永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

　不動産に関する質問や疑問点がありましたら、何なりとお気軽にお尋ね下さい。
疑問や質問にわかる方に気軽にご回答いただこうというのが、“不動産なんでも質問＆掲示板”の趣旨です。
　尚、回答には万全を期しますが、永和不動産株式会社および回答者は、その責任については一切負わないものとします。
質問者および閲覧者は、上記の責任について同意の上、本ページを利用するものといたします。

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法定更新後の解約[3] / 主人が住宅ローンの支払い...[1] / 自己破産[1] / 教えてください[8] / 不動産競売に係る質問[1] / 個人信用情報を開示してき...[9] / 不動産競売[4] / 賃貸アパートの更新手数料...[2] / 家賃滞納と契約更新[1] / 原状回復[1] /

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法定更新後の解約

かずまさ - 04/6/6(日) 21:34 -


	引用なし

	パスワード

お忙しい中とは存じますがご教授よろしくお願い致します。

当方、倉庫を賃借しております。
契約期間が終了して更新契約を締結しておりません。
従って法定更新されている状態なのですが、
その倉庫を解約しようと考えております。

法定更新後ですので、
３ヶ月前の予告で解約可能が民法？の規定だと思いますが、
契約書の中で借主の解約条件として、
『２年前の予告と預託金の没収』が付されております。

解約する場合の条件は、
特約がある場合にはそれに従うと民法？に定められてますが、
あまりにも当方にとって不利な内容となっており、
困っております。
しかしながら、契約でその内容となってますので、
当方はそれに従わなくてはならないのでしょうか？

何らかの法律や判例で、
この不利な条件を覆す方法はないものでしょうか？
過去の判例等で参考になりそうなもと等ありましたら、
併せて教えていただきたいと思っております。

よろしくお願い致します。

どなたか、よろしくお願いします。

かずまさ - 04/6/7(月) 9:34 -


	引用なし

	パスワード

困っております。
よろしくお願い致します。

どなたか、よろしくお願いします。

かずまさ - 04/6/9(水) 8:43 -


	引用なし

	パスワード

よろしくお願いします。

Re:法定更新後の解約

みうら - 04/6/9(水) 21:31 -


	引用なし

	パスワード

借地借家法の適用がないから、問題ないと考えます。

店舗でも、２年間なら２年間全部契約時に払わせ、
いつ解約しても返還しないという契約は有効です。

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主人が住宅ローンの支払い拒否

ももりん - 04/6/9(水) 15:35 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして。とても困っているので相談させていただきます。

１月に主人が離婚をしたいと言い出し、一方的に出て行ってしまっています。今のところ住宅ローンは支払っていますが、固定資産税は滞納しています。専業主婦をしていたのですが、１月からパートに出ていますが、５～６万の収入しかなく子供と食べていくだけで精一杯です。

離婚届に判子を押さなければ、住宅ローンも払わないと脅されています。売りに出したいから早く出て行けと・・・　　

主人が、住宅ローンの支払いを拒否した場合差押さえになり競売にかけられてしまうのでしょうか？

ちなみに主人は、年収５００万超のサラリーマンです。
　
よろしくお願いします。

Re:主人が住宅ローンの支払い拒否

窪田徹郎

- 04/6/9(水) 17:39 -


	引用なし

	パスワード

▼ももりんさん：
>はじめまして。とても困っているので相談させていただきます。
>１月に主人が離婚をしたいと言い出し、一方的に出て行ってしまっています。今のところ住宅ローンは支払っていますが、固定資産税は滞納しています。専業主婦をしていたのですが、１月からパートに出ていますが、５～６万の収入しかなく子供と食べていくだけで精一杯です。
>離婚届に判子を押さなければ、住宅ローンも払わないと脅されています。売りに出したいから早く出て行けと・・・　　
>主人が、住宅ローンの支払いを拒否した場合差押さえになり競売にかけられてしまうのでしょうか？
>ちなみに主人は、年収５００万超のサラリーマンです。　
>よろしくお願いします。

支払わないと競売となることは間違いないと思います。
でも、明け渡して、それを売却した方がいいのか、その前に売却できるかどうか、売却したなら、どれだけ手元に残るかどうか、その配分はどうなるか、などなど、その不動産の価格やローンの残高にど詳しく調べないと、今後のとるべき最善の方法はわかりません。
よろしかったら直接メール下さい。

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自己破産

あき - 04/6/6(日) 22:20 -


	引用なし

	パスワード

妻が７年前に自己破産している場合、
夫の住宅ローン審査に影響はありますか？
住宅ローンは組めるでしょうか？
名義は夫のみです。
教えてください。お願いします。

Re:自己破産

窪田徹郎

- 04/6/9(水) 17:01 -


	引用なし

	パスワード

▼あきさん：
>妻が７年前に自己破産している場合、
>夫の住宅ローン審査に影響はありますか？
>住宅ローンは組めるでしょうか？
>名義は夫のみです。
>教えてください。お願いします。

影響ないです。
でも、自己破産とは、どんなものか、
もう一度、ご確認下さい。
社会に対して、背いているわけですから２度と考えないで下さい。

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教えてください

れお - 04/6/6(日) 16:39 -


	引用なし

	パスワード

マンション購入を考えています。具体的ではないのですが、
いい物件があれば…と思っています。
夫の名義で買うつもりです。夫の年収は５００万、頭金と諸費用で６００万位出そうと思います。
物件は２５００万位を考えています。

実は夫に内緒で妻（私）が夫名義のクレジットカードでキャッシングし、
借りては返しを繰り返し、２年前に１２０万弱一括返済し、
１年前に１４０万ほど一括返済しました。
以後カードは一切使っておりません。
住宅ローン審査は厳しいと聞いています。
ローン審査に過去の借金がひっかかってローンが組めないでしょうか？
カードのキャッシング枠をゼロにして、夫がどうしても必要なものだけもって、
残りは解約しておけばいいでしょうか？
どうしても夫には言えません。
悪いのは私だとわかっていますが、何とかローンが組めないものかと
心配です。
まだ物件すら決まってないけれど心配でたまりません。
地銀でのローンを考えています。
ローンは無理でしょうか？　どうすればいいでしょうか？
教えてください。宜しくお願いいたします。

すみません

れお - 04/6/7(月) 18:57 -


	引用なし

	パスワード

すみません。パニックになってＨＮまでまちがえてしまいました。れおです。

Re:すみません

世界のやまちゃん

- 04/6/8(火) 9:37 -


	引用なし

	パスワード

▼れおさん：
>基本的には借り入れは、ご主人様が行いますので奥様であるれおさんの履歴は、基本的に関係ないと思われます。ですから心おきなく物件を探してくださいね・・・後これも何かのご縁なんで、おせっかいになるかもしれないんですが、れおさんのケースですとだいたい諸費用（消費税、登記費用等も含む）でいきますと約3800万ほどの物件が購入可能ですので、この際１戸建も視野にいれてみたらどうですか？住んでる地域・ライフスタイル等の問題がありますので何とも言えないですが・・・・土地価格が、坪あたり４０万～４５万相場で、５０坪弱　建物で、３５坪～４０坪が、購入可能になってくると思いますよ！マンションでも戸建でも固定資産税はかかってきますし、その上マンションにには管理費や駐車場代が、あらたに必要になってきますから・・・・・私は東海３県下でしたらご相談のれますのでお気軽にご相談下さいね！直接メール頂いてもかまいません。後住宅ローン減税のメリットは今年を最後に年々メリットが、減ってきますので今年中に新居にはいれる計画をして下さい。又何かありましたら遠慮なくご相談下さい。

ありがとうございます。

れお - 04/6/8(火) 12:51 -


	引用なし

	パスワード

▼世界のやまちゃんさん：
ありがとうございます。いろいろ悩んで前に進めなかったのですが、
これから物件探しをがんばります。
世界のやまちゃんさんにお世話になりたいところですが、残念ながら東海地方ではないもので、
メール等でご相談させていただくしかないのですが、
またよろしくお願いいたします。

Re:ありがとうございます。

世界のやまちゃん

- 04/6/8(火) 13:00 -


	引用なし

	パスワード

▼れおさん：
がんばっていい物件を探してください。良い物件が見つかるよう祈っています！後何かありましたらお気軽にご相談くださいね！

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不動産競売に係る質問

みこ - 04/6/7(月) 12:38 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして。
この度私の現在住んでいる家が、競売に係りました。
私の父が事業を失敗し、破産手続きの中でのことです。
先日、私も入札に参加いたしましたが、残念なことに次順位買受人となってしまいました。
最高買受人は近所の方だったので、どうしてもあきらめきれず、毎日のように権利を放棄してくださるように頼んでおります。
彼は、当初購入を諦めようとしたらしいのですが、実は、入札に関しては、彼の兄が関わっているということでした。彼の兄というのは、抵当権者である信用組合の融資担当の次長にあたります。最高買受人のである、彼が落札の権利を失ってしまうと、彼の兄の立場上問題があるといわれました。彼の兄も私たちの知り合いですので、話し合いの場を作っていただくよう、お願いをしているのですが、依然として話し合いに応じていただけません。
このような場合、私たちが話し合いの場を確保するためには、次長より上の立場である部長や理事長にお願いするしかないのでしょうか。
又、もしも話し合いに応じていただけず、所有権が移転してしまった場合、私たちは、住む場所を探さなければならないのですが、引越しの費用、住む家の礼金や敷金などの費用がありません。落札に必要なお金は、親戚が、あの家を買うのであれば貸してあげようということで借りたお金であって、もしも家を取り戻せなかった場合、返さなければなりません。何か良いアドバイスがありましたら、ご返答いただけますよう宜しくお願い致します。

Re:不動産競売に係る質問

みうら - 04/6/7(月) 23:34 -


	引用なし

	パスワード

相手も、放棄すると今後２年間は最低入札できなくなるので
放棄してくれないと思います。
　転売なら可能でしょうが。

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個人信用情報を開示してきました・・・

大きち - 04/5/29(土) 22:49 -


	引用なし

	パスワード

　約７年前に完済したのですが、消費者金融６社から約３００万円借りていた
事がありました。
近々住宅ローンを申し込むにあたって個人情報の開示をしてきました。
全国銀行個人信用情報センター、ＣＩＣ、ＣＣＢ、全情連、テラネットと
開示してきたのですが、延滞等なかったため以前に借り入れのあった消費
者金融の情報は記載されていませんでした。（安心しました）

　気になるのは銀行や保証会社の審査の際に個人情報を確認されるのは知っ
ているのですが、私（個人）が開示したものと同じものを見られるのでしょ
うか。それなら、申し込む時に消費者金融の借り入れがあった事を申告しな
いでおこうと思ってるのですがどうでしょうか。
　噂で銀行と消費者金融は裏でつながっているからわかってしまうとも聞い
た事があります。
　ちなみに私は、地銀と公庫で借りようと思ってます。私は勤続１０年の地方公務員です。借り入れに対する返済額等はなんとかクリアしています。

　これだけの情報で住宅ローンの借り入れは厳しいかどうか、またいい方法
があれば聞かせて下さい。　　よろしくお願いします。

Re:個人信用情報を開示してきました・・・

大きち - 04/6/2(水) 22:48 -


	引用なし

	パスワード

世界のやまちゃんさん度々ありがとうございます。
世界のやまちゃんさんはいろいろ詳しいようですが、
不動産関係者なんですか、銀行関係者なのですか。
気になります(^_^)

Re:個人信用情報を開示してきました・・・

世界のやまちゃん

- 04/6/5(土) 16:30 -


	引用なし

	パスワード

▼大きちさん：
>前に金融関係をしていまして、今は不動産・建築関係の方をしています。私で、わかることでしたらなんなりとご相談くださいな

Re:個人信用情報を開示してきました・・・

大きち - 04/6/6(日) 12:00 -


	引用なし

	パスワード

世界のやまちゃんさん
専門の知識を借りたいときはまたよろしくお願いします。

Re:個人信用情報を開示してきました・・・

世界のやまちゃん

- 04/6/7(月) 9:18 -


	引用なし

	パスワード

▼大きちさん：
>私で宜しければ、いつでもご利用下さい。

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不動産競売

にらち - 04/6/6(日) 11:39 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして　にらちと申します　どうぞ宜しくお願いします。

私が以前から注目していた土地が競売にかかりました。
そこで入札しようと思ったのですが、調べたところその土地は農地で、
買付適格証明書がないと入札できないということを知り、
また時間的に急を要さなければ、確実に地目の変更ができるという事で、
地元の不動産会社にお願いして落札してもらいました。

今後、農振除外申請及び農地法第４・５条の規定による許可申請を経て
許可証が交付されるまでは、最低2年間はかかるということが先方（不動産会社）
から言われており、当方（私）も急を要さないので時間的問題はお互い納得済です。
しかし地目変更が完了するまでは　当然土地所有権が当方へ移転できないので、
2年間は不動産会社名義の土地とならざるを得ません。

ここで質問ですが、競売落札価格の一部を内金として入れ、
その残金・売買手数料・2年後の所有権移転までかかる諸経費を、
所有権移転時に支払うという契約を結ぶ運びとなりそうなのですが、
この土地は最終的に自分の土地となるのでしょうか？
（2年後まで所有権が移転できないのに、内金を入れて最終的に所有権移転ができない
場合はあるのでしょうか？）

ご面倒かもしれませんが、レスどうぞ宜しくお願いします。

Re:不動産競売

にらち - 04/6/6(日) 11:56 -


	引用なし

	パスワード

それから先方は当方の不安も理解してくれていて、
当方の承諾なしに先方が勝手に売却できないようにする為に、
根抵当権を設定すれば安心ですと言ってきているのですが、
こちらはこの言葉を額面通り受け取って良いのでしょうか？
（初めての不動産取引で、専門知識もない為不安です）

重ね重ねどうぞ宜しくお願いします。

Re:不動産競売

窪田徹郎

- 04/6/6(日) 11:58 -


	引用なし

	パスワード

▼にらちさん：
>はじめまして　にらちと申します　どうぞ宜しくお願いします。
>私が以前から注目していた土地が競売にかかりました。
>そこで入札しようと思ったのですが、調べたところその土地は農地で、
>買付適格証明書がないと入札できないということを知り、
>また時間的に急を要さなければ、確実に地目の変更ができるという事で、
>地元の不動産会社にお願いして落札してもらいました。
>今後、農振除外申請及び農地法第４・５条の規定による許可申請を経て
>許可証が交付されるまでは、最低2年間はかかるということが先方（不動産会社）
>から言われており、当方（私）も急を要さないので時間的問題はお互い納得済です。
>しかし地目変更が完了するまでは　当然土地所有権が当方へ移転できないので、
>2年間は不動産会社名義の土地とならざるを得ません。
>ここで質問ですが、競売落札価格の一部を内金として入れ、
>その残金・売買手数料・2年後の所有権移転までかかる諸経費を、
>所有権移転時に支払うという契約を結ぶ運びとなりそうなのですが、
>この土地は最終的に自分の土地となるのでしょうか？
>（2年後まで所有権が移転できないのに、内金を入れて最終的に所有権移転ができない
>場合はあるのでしょうか？）
>ご面倒かもしれませんが、レスどうぞ宜しくお願いします。

最終的に手に入るかどうかのご質問のようですが、これは大別して２つあると思います。
１つは人的リスク、つまり、依頼した不動産業者の信頼関係です。これは、万全を期し契約書は細かなことでも手落ちのないようにしておいて下さい。
２つ目は法律関係ですが、農地法は地域によって違っていますので、ここではわかりませんが、所有権移転が不可能もないわけではありません。管轄の農業委員会と綿密にして進行状況も把握して下さい。
なお、所有権移転登記の仮登記だけは忘れずにしておいて下さい。

Re:不動産競売

にらち - 04/6/6(日) 16:10 -


	引用なし

	パスワード

レスどうもありがとうございます。
明日早速農業委員会へ行って調べてみます。

当方の許可なく先方が売却できないようにする為、先方が根抵当権を設定すると言っているのですが、これには拘束力はあるのでしょうか？
また根抵当権を設定した場合でも、所有権移転の仮登記はしたほうがいいのでしょうか？

度々の質問で申し訳ありません。

▼窪田徹郎さん：
>最終的に手に入るかどうかのご質問のようですが、これは大別して２つあると思います。
>１つは人的リスク、つまり、依頼した不動産業者の信頼関係です。これは、万全を期し契約書は細かなことでも手落ちのないようにしておいて下さい。
>２つ目は法律関係ですが、農地法は地域によって違っていますので、ここではわかりませんが、所有権移転が不可能もないわけではありません。管轄の農業委員会と綿密にして進行状況も把握して下さい。
>なお、所有権移転登記の仮登記だけは忘れずにしておいて下さい。

Re:不動産競売

窪田徹郎

- 04/6/7(月) 8:21 -


	引用なし

	パスワード

▼にらちさん：
>レスどうもありがとうございます。
>明日早速農業委員会へ行って調べてみます。
>当方の許可なく先方が売却できないようにする為、先方が根抵当権を設定すると言っているのですが、これには拘束力はあるのでしょうか？
>また根抵当権を設定した場合でも、所有権移転の仮登記はしたほうがいいのでしょうか？

根抵当権とは継続的に取引するために金銭が変動するときに極度額を設け設定登記するので、今回の取引とは根本的に違います。実体と合致した登記をしないと後で争いの元となります。
根抵当権なら、他に売却されても仕方がありません。
実体は「・・・の場合には私の所有となる」と云うことですから「停止条件付所有権移転仮登記」となります。

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賃貸アパートの更新手数料と家賃について

ゆうな - 04/6/3(木) 22:22 -


	引用なし

	パスワード

入居して１２年です。一昨年に今の管理会社になりました。今まではなかったのですが，これからは２年更新で更新手数料として２００００円が請求されます。いろいろ調べてみると更新手数料は本来家主に請求されるもので違法のようになっていますが，どうなのでしょう。行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。
それから，家賃ですが，１２年前から入っている人は７８０００円のところ，後から入った人は６４０００円です。高い家賃を払い続けているのは私を含め８軒中３軒です。入ったときの相場でずっといくと言われましたが，もうそれなりに古くなっていますし，他の人たちとの違いが大きいので不満です。同じに下げてもらうことはできないのでしょうか。アドバイスよろしくお願いします。

Re:賃貸アパートの更新手数料と家賃について

窪田徹郎

- 04/6/5(土) 16:33 -


	引用なし

	パスワード

▼ゆうなさん：
>入居して１２年です。一昨年に今の管理会社になりました。今まではなかったのですが，これからは２年更新で更新手数料として２００００円が請求されます。いろいろ調べてみると更新手数料は本来家主に請求されるもので違法のようになっていますが，どうなのでしょう。行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。
>それから，家賃ですが，１２年前から入っている人は７８０００円のところ，後から入った人は６４０００円です。高い家賃を払い続けているのは私を含め８軒中３軒です。入ったときの相場でずっといくと言われましたが，もうそれなりに古くなっていますし，他の人たちとの違いが大きいので不満です。同じに下げてもらうことはできないのでしょうか。アドバイスよろしくお願いします。

「行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。」と云うことですが、
マンションなら財団法人マンション管理センター03-3222-1535です。（これは日本中のマンションの総元締めのようなところです。１カ所しかありません。）
不動産会社なら都道府県庁の住宅課です。
あと、賃料のことですが何時でも結構ですから簡易裁判所に調停の申立して下さい。
直接行くと、用紙もありますし書き方も教えてくれます。

Re:賃貸アパートの更新手数料と家賃について

ゆうな - 04/6/6(日) 14:44 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
アドバイスありがとうございました。家賃のことは家主さんに３軒で一緒にお願いに行って，それでもだめであれば，調停を考えます。
>▼ゆうなさん：
>>入居して１２年です。一昨年に今の管理会社になりました。今まではなかったのですが，これからは２年更新で更新手数料として２００００円が請求されます。いろいろ調べてみると更新手数料は本来家主に請求されるもので違法のようになっていますが，どうなのでしょう。行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。
>>それから，家賃ですが，１２年前から入っている人は７８０００円のところ，後から入った人は６４０００円です。高い家賃を払い続けているのは私を含め８軒中３軒です。入ったときの相場でずっといくと言われましたが，もうそれなりに古くなっていますし，他の人たちとの違いが大きいので不満です。同じに下げてもらうことはできないのでしょうか。アドバイスよろしくお願いします。
>
>
>「行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。」と云うことですが、
>マンションなら財団法人マンション管理センター03-3222-1535です。（これは日本中のマンションの総元締めのようなところです。１カ所しかありません。）
>不動産会社なら都道府県庁の住宅課です。
>あと、賃料のことですが何時でも結構ですから簡易裁判所に調停の申立して下さい。
>直接行くと、用紙もありますし書き方も教えてくれます。

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家賃滞納と契約更新

連 - 04/6/5(土) 6:57 -


	引用なし

	パスワード

前にこの掲示板に同様な質問があったと思うんですけど、今は見られないようなので質問させて下さい。
家賃滞納を４ヶ月の方が入居されており、先日内容証明にて家賃の支払い及び支払わない時は退去しろとの通知をだし相手方には到達したようです。
この方は以前にも同様の滞納があり、その時は分割でと言うのでその条件をのみました。分割での返済は完了しております。
また、契約更新もしていないのです。
今回は法的手続きをとりたいのですが、調停と訴状どちらがよろしいのでしょうか。また、仮に滞納分を一部または全額支払った場合や契約更新しない理由でも退去を求められるのでしょうか。
お願いいたします。

Re:家賃滞納と契約更新

窪田徹郎

- 04/6/5(土) 16:59 -


	引用なし

	パスワード

▼連さん：
>前にこの掲示板に同様な質問があったと思うんですけど、今は見られないようなので質問させて下さい。
>家賃滞納を４ヶ月の方が入居されており、先日内容証明にて家賃の支払い及び支払わない時は退去しろとの通知をだし相手方には到達したようです。
>この方は以前にも同様の滞納があり、その時は分割でと言うのでその条件をのみました。分割での返済は完了しております。
>また、契約更新もしていないのです。
>今回は法的手続きをとりたいのですが、調停と訴状どちらがよろしいのでしょうか。また、仮に滞納分を一部または全額支払った場合や契約更新しない理由でも退去を求められるのでしょうか。
>お願いいたします。

調停はどうでしよう。
それで、遅れた分を含め、毎月遅れないように支払うことと、例えば、それが○○万円滞納したときには明け渡す、と云う文言を入れておけばいいと思います。
その時には、すぐに強制執行できますから。

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原状回復

かずき - 04/6/4(金) 18:38 -


	引用なし

	パスワード

このたび倉庫を移転することになりました。大家さんに原状回復を言われたんですが、約9年前に倉庫の空き空間に中二階（約16坪）を増設しておりそれを撤去してくれと言われました。増設時にはもちろん許可を得ているのですが、退去時の原状回復については何も話しておりませんでした。中二階はスペースの有効活用になっており、そのままでも何も邪魔にならないのですが、やはり撤去して元の状態に戻さなければならないのでしょうか？

Re:原状回復

窪田徹郎

- 04/6/5(土) 16:53 -


	引用なし

	パスワード

▼かずきさん：
>このたび倉庫を移転することになりました。大家さんに原状回復を言われたんですが、約9年前に倉庫の空き空間に中二階（約16坪）を増設しておりそれを撤去してくれと言われました。増設時にはもちろん許可を得ているのですが、退去時の原状回復については何も話しておりませんでした。中二階はスペースの有効活用になっており、そのままでも何も邪魔にならないのですが、やはり撤去して元の状態に戻さなければならないのでしょうか？

今、手元にある判例集をみていますが、新築オフィスで借り、当時の契約書に現況回復条項がある限り、電気設備の撤去、空調のオーバーホール、クロス、カーペットの張り替え等全部しなければならないと、平成５年東京高裁であったようです。
今回は、中２階の部分のようですが、他人から見て、あった方がいいと思っても家主で元どおりにせよと云うなら仕方がないかも知れません。
本来、現況回復義務と云うのは、自然と消耗したような場合を除き、もとにもどさなければならないですから。

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