永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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連帯保証人について[1] / 借地を買い取りたいのです...[1] / 債権差押命令[1] / 競売物件[1] / 世界のやまちゃん先生、教...[3] / 内容証明郵便の有効期限に...[1] / 特別売却時の代金支払い期...[6] / 特別売却時の代金支払い期...[0] / 賃貸物件の根抵当権設定[1] / 名義変更[1] /


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以前投稿させて頂いたのですが、その時の状況と変化があったのでご相談させて下さい。
実は住宅を任意売却し、残債１２００万ほどとなりました。保証協会からも連絡があり、主人と支払いについての話をしているとの事でした。（現在別居約２年）
先日離婚調停を申請し第一回がありました。そのときに主人が自己破産の申し立てを４月にしたとわかりました。住宅ローン残債も含め１９００万申請したそうです。
住宅ローンの１２００万については連帯保証人の私の方へ請求がきますよね？彼に請求はできないのでしょうか？

Re:連帯保証人について

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 9:30 -


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▼ぼすさるさん：
>以前投稿させて頂いたのですが、その時の状況と変化があったのでご相談させて下さい。
>実は住宅を任意売却し、残債１２００万ほどとなりました。保証協会からも連絡があり、主人と支払いについての話をしているとの事でした。（現在別居約２年）
>先日離婚調停を申請し第一回がありました。そのときに主人が自己破産の申し立てを４月にしたとわかりました。住宅ローン残債も含め１９００万申請したそうです。
>住宅ローンの１２００万については連帯保証人の私の方へ請求がきますよね？彼に請求はできないのでしょうか？

ご主人が借金したなら、ご主人が返済しないとなりませんが、その本人が、破産したなら保証人に請求が行きます。
保証人が保証協会に支払ったなら、その支払った分だけ、ご主人に請求できます。
ただし、保証人が保証協会に支払った時期が、ご主人の破産宣告で免責決定の確定後の分だけです。

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借地を買い取りたいのですが・・？

辰也 - 04/7/1(木) 23:09 -


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はじめまして、借地のことで相談なのですが、私の父（故人）が昭和35年頃に地主と口約束で借りた土地に家を建てて今現在住んでいるのですが、その家屋が老朽化で建て替えを考えております、そこで地主さんに昨年末に相談したところ親族と相談するとのことでした・・そして先月に地主さんの身内の者が売りたくないとの返事でした・・それから地主さんからの建て替えする事に対して具体的な話もしてもらえない状態です
尚、当方は年貢（固定資産税）の形で賃料を納めています、家も古いもので登記もしてないそうです固定資産税も払っておりません・・50年近く地主さんといいお付き合いしているもので、どのように話を切り出したらよいのか悩んでおりますよろしくお願いいたします？

Re:借地を買い取りたいのですが・・？

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 9:13 -


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▼辰也さん：
>はじめまして、借地のことで相談なのですが、私の父（故人）が昭和35年頃に地主と口約束で借りた土地に家を建てて今現在住んでいるのですが、その家屋が老朽化で建て替えを考えております、そこで地主さんに昨年末に相談したところ親族と相談するとのことでした・・そして先月に地主さんの身内の者が売りたくないとの返事でした・・それから地主さんからの建て替えする事に対して具体的な話もしてもらえない状態です
>尚、当方は年貢（固定資産税）の形で賃料を納めています、家も古いもので登記もしてないそうです固定資産税も払っておりません・・50年近く地主さんといいお付き合いしているもので、どのように話を切り出したらよいのか悩んでおりますよろしくお願いいたします？

地主さんに土地を売るよう交渉しても「売らない」と云うなら、買うことはできません。
その次の手当は、建て替えですが、これは、さまざまな要件が必要ですが裁判所に承諾を求めることができます。裁判所がその決定すれば、建て替えができますが、その決定がなければ勝手に建て替えできません。
「さまざまな要件」とは、従前の契約内容の他、近隣の住宅事象等々地域で違いますので弁護士と相談して下さい。

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債権差押命令

カン - 04/6/30(水) 16:47 -


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地方裁判所から突然特別送達で夫宛に債権差押命令という書類が届きました。
現在住んでいる賃貸アパートの大家が債務者になっており、夫は第三債務者という
記載がありました。
陳述書に記入して、裁判所と債権者に返送するようになっていましたが
その書類を郵送すればあとは何も関わりないということなのでしょうか。
そして今後の賃料は債権者に直接支払うとなっておりますが
今までの家賃は夫の口座から毎月自動的に引き落とされるようになっていたので
来月からはその引き落としも止まり、直接債権者にどのように支払えばよいかの
通知がくるのでしょうか。
さしあたってあと５日後には家賃の引き落とし日がくるので
どこにどう問い合わせをしてよいのかわからず困っています。
また第三債務者にはアパートの一部の人の名前しかなく
債権差押目録の夫の名前の所には金○○○万円と記載がありますが
この金額に達するまでこのアパートを退居できないのかと不安にもなっています。
法律に関して全く無知な為、どなたか少しでもお力を貸して頂ければと思います。
よろしくお願い致します。

Re:債権差押命令

窪田徹郎

- 04/7/3(土) 8:53 -


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▼カンさん：
>地方裁判所から突然特別送達で夫宛に債権差押命令という書類が届きました。
>現在住んでいる賃貸アパートの大家が債務者になっており、夫は第三債務者という
>記載がありました。
>陳述書に記入して、裁判所と債権者に返送するようになっていましたが
>その書類を郵送すればあとは何も関わりないということなのでしょうか。
>そして今後の賃料は債権者に直接支払うとなっておりますが
>今までの家賃は夫の口座から毎月自動的に引き落とされるようになっていたので
>来月からはその引き落としも止まり、直接債権者にどのように支払えばよいかの
>通知がくるのでしょうか。
>さしあたってあと５日後には家賃の引き落とし日がくるので
>どこにどう問い合わせをしてよいのかわからず困っています。
>また第三債務者にはアパートの一部の人の名前しかなく
>債権差押目録の夫の名前の所には金○○○万円と記載がありますが
>この金額に達するまでこのアパートを退居できないのかと不安にもなっています。
>法律に関して全く無知な為、どなたか少しでもお力を貸して頂ければと思います。
>よろしくお願い致します。

自動引き落としは銀行で、引き落としの解約すればそれでいいと思います。
今後は、債権者に直接支払うか振り込みします。具体的には電話で結構ですから直接債権者と協議して下さい。
裁判所には必ず、債権者に支払う旨連絡して下さい。わからなければ、これも電話で結構ですから担当の書記官（その書類に書いてあります。）に直接聞いて進めて下さい。書面を提出しなければなりませんから。
なお、解約は、従前の契約内容でかまいません。
差押があったからと云って、その額が支払い終わるまで借りておかないと云うわけではありません。
解約して、引っ越したならば債権者と裁判所に通知しなければなりません。

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競売物件

かえる - 04/7/2(金) 11:23 -


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一般的に、競売物件を個人で買い受ける人ってどのような方が多いのですか？
自分で買って住む事を目的にしても、住んでいる人がいる物件を、業者に依頼せず買い受けるには、トラブル事に対処できる自信がある人なのでしょうか？
争いごとに得意な特殊な職業の方が多いのでしょうか？
競売の現場に経験のある方など、ご意見をお待ちしています。

Re:競売物件

みうら - 04/7/2(金) 22:09 -


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内容によります。

普通のまともな物件は、まともな方です。

へんな物件は、普通の方は買いません。
　
あと、地主が建物買うとか、逆に底地を買うとか。

なお、特別売却しか入札しない方や
　逆の方もいますね。

国税局や、都税事務所とかをメインにする方もいます。
　地方の土地建物も、地元で買えますから。
　引渡し命令は、ありません。
　抵当権者が、見放したような物件もたくさんあります。

まあ、静岡地裁沼津支部とかですと、別荘地一区画一万円とか
特殊な物件も、出ていますけどーーーーー。
　ふつうは、ありえない。
業者破産とかなら、競売費用の割付で、できるんですよ。
　ふつうなら、無剰余取消ですが。

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世界のやまちゃん先生、教えてください

れお - 04/7/1(木) 18:53 -


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先月、相談をさせていただいたれおです。あの時はありがとうございました。
まだ物件は決まっていないにもかかわらず、毎日ローン審査に不安がっています。
世界のやまちゃん先生に「大丈夫」とのお言葉をいただき、安心したのですが、
やはり完済しているとはいえ、借金があったことが響くのでは？と気になっています。
それと最近、気になっていることですが、まだ借金があった頃、あるクレジットカードに申し込んだら見送りになったことがあるのです。その後完済しましたが、カードの申し込みはそれ以来していません。こういうことも審査の対象になるのでしょうか？
どうぞ教えてください。
それと、世界のやまちゃん先生には、直接メールでご相談もできるのでしょうか？

Re:世界のやまちゃん先生、教えてください

世界のやまちゃん

- 04/7/2(金) 10:54 -


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▼れおさん：
>おはようございます。お久しぶりですね！直接メールでも構いませんよ！もし気になるようでしたら、情報開示をしてみたらいかがでしょうか？それが、ちょっとということでしたら一度スーパー等で、よくカードの勧誘してますよね？そこで、申し込みをしてみてください。それで、カードが発行されれば、まず大丈夫だとおもいますよ！後先生と呼ばれると照れてしまいますので・・・・普通に呼んでくださいそれでは、メールお待ちしていますね・・・・

Re:世界のやまちゃん先生、教えてください

れお - 04/7/2(金) 12:42 -


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▼世界のやまちゃんさん：
ありがとうございます。
120万一括返済して２年、140万一括返済して１年経ちましたので、たぶんカードは作れるのでは？とも思いますが、なにぶん夫名義なので勝手にカードを作っても、解約は本人がするよう言われると思います。ちょっと難しいですね。
それと、直接メールをする場合、どこにアドレスがあるのでしょうか？
今後メールで相談させていただいていいのでしょうか？

Re:世界のやまちゃん先生、教えてください

れお - 04/7/2(金) 13:14 -


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>▼世界のやまちゃんさん：
アドレスわかりました。ありがとうございます。

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内容証明郵便の有効期限について

連 - 04/7/1(木) 0:44 -


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再びお願いいたします。
前回家賃滞納で質問させていただいた続きなんですけど。
６月始めに内容証明を「末日までに３ヶ月分支払い無き場合賃貸借契約を解除する」との内容で相手方に送り到達したのですが、
相手方が１ヶ月だけ支払ったので法的手続きは見送っていました。
しかし、６月末日になってもまた、支払いが無いため再び滞納３ヶ月となりました。
法的手続き（明け渡しの調停を考えています）を申し立てする場合、再度内容証明で契約解除の催告をしなければ行けないのでしょうか。それとも６月始めに出した内容証明を添付しても良いのでしょか。
そもそも内容証明で契約解除した物を添付しないと、調停・訴状は出せないのでしょうか。よろしくお願いいたします。

Re:内容証明郵便の有効期限について

みうら - 04/7/1(木) 20:53 -


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訴状に解約の意思表示を記載するだけ

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特別売却時の代金支払い期間（２）

落ち目のさんどがさ - 04/6/30(水) 10:39 -


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初めての書き込みなので、先ほどの文を削除できず重複してしまい申し訳ございません。
実は実家が競売となり、今回特別売却で決定の通知が裁判所より届きました。
決定日時より１週間すぎましたが何の連絡もなく困惑しております。
買受人が裁判所より提示された日時までに全額払い込んだ時点で所有権移転となると認識があるのですが間違いないですか？
買受人が全額払い込む期間は通常どれくらい設けられているのでしょうか？
そして、払い込みが終了したら
（どのような通知）が
（どのような形）で
どこから（裁判所からか買受人からか）来るのでしょうか。
現在、私たちは買受人が誰かは知りません。
競売物件の入札は免許なくとも誰でも参加出来ると聞きました。
相手が、悪徳人とかだったら話し合いもなく放りだされてしまうのかと思うと毎日が苦悩の日々です。
１０代以上続いた土地なので、なんとか話し合いの元で買い戻したい気持ちでもあります。
競売関係の詳しい方宜しくご指導下さいませ。

Re:特別売却時の代金支払い期間（２）

通りすがりＢ - 04/6/30(水) 13:52 -


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何度も追記ごめんなさい。
通知というなら
買受人若しくはその代理人（弁護士）から
・買い受けにより所有権が移った事、
・明渡しを催告する事、
・事情があれば多少の相談には乗る事（ただし民法上催告無しに
　即時引渡が法的に強制される事、多少のお引越し代ぐらいは
　考えてあげてもｲｲよ等）
が内容証明郵便で来ます。もしなんらかの交渉がしたいなら
すぐ動いた方がいいです。
ほとんど不可能に近いケースですが、買受人がいい人で
情に訴えて決済しないでくれる事も0ではないです。
でも申込証拠金等々の責任取るのは最低限必要でしょう。

Re:特別売却時の代金支払い期間（２）

落ち目のさんどがさ - 04/6/30(水) 14:47 -


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▼通りすがりＢさんへ

早々のお返事、特別売却決定後の流れを分かりやすく何度もご説明頂き有難うございました。ごめんなさい、また質問させて下さい。

買受人と交渉の場合、素人の私どもが動くより、不動産関係者と弁護士の方を依頼した方が良いのでしょうか？

落札価格８００万の物件に対して、べらぼうな金額を提示されては諦めるしかありませんが多少の上乗せは承知しております。
相手の方が転売目的の場合の上乗せ金額の相場は、落札価格の対して、どのくらいなものでしょうか？

Re:特別売却時の代金支払い期間（２）

通りすがりＢ - 04/7/1(木) 15:14 -


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弁護士に頼むのはかまわないけど
あくまで売買の交渉なので
こればかりはご自分で交渉するしかないでしょう。
相手になんら法的負い目はないのですから。
それと頼み事ですから、あくまでも。
それと不動産業者に頼むなら
あくまでお仕事として交渉してもらう方がいいでしょう。
（業者間転売として）
それと相場といえばそうなんですが
基本的に転売だとすれば実勢相場以上としか
言えません。

Re:特別売却時の代金支払い期間（２）

落ち目のさんどがさ - 04/7/1(木) 16:32 -


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▼通りすがりＢさんへ
ご指導有難うございました。
おっしゃる通り、交渉するには弁護士の方ではないですよね。
気が動転していて頭がうまく回転しません。
買受人に関してですが、裁判所に買受人について問い合わせしましたが
ＦＡＸサービスはやっていないようで、電話では教えて頂けませんでした。
ただ、業者の方ではないと言われました。
今後は買受人が立ち退きの件で、どのように出られるか心配です。
また質問するかと思いますが、その際には宜しくお願い致します。

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特別売却時の代金支払い期間

［名前なし］ - 04/6/30(水) 10:14 -


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［本文なし］
特別売却にて決定後、買受人の支払い（全額）は、通常どれくらいの期間が設けられるのでしょうか。

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賃貸物件の根抵当権設定

ちるる - 04/6/26(土) 23:41 -


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現在、分譲マンションを賃貸しようと不動産会社へ申込をしました。
不動産会社にお願いして、契約日以前に契約書の内容をｆａｘしてもらったところ、
賃貸しようとしていたマンションの部屋には根抵当権が設定されていました。
文面には、「その抵当権が実行され競売になり買受人から退居を求められた場合、賃借人は６ヶ月までの間に退居しなければなりません。」等のことがかかれています。

これというのは、賃貸契約を結んだ場合かなりのリスクが発生するものなのでしょうか？

ご返答の程よろしくお願いいたします。

Re:賃貸物件の根抵当権設定

窪田徹郎

- 04/6/30(水) 8:19 -


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▼ちるるさん：
>現在、分譲マンションを賃貸しようと不動産会社へ申込をしました。
>不動産会社にお願いして、契約日以前に契約書の内容をｆａｘしてもらったところ、
>賃貸しようとしていたマンションの部屋には根抵当権が設定されていました。
>文面には、「その抵当権が実行され競売になり買受人から退居を求められた場合、賃借人は６ヶ月までの間に退居しなければなりません。」等のことがかかれています。
>これというのは、賃貸契約を結んだ場合かなりのリスクが発生するものなのでしょうか？
>ご返答の程よろしくお願いいたします。

今年の４月から法改正がありまして、そのように（競売時には必ず６ヶ月以内に明け渡さなければならない）なりました。
ですから、リスクなどと云うものではなく法律的に通知しているわけです。
ですから後日競売となりそうな不動産なら敬遠しておいた方がいいですが、競売となりそうもない不動産でしたに借りても問題はないです。

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名義変更

小林幸子 - 04/6/26(土) 20:43 -


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平成7年6000万で長男と共有名義で都心にマンションを買い　現在は次男と2人で暮らしています。主人に30年前に先立たれ、がんばって育て上げ　今では横浜にアパ－トをもちそこの家賃収入と遺族年金と次男が入れてくれる生活費でなんとか13万のロ－ンをはらっています。今年60歳になったし　ロ－ンの残債2000万を払ってしまおうかと考えています。マンションを買う時に　次男はまだ働いたばかりだったので　長男と買うしかなかったのですが　長男は結婚して戸塚に一戸建てを買い　暮らしていて　実際には次男が　殆ど私の生活費とロ－ンを払っているのですが　残債を払い　名義を次男にかえてあげたいと　思っているのですが　贈与税がいっぱいかかってしまうか　心配です。長男はかえてもかまわないと　言ってくれているのですが　どうしたらいいでしょうか？よろしくお願いします。

Re:名義変更

窪田徹郎

- 04/6/30(水) 8:13 -


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▼小林幸子さん：
>平成7年6000万で長男と共有名義で都心にマンションを買い　現在は次男と2人で暮らしています。主人に30年前に先立たれ、がんばって育て上げ　今では横浜にアパ－トをもちそこの家賃収入と遺族年金と次男が入れてくれる生活費でなんとか13万のロ－ンをはらっています。今年60歳になったし　ロ－ンの残債2000万を払ってしまおうかと考えています。マンションを買う時に　次男はまだ働いたばかりだったので　長男と買うしかなかったのですが　長男は結婚して戸塚に一戸建てを買い　暮らしていて　実際には次男が　殆ど私の生活費とロ－ンを払っているのですが　残債を払い　名義を次男にかえてあげたいと　思っているのですが　贈与税がいっぱいかかってしまうか　心配です。長男はかえてもかまわないと　言ってくれているのですが　どうしたらいいでしょうか？よろしくお願いします。

贈与税の関係だけでいいですか。
そうしますと、贈与税は贈与を受けることで利益があるのでその利益があった分のうちから課税されるわけです。
今回の場合は、長男との共有でありながら実際には次男が支払っているなら次男はそのお金を長男に請求できます。
長男はそのお金を返すかわりに共有持分を移転すれば贈与税はかからないことになります。
それらの手続きは司法書士にお尋ね下さい。
所有権移転登記の原因であらかじめ作成しておかないとならない書類もあります。
それらもあわせて司法書士に作成してもらって下さい。内容証明郵便などですが。

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