永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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どうしたら良いかアドバイ...[2]  /  住宅ローンの審査直後の転...[1]  /  旧法賃借権マンションにつ...[2]  /  債権差押さえについて[1]  /  造作譲渡[2]  /  更新について[4]  /  家賃滞納[3]  /  事業用借地権について[2]  /  借地権の更新について[2]  /  持ち家を貸したいのですが[4]  /  
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どうしたら良いかアドバイスを
 HANNO  - 04/10/18(月) 23:15 -
引用なし
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   色々見させてもらっています。
ぜひアドバイスをお願いしたいのですが。
当方大家をしております。
何度も家賃を滞納する人がいたので、自分で
簡易裁判所に明け渡しの調停を申し立てました。
期日は来月なのですが、
ところが先日、警察の方より
「Ａはいますか」「逮捕する手続きをとってるので
そのときは立ち会って欲しい」との連絡がありました。
大家が立ち会うことって必要なんでしょうか？
また、捕まったら調停にはこられないですよね。
そもそも捕まった人が、アパートにいるなんて、
大家としては大変困ります。
簡単な方法は無いと思いますが、何かアドバイス
お願いします。
弁護士に相談しろ！でもかまいません。どんな
動きをしたらいいのかお願いします。
Re:どうしたら良いかアドバイスを
 みうら  - 04/10/19(火) 18:07 -
引用なし
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   家宅捜索ですね。

立ち会わねば、第三者が、立ち会うことになりますが、
それでよければ、どうぞ。
Re:どうしたら良いかアドバイスを
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/10/20(水) 9:12 -
引用なし
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   >ところが先日、警察の方より
>「Ａはいますか」「逮捕する手続きをとってるので
>そのときは立ち会って欲しい」との連絡がありました。
>大家が立ち会うことって必要なんでしょうか？

警察の者でも勝手に他人の家の中には入れません。
そのような意味で立ち会ってほしいと云ったのだと思います。

>また、捕まったら調停にはこられないですよね。

そんなことはありません。
刑務官が付き添いで出廷します。
もっとも、調停ならば本人が「出廷しない」と云えば、事実上、調停は不調で終了してしまいます。
そのことから、今回は調停ではなく本訴が適当と思います。
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住宅ローンの審査直後の転職
 あゆこ  - 04/10/17(日) 21:58 -
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   新築マンション購入の契約をしています。
完成は来年２月下旬、入居は３月末です。
２月の上旬に登記手続会があり２月下旬には
自己資金（頭金等）の入金予定となっていますが、
この入金までの期間に最終審査があるのでしょうか？
名義は私なのですが実際に頭金とローンを支払うのは
私の実兄で、本当はすぐにでも兄の経営する会社に転職したいのですが
今は勤務先を変えないで欲しいと不動産会社に言われています。
２月いっぱいもしくは３月中旬で今の職場を退職しても大丈夫でしょうか？
教えてください。
Re:住宅ローンの審査直後の転職
 同業者  - 04/10/18(月) 0:49 -
引用なし
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   融資の実行前の転職はまずいです。
ローンが取り消しになりますよ！
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旧法賃借権マンションについて
 高橋  - 04/10/15(金) 0:06 -
引用なし
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   お世話になります。
旧法賃借権の中古マンションを購入しようと、住宅ローンの事前審査を民間2行で行いましたが、いずれも賃借権が理由ということで通りませんでした。
物件は築30年　1700万円　2025年までの借地
このような物件は現金で購入するしか方法はないのでしょうか。
初歩的な質問ですがお願いします。
Re:旧法賃借権マンションについて
 同業者  - 04/10/16(土) 2:00 -
引用なし
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   銀行がそういっている以上は
それしかないと思います。
Re:旧法賃借権マンションについて
 みうら  - 04/10/16(土) 18:43 -
引用なし
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   他の担保を提供すれば、可能でしょうね。
実家などですよ。
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債権差押さえについて
 ちゃぼ  - 04/10/14(木) 22:49 -
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   先日、裁判所より「債権差押命令」という書面が届きました。
現在賃貸契約をしている家主が、借金を返済できなくなったためと
思われます。私達賃貸契約者の家賃が差押さえられたという内容です。

書面を受け取った数日後、家主から「弁護士と相談してるから一切なにも
返送するな」という書面が届きました。
とりあえず様子を見よう、とそのままにしておいたのですが、何の音沙汰も
ないため、先日陳述書を返送しました。

ところが、本日家主から、支払っていない家賃の請求をする、という内容の葉書が届きました。
たまたま、今月、私は更新時期にあたってました。葉書には、10月分の家賃と、
更新料1か月分を支払ってほしい旨の内容でした。
これもおかしくて、私は裁判所の書面を受け取った9月から、家賃を納めていません。しかし、請求内容は10月分の家賃となっております。
家主からは、どのような状況になっているか、説明は一切ありません。

お聞きしたいポイントとしては
1.陳述書は返送しましたが、（債権者に家賃を払うという趣旨で）書面を受け取っ
　てから2週間という期限をはるかに過ぎてしまっていますが、大丈夫でしょうか。
2.家主への対応はどのようにしたらよいでしょうか。

以上、アドバイスいただけたら幸いです。
Re:債権差押さえについて
 みうら  - 04/10/15(金) 19:42 -
引用なし
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   供託する。
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造作譲渡
 みんみん E-MAIL  - 04/10/13(水) 15:19 -
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   こんんちは、よろしくお願いします。
このたび現在営業中の店舗の内装部分の造作を買い取る造作譲渡つきの
店舗を賃貸しようとしていますが、造作を買い取った場合についてですが、
前の所有者がローンで設備とか備品を購入しています。
滞納があるらしく前の所有者にお金を支払いその後金融機関とかから差し押さえられないか不安です。大丈夫でしょうか？
Re:造作譲渡
 みうら  - 04/10/13(水) 18:57 -
引用なし
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   留保であれば、譲渡ができない。
Re:造作譲渡
 みんみん E-MAIL  - 04/10/15(金) 17:16 -
引用なし
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   ▼みうらさん：
>留保であれば、譲渡ができない。

すいません留保ってどういう意味でしょうか？
その備品が担保に入っているという意味ですか？
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更新について
 吉田 E-MAIL  - 04/10/11(月) 14:54 -
引用なし
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   当方は地主で、借地をしていて、そこに借地人は工場件住居を建てています。
今回２０年目で、２回目の更新を迎えます。
実は、今は亡き父が前回の更新時に、相手側の銀行に｢借地に関する念書｣を
挿し入れています。
その内容の一部
1.「賃貸借契約期間｣　昭和８０年１２月３１日
と期限が設定されています。
2.乙(借地人)が上記と地上の建物を貴行の抵当に差し入れること、あるいは、上記土地に乙が建物を新築した場合、その建物を貴行の抵当に差し入れることを甲(貸地人)は了承いたしました。

この他に何条かの項目が書かれています。
多分、一般的な条文だと思います。
どうしてこの念書を先代が承諾(書いたのか)したかは
今はわかりませんが、
要は、借地人がこの建物を建てる際にこの銀行に借入をして建てたのだと思います。その際、借地人が銀行から要求され、地主に承認を依頼してきたのかと思われます。地主は、拒否できないので、書いたのかと思います。

今回の更新時に、この念書を差し替えず、期限切れとし、
念書の再契約を拒否できないのでしょうか。
前回の契約書と同じ、通常の土地の更新契約をするだけに
しようと思いますが、可能でしょうか。
Re:更新について
 みうら  - 04/10/11(月) 15:38 -
引用なし
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   無意味です。
承諾なく、抵当権を設定できます。

つまり、現在の条項が無意味なので、なくしても変わりません。
Re:更新について
 吉田 E-MAIL  - 04/10/13(水) 11:03 -
引用なし
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   ▼みうらさん：
>無意味です。
>承諾なく、抵当権を設定できます。
>
>つまり、現在の条項が無意味なので、なくしても変わりません。

ご解答ありがとうございます。
確認なのですが、｢なくしても変わりません｣と言う意味は
■覚書をなくしても、抵当権をつけるのは、借地人の家なので、
自分の正当な権利だから、当然である。
だから、覚書をなくしても相手の権利は継続される。と言う意味なのか。
■銀行の書いた覚書の条項が無意味な条文である。と言う意味なのか。
■あるいは、ほかの意味なのか。もう1つ、良くわかりませんので、
教えていただければと思います。
Re:更新について
 みうら  - 04/10/13(水) 19:54 -
引用なし
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   現在の条項が違うと思います。

抵当権が実行され、任意売却され、強制執行があった場合
買受人に、賃借権を譲渡することを予め承諾する。

という趣旨であると考えます。
　通常、銀行が求めるものは、これです。

なくしても、地裁の許可と供託で、代用できますから、
有利に売れないだけですけど。
Re:更新について
 吉田 E-MAIL  - 04/10/15(金) 7:42 -
引用なし
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   ▼みうらさん：
>現在の条項が違うと思います。
>
>抵当権が実行され、任意売却され、強制執行があった場合
>買受人に、賃借権を譲渡することを予め承諾する。
>
>という趣旨であると考えます。
>　通常、銀行が求めるものは、これです。
>
>なくしても、地裁の許可と供託で、代用できますから、
>有利に売れないだけです。

わかりました。
ありがとうございました。
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家賃滞納
 あさひ  - 04/10/8(金) 20:22 -
引用なし
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   生活保護を受けている入居者がいまして、３ｹ月前位から家賃が4分の一位しか入金しません。このまま続くようであれば、法律的に明け渡しの請求ができるでしょうか？
保証人の人は、その入居者とは絶縁したと云うことで話になりません。
また、家賃の集金は不動産会社へ依頼してますが、内容証明の文書は以前は不動産会社の名前で送付してましたが、今後は家主の名前でないと送付が出来ない（弁護士法が改定された為とのこと）と不動産会社に云われましたがそうなんでしょうか？
よろしくご教示下さい。
Re:家賃滞納
 同業者  - 04/10/8(金) 22:03 -
引用なし
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   管理委託していなければ家主名で行う。
管理委託していれば管理会社名でできる。

というような気がするのですが。
Re:家賃滞納
 みうら  - 04/10/10(日) 17:16 -
引用なし
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   役所から、ちょくせつ入金なので、やくばに問い合わせ・
Re:家賃滞納
 同業者  - 04/10/10(日) 22:28 -
引用なし
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   生活保護の場合の家賃は
役場・役所が直接払ってくれる場合と
いったん生活保護者へ他の金額と一緒に入金され
生活保護者が自分で支払う場合と地域によって
両方あるようです。
後者だと使い込まれてしまうと・・・
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事業用借地権について
 ｼﾝ E-MAIL  - 04/7/29(木) 23:53 -
引用なし
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   いつも参考にしながら拝見しています
事業用借地権の登記について教えて下さい。
現在事業用借地権で土地を貸しています。
相手方は借地に立てた建物を登記したのですが、当方は事業用借地権の登記をしておりません。
基本的に契約期間完了時に借地が帰ってくると思っているのですが、事業用借地権について調べてみると借地権の登記はするべきと表示されていますが、事業用借地権のﾒﾘｯﾄ、ﾃﾞﾒﾘｯﾄﾆついて教えて下さい。
Re:事業用借地権について
 みうら  - 04/7/31(土) 19:17 -
引用なし
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   普通借地権であるとして、善意の第三者が現れると問題になる。

なお、旧法借地権でも、地上権なのか賃借権なのか
問題になっているケースは、多い。
　明治・大正などに設定されており、一切の資料がないのです。
Re:事業用借地権について
 丁稚  - 04/10/8(金) 21:24 -
引用なし
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   定期借地権の1つで事業用建物の敷地として使用する目的で設定する借地権を「事業用借地権」といいます。契約期間は１０年〜２０年の間に設定され、期間満了後、建物を取壊して、更地に戻して地主に返還されます。事業用借地権は公正証書で契約を締結します。平成4年8月1日施行の定期借地権であることを明確にし、トラブルを会費するために土地に対し事業用借地権の登記をして、契約期間満了後に引き渡しを受けることを明らかにしておくべきです。
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借地権の更新について
 くまさん E-MAIL  - 04/8/26(木) 14:50 -
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   戦前から借地をしている土地の上に私名義の家が建っています。借地契約の更新が近づいています。前回の更新の際（20年前）、借地契約の名義人は、父と弟と私の３人にしました。今回は、父も老齢だし、弟も今の土地に住む意志がないので、名義を建物と同じ私一人の名義にしようかと思っています。その方が、あとあとトラブルが少ないと思いますので。地主さんは今年の初めに無くなり、息子さんが相続することになったばかりです。相続したばかりの新しい地主さんと更新の交渉をすることになりますが、名義人を変えることについて注意すべきコトを教えて下さい。今のところ、地主さんも間にたった不動産屋さんも、名義を換えることにはとくに異議はないようです。
Re:借地権の更新について
 みうら  - 04/8/28(土) 19:14 -
引用なし
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   譲渡ですから、更新は無関係です。
Re:借地権の更新について
 みむら  - 04/10/8(金) 21:01 -
引用なし
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   ＞名義人を変えることについて注意すべきコトを教えて下さい。

単純に名義を変更する場合は、父と弟から質問者さんへの譲渡ではなく「贈与」になります。贈与の場合は暦年で110万を超える部分は贈与税が課税されることになります。
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持ち家を貸したいのですが
 アーニー  - 04/10/7(木) 11:46 -
引用なし
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   よろしくお願いします。
私の持ち家（築５０年余）を他人に貸したいのですが、借地のため少々、問題が生じてしまいました。地代は、毎年払い続けていましたが、ここ2年契約書に一部不満があったのでサインしませんでした。そのためそれ以降、地代を受け取ってもらえず供託しています。現状、家は空き家になっています。
この度、貸主が決まったので彼らが家の内部の一部を改造していると地主が家の
入り口をふさいでしまい中に入らせないようにしてしまいました。（地主に貸すことは言ってない）非常に困っています。契約書の件があってのことでしょうが、やり過ぎのように思いますが？1.勝手に取り外してかまわないのでしょうか？内部改造を続行して賃貸をしてかまわないのでしょうか？2.管理の権利は今は、どちら側にあるのでしょうか？話し合いによる合意が理想ですがある程度の言い分は、言いたいのですが3.これから先この家の有効利用方法を教えていただければ幸いです。まず、契約の問題だと思いますが？
Re:持ち家を貸したいのですが
 みうら  - 04/10/7(木) 17:21 -
引用なし
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   朽廃で、借地権が消滅しているものと考える。
つまり、現在不法占拠ですよ。
Re:持ち家を貸したいのですが
 みむら・aki  - 04/10/8(金) 14:30 -
引用なし
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   1.まず、契約の問題だと思いますが
これはその通りです。

2.持ち家（築５０年余）を他人に貸したいのですが、
地主の承諾はお済ですよね？
賃借人は原則、地主の承諾がなければ賃借権の譲渡や転貸はできません。 これに違反した場合、地主は契約を解除できます。ただ、借地権の譲渡や転貸について地主の承諾が得られない場合は、裁判所が拒否する理由がないと判断したときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

3.家の内部の一部を改造
改築は契約書に増改築禁止の条項がなければ地主の承諾は不要で自由です。
契約書に改築禁止の条項がある場合は地主の承諾が必要です。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所に申立てをします。裁判所が拒否する理由がないと判断したときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。ただ、通常、改築の承諾料を支払うことになります。

4.朽廃について
前の回答に誤解のある表現がありますので補足します。
借地権の消滅の事由となる「朽廃」とは単純に古い状態ではありません。「朽廃」とは、建物が長年放置されてボロボロ、屋根が壊れて雨風が入り込む、躯体が腐り倒壊の恐れがある等の人が住める状態にないということです。築50年でも家としての機能を保持しているのであれば「朽廃」ではなく、借地権も消滅しません。
Re:持ち家を貸したいのですが
 みうら  - 04/10/8(金) 18:48 -
引用なし
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   >
>2.持ち家（築５０年余）を他人に貸したいのですが、
>地主の承諾はお済ですよね？
>賃借人は原則、地主の承諾がなければ賃借権の譲渡や転貸はできません。 これに違反した場合、地主は契約を解除できます。ただ、借地権の譲渡や転貸について地主の承諾が得られない場合は、裁判所が拒否する理由がないと判断したときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

　なに、寝ぼけているの。
Re:持ち家を貸したいのですが
 みむら・aki  - 04/10/8(金) 19:46 -
引用なし
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   すみません。寝ぼけて勘違いしていました。（ぺこり）
ちなみに3.4についてはいかがでしょうか？みうらさん。
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