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代々地主から地代を払い土地（商業地域）を借りてそこに店舗兼住宅（３F鉄骨）を建築して、現在は１〜２階は店舗を貸して３階を住居として住んでおります。
経緯的には代々地主とあまりよい関係ではなく、３F鉄骨を建築する際に1000万円の和解金を支払い建築の許可をもらいました。
その後、土地の賃借権契約を20年で行い、今年1月に更新時期がきたのですが、
何度か更新手続きを地主に対して申し出ているのですが、双方の折り合いがつかずに
平行線のまま既に10ヶ月が過ぎており、現在は前契約の地代を払いつづけている状態です。
そもそも、こちら借り手としては地代が周辺より高額なため値下げを求めているのですが・・
お聞きしたい要点は、
１、現在の状況では前契約の土地の賃借料を払いつづけなければ法的にいけないのでしょうか？
２、前回の契約の場合、地代の算出よりどころは 固定資産税プラス都市計画税の合計×2.25倍が年間地代になっておりました。
年々納付税が下がっているにもかかわらず、20年前の納税額にて算出したものを払っています。（ちなみに納税額は20年前の半額以下になっています。）
今回は同様に納税額の×3.5倍が地主の要求です。
そもそも、地代算出の最も一般的な計算根拠というのがあればご教授ねがいませんでしょうか？
３、契約期間についても、以前の契約20年ではなく、5年契約にしたいという地主の要求です。この契約期間も一般的な基準はないのでしょうか？
４、更新料についても地主は５００万、こちらは３００万と平行線です。
同様に更新料の一般的に算出方法があれば教えてください。
ものの本によると借地権の契約は特に根拠がないようですが、一般論で構いませんので教えてくださいませ。
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