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1.まず、契約の問題だと思いますが
これはその通りです。
2.持ち家（築５０年余）を他人に貸したいのですが、
地主の承諾はお済ですよね？
賃借人は原則、地主の承諾がなければ賃借権の譲渡や転貸はできません。 これに違反した場合、地主は契約を解除できます。ただ、借地権の譲渡や転貸について地主の承諾が得られない場合は、裁判所が拒否する理由がないと判断したときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
3.家の内部の一部を改造
改築は契約書に増改築禁止の条項がなければ地主の承諾は不要で自由です。
契約書に改築禁止の条項がある場合は地主の承諾が必要です。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所に申立てをします。裁判所が拒否する理由がないと判断したときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。ただ、通常、改築の承諾料を支払うことになります。
4.朽廃について
前の回答に誤解のある表現がありますので補足します。
借地権の消滅の事由となる「朽廃」とは単純に古い状態ではありません。「朽廃」とは、建物が長年放置されてボロボロ、屋根が壊れて雨風が入り込む、躯体が腐り倒壊の恐れがある等の人が住める状態にないということです。築50年でも家としての機能を保持しているのであれば「朽廃」ではなく、借地権も消滅しません。
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