永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

　不動産に関する質問や疑問点がありましたら、何なりとお気軽にお尋ね下さい。
疑問や質問にわかる方に気軽にご回答いただこうというのが、“不動産なんでも質問＆掲示板”の趣旨です。
　尚、回答には万全を期しますが、永和不動産株式会社および回答者は、その責任については一切負わないものとします。
質問者および閲覧者は、上記の責任について同意の上、本ページを利用するものといたします。

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Re:住宅ローンの再審査について
 世界のやまちゃん  - 04/5/29(土) 9:08 -
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   ▼mamaiさん：
>こんにちは。こちらの掲示板は色々拝見させて頂き大変勉強になりましたが、
>突然、終わってしまったのかと残念に思っていたところです。
>また再開されていたので、投稿してみます。教えて下さい。
>今回、夫婦合算収入（夫６００万、妻４５０万）で３７００万のマンション
>の購入を検討していたのですが、どうやら私のカード利用が多いため（複数枚
>所有でキャッシングもたびたび利用）審査にパスしなかったようです。
>そこで、物件を見直し主人の収入だけで再審査は可能なものでしょうか？
>違う銀行に依頼する予定ですが、合算にしない場合は私は審査対象外になると
>思うのですが。いかがなものでしょう？
>再審査は、前回他の銀行で融資を断られた件は影響するのでしょうか？
>保証会社にそのようなデータが残っているのでしょうか？
>よろしくお願いします。
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契約更新の遅延
 マツヤマ E-MAIL  - 04/5/28(金) 19:11 -
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   はじめましてこのような場合はどうしたら良いのでしょうか教えてください。
実は、昨年の9月が、契約の更新でしたが、大家さんも不動産屋さんも、忘れていて
更新をしていません。私も、気にはしていましたが忙しくて忘れてしまいました。
でも、今回が3回目なので前回と同じ内容で更新されたものだと思っておりました。
しかし、今ごろになって昨年が、更新だったので早急に更新を行いたいとの連絡がありました。
もう半年以上も経っているのですがどのように更新を行えばよろしいのでしょうか
又、次回(2年後)の更新まで待ってはもらえないのでしょうか教えてください。
宜しくお願いいたします。
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借地権の名義書換について
 キクチ  - 04/5/27(木) 23:36 -
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   　はじめましてキクチと申します。
　競売にて借地権の不動産を購入の際、前借地人による地代の滞納が約１０ヶ月あり、す　でに地主より、地代未払いによる借地権解除の内容証明書が、前借地人に出されて地主　は名義書換を拒否し、新規に名義書換をしていただけません。
　　1.　地主に代わる裁判所の書き換えの許可は、可能なのでしょうか。
　　2.　その際の費用は、いくら位かかりますか。
　以上宜しくお願いいたします。
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Re:借地権が取れない？
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/27(木) 17:30 -
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   ▼困っていますさん：
>競売でアパートを購入しました。全くの素人です。裁判所と物件の場所にも通い、リホームも見積もらせ、自分なりにかなり調査、計算して購入しました。土地は借地だったんですが競売で購入した後にどうにかなるさと甘い考えで居ました。入居者とも個別に面談し、来月から家賃収入が得られると思った矢先、土地所有者の代理人から「この建物は裁判で取り壊しが決定しているのであなた（私のこと）は土地所有者に従わなければならない」と言われました。「地上権も土地賃借権」も無効になっているので私には競売代金相当額を請求することは不可能で、提示に応じなければ土地所有者には建物を撤去する権利があり、それを今にでも行使出来るそうです。裁判所の判決のコピーを見せて貰いましたが、確かに「９年間の借地料の滞納があり、撤去を求める文面」もありました。
>私は競売代金を回収できないんでしょうか？私に認められる権利はないんでしょうか？競売に手を出したことをとても後悔しています。何か確かな情報はないでしょうか？


大変お気の毒ですが、その建物は取り壊しの運命のようです。
競売資料のなかで、それが書いてあって、それを知りながら買ったのですからやむを得ません。
借地権のある建物ならば（であったならば）代金納付後２ヶ月以内に裁判所に譲渡許可の申立すれば許可決定されますが、今回は、その手続きもしていないようですし、最早、取り壊し決定されているようです。
買い受けたその代金は申立債権者に請求できる場合もありますが、今回は、その借地権がもともとなかったのであれば、誰にも請求できません。
なお、もう一度、代金納付した日と、競売資料を全部私が見れば何か対策が残っているかも知れません。
直接メール下さい。
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Re:離婚後の共同名義の家について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/27(木) 7:49 -
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   >妻の方は引っ越して元の家には住んでいませんが、
>通知する側は、わざわざ住所を調べて通知書を送付するのでしょうか。

不動産が差押となったならば、裁判所は所有者に通知しなければならないことになっています。（民事執行法４５条）
その送達場所は不動産登記簿上の住所で、移動があって送達できないときには債権者で探し、それでもわからないときには公示送達又はその他、送達する方法があります。
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Re:離婚後の共同名義の家について
 kiki  - 04/5/26(水) 22:18 -
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   ▼窪田徹郎さん：
>「共同名義」と云うことですから、持分で所有しているようです。
>そのような場合は、両方が所有者で、両方が保証人です。
>ですから、両方同じです。通知も両方に来ます。

お忙しい中、お返事ありがとうございます。
両方同じなんですね。
妻の方は引っ越して元の家には住んでいませんが、
通知する側は、わざわざ住所を調べて通知書を送付するのでしょうか。
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借地権が取れない？
 困っています  - 04/5/26(水) 21:17 -
引用なし
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   競売でアパートを購入しました。全くの素人です。裁判所と物件の場所にも通い、リホームも見積もらせ、自分なりにかなり調査、計算して購入しました。土地は借地だったんですが競売で購入した後にどうにかなるさと甘い考えで居ました。入居者とも個別に面談し、来月から家賃収入が得られると思った矢先、土地所有者の代理人から「この建物は裁判で取り壊しが決定しているのであなた（私のこと）は土地所有者に従わなければならない」と言われました。「地上権も土地賃借権」も無効になっているので私には競売代金相当額を請求することは不可能で、提示に応じなければ土地所有者には建物を撤去する権利があり、それを今にでも行使出来るそうです。裁判所の判決のコピーを見せて貰いましたが、確かに「９年間の借地料の滞納があり、撤去を求める文面」もありました。
私は競売代金を回収できないんでしょうか？私に認められる権利はないんでしょうか？競売に手を出したことをとても後悔しています。何か確かな情報はないでしょうか？
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Re:マンションの名義変更の掛かる金額について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 7:29 -
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   ▼アサノさん：
>はじめまして、アサノと申します。
>私は、自分の父母間での名義変更の事で頭を抱えています。
>現在 住んでいるマンションの名義を、
>「父９５％母５％」から「母１００％」に変更したいと思っています。
>父には本妻がいて、母は、戸籍上、父の両親の養女ということになっています。
>母は、父から、名義変更同意のサインをもらってます。
>また、マンションのローン３９００万円は、すでに返済済みです。
>上記のような状態で、名義変更するのに、お金が幾ら掛かるのか、
>詳しく教えていただけないでしょうか？

所有権移転に要する費用ならば、登録免許税と司法書士の手数料です。
登録免許税は市町村役場で評価した金額がわからないと算出できませんが、その額の１０００分の５０です。
司法書士の手数料は筆数や登記簿上住所その他が現在とかわらなければ、それほどでもありませんが、他の手続きも必要となる場合があります。
「詳しく教えていただけないでしょうか？」と云いますが、上記のような関係で詳しくはわかりませんが、全部で、おおよそ、２０万円から５０万円程度だと思われます。
なお、所有権移転の原因が「贈与」なのか「売買」なのか決めておいて下さい。
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Re:契約違反の手順について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 6:23 -
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   ▼のしたさん：
>初めまして。教えていただきたいことがあります。
>実は住居専用で貸していたところで開業していることがわかりました。
>家賃が滞ったこともあり、こちらとしても退去してもらうことにしました。
>その際に、仲介の不動産屋さんから退去勧告を出して欲しいといわれました。
>独自に書いてかまわないようですが、どのような形で出すといいのでしょうか。
>お忙しいところ申し訳ありませんがよろしくお願いします。

仲介の不動産屋さんから云われても云われないとしても、契約解除して退去してもらいたいならば貸主が借主に通知すればいいです。
通知内容は「通知人と被通知人との間で年月日○○の賃貸借契約を締結しております。ところが、本件建物の使用目的は、同契約書第○条で住居専用となっているにもかかわらず、被通知人は事業用として利用しています。従って、同条違反なので、ここで賃貸借契約の解除を申し入れます。」と云うような内容でいいです。
それを内容証明郵便で送達し、その受領の日から６ヶ月が経過すれば、その後は不法占拠となり、後は、裁判して強制執行で引っ越してもらいます。
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Re:住宅ローンの再審査について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 6:03 -
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   >そこで、物件を見直し主人の収入だけで再審査は可能なものでしょうか？
>違う銀行に依頼する予定ですが、合算にしない場合は私は審査対象外になると
>思うのですが。いかがなものでしょう？

審査対象は借り入れ申し込みした者だけです。夫婦であろうとも申し込みしなかった者は関係ないです。

>再審査は、前回他の銀行で融資を断られた件は影響するのでしょうか？
>保証会社にそのようなデータが残っているのでしょうか？

影響ないと思われます。
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Re:離婚後の共同名義の家について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 5:56 -
引用なし
パスワード
   ▼kikiさん：
>はじめまして。
>いつも掲示板拝見させていただいていました。
>掲示板がおかしくなっていたので、とても心配でした。
>色々大変だったのですね…。
>でもまた新たに始められて、ほっとしています☆
>これからも是非是非続けていって欲しいです！
>さて、、相談に乗ってください。
>夫婦で共同名義で家を購入しました。
>その後離婚して、夫が家に住み続けローンを支払っていました。
>名義は離婚前と同じ共同名義のままです。
>しかし、夫がリストラにあい今後支払いができなくなりました。
>あと1,2ヶ月で競売にかけられる思います。
>今その家には誰も住んでおりません。
>そこでいくつか質問があります。
>1.その後の色々な制限（借り入れができなくなる等）は
>　妻側にも適用されてしまうのでしょうか。
>2.妻も離れたところに住んでいるのですが
>　競売にかけられるとき、妻の方にも通知とかはいくのでしょうか。
>3.家が競売にかけられたことで、今後制限されるようなことは
>　どういったことがあるのでしょうか。
>よろしくお願いたします。


「共同名義」と云うことですから、持分で所有しているようです。
そのような場合は、両方が所有者で、両方が保証人です。
ですから、両方同じです。通知も両方に来ます。
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Re:相続の際
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 5:49 -
引用なし
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   ▼菊リンさん：
>お忙しいとは思いますがよろしくお願い致します。
>父が２０年前に亡くなりその家には約２０年前後私一人が住んでおりましたが
>当然いつかは私個人の物になると思い２０年間の間固定資産税を一人で払い続けておりました。
>しかし遺産分割協議の話合いの場がもたれ結果３年前に兄弟全員（７人）の名義に切り替えました。
>このような場合２０年分の固定資産税を兄弟に請求する事は可能なのでしょうか？
>それとも兄弟名義に変えてからの３年分しか請求できないのでしょうか？

「父が・・・」と云うことなので、菊リンさんは、その子のようです。ですから相続人です。
ところが「話合いの場がもたれ結果３年前に兄弟全員（７人）の名義に切り替えました。」と云うことですから、菊リンさんは、その席上で自らの権利を放棄しているようです。
今になって請求しても「何故そのとき、請求しなかったのか」と云われそうです。
もっとも、、そうだからと云って不当利得返還請求権を放棄していると云えないかも知れませんが、かなり難しい気がします。
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Re:掲示板リニューアルのお知らせ
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/5/26(水) 5:36 -
引用なし
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   ▼永和不動産さん：
>　皆様にご愛用頂きました、永和不動産のＷｗｗＢＯＡＲＤ
>（不動産なんでも質問＆掲示板）は、２００４年５月１８日に荒らしに会い、投稿が書き換えられてしまうという事態が発生しておりました。
>投稿No.6674から7467まで削除されたり書き換えの被害にあっております。
>
>　当社の掲示板は、おかげさまで、窪田徹郎先生をはじめとする、的確で素早いレスで人気をいただいております。この機会にプログラムを入れ替え、使いやすいシステムにいたしましたので、今まで同様のご利用をいただければ幸いです。
>
>　今後ともよろしくお願い申し上げます。
>
>P.S.残っている過去ログは、ヒマを見つけて復活させていく所存です。気長にお待ち下さいますようお願い申し上げます。


そうでしたか。
私も「ＥＮＤ」と云うので当掲示板を終了したと思っていました。
継続と云うので、私も、微力ながら回答させていただきます。
これからも、どうかよろしくお願い致します。
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マンションの名義変更の掛かる金額について
 アサノ  - 04/5/26(水) 1:35 -
引用なし
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   はじめまして、アサノと申します。

私は、自分の父母間での名義変更の事で頭を抱えています。

現在 住んでいるマンションの名義を、
「父９５％母５％」から「母１００％」に変更したいと思っています。

父には本妻がいて、母は、戸籍上、父の両親の養女ということになっています。
母は、父から、名義変更同意のサインをもらってます。
また、マンションのローン３９００万円は、すでに返済済みです。

上記のような状態で、名義変更するのに、お金が幾ら掛かるのか、
詳しく教えていただけないでしょうか？
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ケーブルテレビの保安器分配工事
 jas  - 04/5/25(火) 23:45 -
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   先週くらいに投稿したものです．親記事がなくなってしまったので，改めて内容を書きますと，アパートに住んでおりケーブルテレビがアパート全体に入っております．そのケーブルテレビ会社のネット接続サービスに加入しようと考えていますが，そのためには工事代金2万円，加入料5千円かかるのですが，この工事は一度行うとその部屋の財産となり自分が出て行った後，この部屋を借りる人は加入料だけでよくなり，この工事が借地借家法３３条で云う「造作」に当たるかということで質問しました．

その結果がでましたので，今後の参考になればということで書き込ませていただきます．

仲介している不動産屋さんに相談したところ，こういう相談は「造作」に当たるかは初めてのケースでわからないが，大家さんが工事代金を支払ってくれるということになりました．

以上，ご報告します．
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契約違反の手順について
 のした  - 04/5/25(火) 20:29 -
引用なし
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   初めまして。教えていただきたいことがあります。
実は住居専用で貸していたところで開業していることがわかりました。
家賃が滞ったこともあり、こちらとしても退去してもらうことにしました。
その際に、仲介の不動産屋さんから退去勧告を出して欲しいといわれました。
独自に書いてかまわないようですが、どのような形で出すといいのでしょうか。
お忙しいところ申し訳ありませんがよろしくお願いします。
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住宅ローンの再審査について
 mamai  - 04/5/25(火) 10:45 -
引用なし
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   こんにちは。こちらの掲示板は色々拝見させて頂き大変勉強になりましたが、
突然、終わってしまったのかと残念に思っていたところです。
また再開されていたので、投稿してみます。教えて下さい。
今回、夫婦合算収入（夫６００万、妻４５０万）で３７００万のマンション
の購入を検討していたのですが、どうやら私のカード利用が多いため（複数枚
所有でキャッシングもたびたび利用）審査にパスしなかったようです。
そこで、物件を見直し主人の収入だけで再審査は可能なものでしょうか？
違う銀行に依頼する予定ですが、合算にしない場合は私は審査対象外になると
思うのですが。いかがなものでしょう？
再審査は、前回他の銀行で融資を断られた件は影響するのでしょうか？
保証会社にそのようなデータが残っているのでしょうか？
よろしくお願いします。
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離婚後の共同名義の家について
 kiki  - 04/5/24(月) 19:09 -
引用なし
パスワード
   はじめまして。
いつも掲示板拝見させていただいていました。
掲示板がおかしくなっていたので、とても心配でした。
色々大変だったのですね…。
でもまた新たに始められて、ほっとしています☆
これからも是非是非続けていって欲しいです！

さて、、相談に乗ってください。
夫婦で共同名義で家を購入しました。
その後離婚して、夫が家に住み続けローンを支払っていました。
名義は離婚前と同じ共同名義のままです。

しかし、夫がリストラにあい今後支払いができなくなりました。
あと1,2ヶ月で競売にかけられる思います。
今その家には誰も住んでおりません。
そこでいくつか質問があります。

1.その後の色々な制限（借り入れができなくなる等）は
　妻側にも適用されてしまうのでしょうか。

2.妻も離れたところに住んでいるのですが
　競売にかけられるとき、妻の方にも通知とかはいくのでしょうか。

3.家が競売にかけられたことで、今後制限されるようなことは
　どういったことがあるのでしょうか。


よろしくお願いたします。
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相続の際
 菊リン  - 04/5/23(日) 13:24 -
引用なし
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   お忙しいとは思いますがよろしくお願い致します。
父が２０年前に亡くなりその家には約２０年前後私一人が住んでおりましたが
当然いつかは私個人の物になると思い２０年間の間固定資産税を一人で払い続けておりました。
しかし遺産分割協議の話合いの場がもたれ結果３年前に兄弟全員（７人）の名義に切り替えました。
このような場合２０年分の固定資産税を兄弟に請求する事は可能なのでしょうか？
それとも兄弟名義に変えてからの３年分しか請求できないのでしょうか？
・ツリー全体表示
掲示板リニューアルのお知らせ
 永和不動産 E-MAILWEB  - 04/5/22(土) 17:35 -
引用なし
パスワード
   　皆様にご愛用頂きました、永和不動産のＷｗｗＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）は、２００４年５月１８日に荒らしに会い、投稿が書き換えられてしまうという事態が発生しておりました。
投稿No.6674から7467まで削除されたり書き換えの被害にあっております。

　当社の掲示板は、おかげさまで、窪田徹郎先生をはじめとする、的確で素早いレスで人気をいただいております。この機会にプログラムを入れ替え、使いやすいシステムにいたしましたので、今まで同様のご利用をいただければ幸いです。

　今後ともよろしくお願い申し上げます。

P.S.残っている過去ログは、ヒマを見つけて復活させていく所存です。気長にお待ち下さいますようお願い申し上げます。
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