永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

　不動産に関する質問や疑問点がありましたら、何なりとお気軽にお尋ね下さい。
疑問や質問にわかる方に気軽にご回答いただこうというのが、“不動産なんでも質問＆掲示板”の趣旨です。
　尚、回答には万全を期しますが、永和不動産株式会社および回答者は、その責任については一切負わないものとします。
質問者および閲覧者は、上記の責任について同意の上、本ページを利用するものといたします。

┃ ┃ ┃一覧表示 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃

55 / 57 ﾍﾟｰｼﾞ

←次へ　｜　前へ→

Re:敷金返還について

窪田徹郎

- 04/6/4(金) 9:38 -


	引用なし

	パスワード

▼中さん：
>敷金返還についての質問です。宜しくお願い致します。
>・平成13年2月から建物の一部屋を借り生活していた。賃貸契約書有り。
>・平成14年2月に賃貸していた部屋（建物）が家主の事情で競売になり結果、家主が交代。
>・その後、前家主と現家主の間で立退きについて時間がかかっていた。
>・同年6月、前家主に立退き命令が出て私まで契約更新など何も無く部屋を追い出された。無論、敷金返還も無いまま。
>このような状態で月日が過ぎ今になりました。これ以来、体調も崩し毎日の生活に苦しむ事になりました。敷金返還の請求をしたいのですが部屋を出て時間がたった今なのでどうしたらよいかわかりません。敷金返還の時効などあるのですか。宜しければアドバイスをお願い致します。

「前家主に立退き命令が出て私まで契約更新など何も無く部屋を追い出された。」と云いますが、もし、そうなら、裁判所は、中さんの独立した賃借権を無視していることになります。
そうだとすれば、中さんは、競売で買った者に敷金の返還請求はできず、元の家主に請求できます。時効は、契約解除の日（立ち退いた日）から１０年です。

・ツリー全体表示

Re:借地権の名義書換について

窪田徹郎

- 04/6/4(金) 9:14 -


	引用なし

	パスワード

>地代１０ヶ月延滞の状態で解除通知されて、すでに賃借権がない状態で競売により購入した私は、その手続きで裁判所から許可が得られますか？

それは、物件明細者や評価書で、その賃借権を加味していないならできませんが、「賃借権はあるんだ」と決めたうえで、その非訴法の手続きはできます。裁判所が許可するかどうかは、双方のさまざまな証拠によって決まります。

・ツリー全体表示

Re:賃貸目的です。

窪田徹郎

- 04/6/4(金) 9:06 -


	引用なし

	パスワード

▼ななさん：
>洗濯機や電子レンジがついているというのはこのマンションを借りた目的の１つです。洗濯機は前に住んでいたときにつかっていたものがあったのですが、実家にあるため引っ越すときに運ぶのが面倒なのでなるべくでも家電製品がついているマンションにしたわけです。なので洗濯機が使えないのは大きな損害です。今は近くにコインランドリーもないため実家に持って帰って洗濯をしている状態です。そしてこのマンションを借りる前に不動産やと洗濯機は新しいのに変えてもらえないのかという交渉をしてもらったところ同じ機種の洗濯機がないため新品に変えるのは無理ですが、きちんときれいにはしてくれるという話になったのです。しかし特にきれいにはなっておらず借りる前に拝見したときのままの状態の洗濯機です。この場合不動産やとした約束が違うので再度交渉してもいいのではないでしょうか？今部屋を借りて約１ヶ月となりますがこの時期でもまだ交渉はできますでしょうか？

文章はよく理解できましたが、洗濯機の問題は個人差があるので（ななさんは大変きれい好きなのでしよう。）法律的にお答えするには困難です。
とりあえず、仲介業者と相談してみてはどうでしよう。
あと、少々気になる点ですが、もともと、マンションなど借りることを「債権契約」と云いますが、債権と云う権利は、物権と云う権利（物件とは違います。）と比べ、大変弱い権利です。（ですから自分で買えば、と云ったのですが）このことを心の奥にしまっておいて下さい。

・ツリー全体表示

Re:相続放棄期間経過後の対応

kozo - 04/6/4(金) 8:15 -


	引用なし

	パスワード

窪田先生　ご回答ありがとうございました。
結局、相続発生後３ヶ月経過後に相続放棄する方法は
ないということですね？　

・ツリー全体表示

敷金返還について

中 - 04/6/3(木) 23:12 -


	引用なし

	パスワード

敷金返還についての質問です。宜しくお願い致します。
・平成13年2月から建物の一部屋を借り生活していた。賃貸契約書有り。
・平成14年2月に賃貸していた部屋（建物）が家主の事情で競売になり結果、家主が交代。
・その後、前家主と現家主の間で立退きについて時間がかかっていた。
・同年6月、前家主に立退き命令が出て私まで契約更新など何も無く部屋を追い出された。無論、敷金返還も無いまま。
このような状態で月日が過ぎ今になりました。これ以来、体調も崩し毎日の生活に苦しむ事になりました。敷金返還の請求をしたいのですが部屋を出て時間がたった今なのでどうしたらよいかわかりません。敷金返還の時効などあるのですか。宜しければアドバイスをお願い致します。

・ツリー全体表示

賃貸アパートの更新手数料と家賃について

ゆうな - 04/6/3(木) 22:22 -


	引用なし

	パスワード

入居して１２年です。一昨年に今の管理会社になりました。今まではなかったのですが，これからは２年更新で更新手数料として２００００円が請求されます。いろいろ調べてみると更新手数料は本来家主に請求されるもので違法のようになっていますが，どうなのでしょう。行政に管理会社を指導をしてもらえるのでしょうか。
それから，家賃ですが，１２年前から入っている人は７８０００円のところ，後から入った人は６４０００円です。高い家賃を払い続けているのは私を含め８軒中３軒です。入ったときの相場でずっといくと言われましたが，もうそれなりに古くなっていますし，他の人たちとの違いが大きいので不満です。同じに下げてもらうことはできないのでしょうか。アドバイスよろしくお願いします。

・ツリー全体表示

Re:借地権の名義書換について

キクチ - 04/6/3(木) 21:16 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>▼キクチさん：
>>　はじめましてキクチと申します。
>>　競売にて借地権の不動産を購入の際、前借地人による地代の滞納が約１０ヶ月あり、す　でに地主より、地代未払いによる借地権解除の内容証明書が、前借地人に出されて地主　は名義書換を拒否し、新規に名義書換をしていただけません。
>>　　1.　地主に代わる裁判所の書き換えの許可は、可能なのでしょうか。
>>　　2.　その際の費用は、いくら位かかりますか。
>>　以上宜しくお願いいたします。
>
>
>裁判所に代金納付した日から２ヶ月以内に、その手続きをする必要があります。
>それを過ぎておれば、どうすることもできません。
>建物は、取り壊しの運命です。
>２ヶ月以内であり、その手続きをしてあけば、裁判所で地主の承諾に代わる許可をしてくれますが、今回は、地主の方から地代の未払いによる契約解除の意思表示あるようなので、弁護士の仕事となります。至急に弁護士と相談して下さい。
>費用は、土地の価格その他で決めますのでここではわかりません。
>数十万円から数百万円となります。価格が安ければ２から３０万円のときもありますが。
ご返事大変ありがとうございました。
>地代１０ヶ月延滞の状態で解除通知されて、すでに賃借権がない状態で競売により購入した私は、その手続きで裁判所から許可が得られますか？
以上宜しくお願いいたします。

・ツリー全体表示

老朽化賃貸住宅

まきこ - 04/6/3(木) 13:00 -


	引用なし

	パスワード

お忙しい所申し訳ありません。
どうしていいかわからず、困っています。
相続で所有権移転をしました品川区の築40年の老朽化した
賃貸住宅（戸建２ＤＫ家賃2万円）が危険なので取り壊した
いのですが、父が30年値上げしなかったため家賃が相場より
格段安いため、立ち退きの話し合いに乗ってくれません。
逆に修理を要求されていますが、貸していても税金にも
ならないため、値上げしたいというと供託すると言われ
困っています。
父は契約書も作っていませんでした。
立退き費用は出す気があります。
いくらくらいが妥当ですか？
又、どのように交渉したら良いでしょうか？
他に良い方法はありますか？

・ツリー全体表示

賃貸目的です。

なな - 04/6/3(木) 11:55 -


	引用なし

	パスワード

洗濯機や電子レンジがついているというのはこのマンションを借りた目的の１つです。洗濯機は前に住んでいたときにつかっていたものがあったのですが、実家にあるため引っ越すときに運ぶのが面倒なのでなるべくでも家電製品がついているマンションにしたわけです。なので洗濯機が使えないのは大きな損害です。今は近くにコインランドリーもないため実家に持って帰って洗濯をしている状態です。そしてこのマンションを借りる前に不動産やと洗濯機は新しいのに変えてもらえないのかという交渉をしてもらったところ同じ機種の洗濯機がないため新品に変えるのは無理ですが、きちんときれいにはしてくれるという話になったのです。しかし特にきれいにはなっておらず借りる前に拝見したときのままの状態の洗濯機です。この場合不動産やとした約束が違うので再度交渉してもいいのではないでしょうか？今部屋を借りて約１ヶ月となりますがこの時期でもまだ交渉はできますでしょうか？

・ツリー全体表示

Re:契約更新の遅延

窪田徹郎

- 04/6/3(木) 9:02 -


	引用なし

	パスワード

▼マツヤマさん：
> はじめましてこのような場合はどうしたら良いのでしょうか教えてください。
>実は、昨年の9月が、契約の更新でしたが、大家さんも不動産屋さんも、忘れていて
>更新をしていません。私も、気にはしていましたが忙しくて忘れてしまいました。
>でも、今回が3回目なので前回と同じ内容で更新されたものだと思っておりました。
>しかし、今ごろになって昨年が、更新だったので早急に更新を行いたいとの連絡がありました。
>もう半年以上も経っているのですがどのように更新を行えばよろしいのでしょうか
>又、次回(2年後)の更新まで待ってはもらえないのでしょうか教えてください。
>宜しくお願いいたします。

契約更新していなければ従前の契約内容がそのまま引継したことになり何の問題もないです。でも、期間が「定めのない。」にかわります。
今回の場合は、従前の期間が半年以上も経っていると云うことですから、期間が定められていない契約となっています。ですから今回契約するなら、通常２年でしようが、仮に、１年だとしても、それは法律上、またして「期間の定めがない」になり、結局、更新時の年数はそれほど重要ではないことになります。

・ツリー全体表示

Re:借地権の名義書換について

窪田徹郎

- 04/6/3(木) 8:55 -


	引用なし

	パスワード

▼キクチさん：
>　はじめましてキクチと申します。
>　競売にて借地権の不動産を購入の際、前借地人による地代の滞納が約１０ヶ月あり、す　でに地主より、地代未払いによる借地権解除の内容証明書が、前借地人に出されて地主　は名義書換を拒否し、新規に名義書換をしていただけません。
>　　1.　地主に代わる裁判所の書き換えの許可は、可能なのでしょうか。
>　　2.　その際の費用は、いくら位かかりますか。
>　以上宜しくお願いいたします。

裁判所に代金納付した日から２ヶ月以内に、その手続きをする必要があります。
それを過ぎておれば、どうすることもできません。
建物は、取り壊しの運命です。
２ヶ月以内であり、その手続きをしてあけば、裁判所で地主の承諾に代わる許可をしてくれますが、今回は、地主の方から地代の未払いによる契約解除の意思表示あるようなので、弁護士の仕事となります。至急に弁護士と相談して下さい。
費用は、土地の価格その他で決めますのでここではわかりません。
数十万円から数百万円となります。価格が安ければ２から３０万円のときもありますが。

・ツリー全体表示

Re:相続放棄期間経過後の対応

窪田徹郎

- 04/6/3(木) 8:45 -


	引用なし

	パスワード

▼kozoさん：
>父が昨年死亡しました。父と弟が同居してました。弟に土地・建物は名義変更しました。
>しかし、銀行から住宅ローンの名義変更の為、弟の連帯保証人になって欲しいと言われています。（ローンの名義は父で弟が連帯保証人）
>・・・父名義の為、弟は未だに銀行の窓口で父名で入金している。
>連帯保証人は拒否しているのですが、負債はそのまま相続人に引き継がれると脅します。その通りであると前回先生にご教示頂きました。方法としては相続放棄の手続きを家庭裁判所に申立しなさいとのことでしたが、相続発生後３ヶ月以上経過してしまいました。
>弟の返済能力に疑問を持つ銀行が連帯保証人をつけたがっているのかもしれませんが、拒否できる用件として相続放棄をしたいのですが、期間経過後は放棄は全くできないのでしょうか？
>よろしくお願いいたします。

保証人を拒否しようとすまいと支払わないなら競売となります。
それはバッチシ理解しておいて下さい。
保証人となった場合と、そうでない場合の違いは、その不動産が競売となった場合に、その代金では全額返済ができなかったとき、保証人となっていなければ、支払う必要ありませんが、保証人となっておけば、引き続き支払う必要があります。
そのようなわけで、相続放棄してあれば、保証人となってないから、競売で残債があっても支払う必要ありませんが、相続放棄してないので、保証人としての支払い義務ではなく、相続人としての支払い義務は残ります。
結局、この案件は、kozoさんとして、父の負債を承継していることになり、競売以前の支払いは弟に任せたとしても、競売後の残債があれば弟と連帯して支払うことになります。

・ツリー全体表示

窪田様、さとー様有り難うございます。

じゅん - 04/6/3(木) 8:41 -


	引用なし

	パスワード

早速お二人の意見を参考に調査してみたいとおもいます。

税務署の件に関しては税理士に相談してみます。

・ツリー全体表示

Re:店舗の立ち退きについて

窪田徹郎

- 04/6/3(木) 8:17 -


	引用なし

	パスワード

▼たかさん：
>はじめまして。
>父の代から４０年位、肉屋をやっていて、３年前父が亡くなり。
>肉屋継いだのですが。この度、大家さんから。税金対策の為立ち退いて欲しいと
>いわれました。店舗の場合は立ち退き料は払わなくてもいいと大家さん（かなりおじいさん）に言われたのですが、そんな馬鹿なことあるのでしょうか？？
>母と２人でやっていて、法律の知識がまるでなく、困り果ててます・・・・
>地元の小さな肉屋ですので。お客さんも父のときからの常連さんとかがおおいのですが、どうしたらいいでしょうか・・・・・・？？
>６月１９日で更新が切れるのですが、その後は少し期間はつけるので立ち退いて欲しいとのことです。
>いくらなんでも、そんなのないだろ～、思うのですが・・・・・・・
>よろしくお願いしますm(..)m

自己の所有する店舗を他人に貸しており、それを明け渡してもらいたいなら契約解除しなければなりません。契約解除するためには理由が必要です。
今回は、その理由として「税金対策の為」のようですが、これは法律上の理由とはなりません。理由がないから、結果的に明け渡す必要ありません。勿論、従前どおり賃料は支払っておいて下さい。契約期限が過ぎてもかまいません。（かまいません、と云うことは明け渡す必要ないと云うことです。）
もっとも、家主の方で「○○万円差し上げるから引っ越してほしい」と云われ、その金額に納得できれば、そのようにしてかまいません。

・ツリー全体表示

Re:問題は。。。

窪田徹郎

- 04/6/3(木) 8:06 -


	引用なし

	パスワード

もともとマンションなど借りるときには、家主とすれば「ここで、この価格でいいなら借りて下さい。」と云うことなので、借りた後で、さまざまな要求をしても、家主とすれば「納得して借りたのではなかったですか」と云われ、解決しません。
今回は、とりあえずリホームらしき？したわけですし、洗濯機は、本来の賃貸目的ではないので（本来は、そのマンション）汚く使えないないなら自費で買ってそれを使えばどうでしよう。家主は、それを拒否することはできませんので是非そうして下さい。

・ツリー全体表示

Re:個人信用情報を開示してきました・・・

大きち - 04/6/2(水) 22:48 -


	引用なし

	パスワード

世界のやまちゃんさん度々ありがとうございます。
世界のやまちゃんさんはいろいろ詳しいようですが、
不動産関係者なんですか、銀行関係者なのですか。
気になります(^_^)

・ツリー全体表示

相続放棄期間経過後の対応

kozo - 04/6/2(水) 22:27 -


	引用なし

	パスワード

父が昨年死亡しました。父と弟が同居してました。弟に土地・建物は名義変更しました。
しかし、銀行から住宅ローンの名義変更の為、弟の連帯保証人になって欲しいと言われています。（ローンの名義は父で弟が連帯保証人）
・・・父名義の為、弟は未だに銀行の窓口で父名で入金している。
連帯保証人は拒否しているのですが、負債はそのまま相続人に引き継がれると脅します。その通りであると前回先生にご教示頂きました。方法としては相続放棄の手続きを家庭裁判所に申立しなさいとのことでしたが、相続発生後３ヶ月以上経過してしまいました。
弟の返済能力に疑問を持つ銀行が連帯保証人をつけたがっているのかもしれませんが、拒否できる用件として相続放棄をしたいのですが、期間経過後は放棄は全くできないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

・ツリー全体表示

店舗の立ち退きについて

- 04/6/2(水) 22:07 -


	引用なし

	パスワード

はじめまして。
父の代から４０年位、肉屋をやっていて、３年前父が亡くなり。
肉屋継いだのですが。この度、大家さんから。税金対策の為立ち退いて欲しいと
いわれました。店舗の場合は立ち退き料は払わなくてもいいと大家さん（かなりおじいさん）に言われたのですが、そんな馬鹿なことあるのでしょうか？？
母と２人でやっていて、法律の知識がまるでなく、困り果ててます・・・・
地元の小さな肉屋ですので。お客さんも父のときからの常連さんとかがおおいのですが、どうしたらいいでしょうか・・・・・・？？
６月１９日で更新が切れるのですが、その後は少し期間はつけるので立ち退いて欲しいとのことです。
いくらなんでも、そんなのないだろ～、思うのですが・・・・・・・
よろしくお願いしますm(..)m

・ツリー全体表示

Re:不動産の適正価格

- 04/6/2(水) 22:05 -


	引用なし

	パスワード

>▼じゅんさん：
>>当方の父親の話なんですが、父親と叔父が共同経営する会社
>>の土地と建物を父親が個人で買い取るということになりました。
>>叔父はできるだけ安くで買い取っていいよと言ってくれております。
>>ですが叔父の手前あまり安く買い取りすぎるのもどうかと考えております。
>>
>>そこで質問なんですが、適正な価格を客観的に算出する方法は具体的にどのように
>>すればよいのでしょうか？
>>きっちりするには不動産鑑定士にお願いするという形になるかと思いますが、
>>なにぶん身内だけの話ですのでそこまでしなくてもという思いもあります。
>>（それ相応の費用がかかる為）
>>
>>よろしくお願いします。
>
>
>近所の不動産屋で聞く。
>市町村役場で評価証明書を取り寄せる。
>と云うこともできます。

土地に関しては、路線価で計算すればいいでしょう。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/MAIN_H15/index.htm

市街化区域でない場合は、市町村役場で取り寄せた評価証明書の評価額に
上のサイトの倍率表で調べた倍率をかければいいです。

建物は、会社であれば、決算書に減価償却した価格が載っていますので
それを使えばいいです。叔父さん個人のものであれば、評価証明書の
評価額そのままでいいと思います。

適正な金額でやらないと叔父さんの手前よりも税務署のほうが怖いですよ。

・ツリー全体表示

Re:問題は。。。

借金王 - 04/6/2(水) 16:06 -


	引用なし

	パスワード

的確な答を提示する立場にありませんが、気になったので書き込みます。
その物件・大家さんとの折り合いが悪ければ、そこには住まないというのが一般的だと思いますが、今回はもう住んでおられるのですよね。
そうであれば、後は要求をする限りごたごたもめるのはやむを得ないことだと思うので、肚を決めてしっかりと交渉することだと思います。
我慢してる・・・のであれば、我慢できる範囲ということですので、甘んじて口を噤んでおくべきです。どうにも我慢できないのであればこそ、不動産業者さん・大家さんへ要求するのではないでしょうか？
まずは自分のスタンスを決める覚悟が必要だと感じました。

・ツリー全体表示

┃ ┃ ┃一覧表示 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃

55 / 57 ﾍﾟｰｼﾞ

←次へ　｜　前へ→

ページ：

┃

記事番号：

(SS)C-BOARD vv3.8(とほほ改ver2.0) is Free.

Home

New

New Built

for SELL

for RENT

EIWA

Mail

永和不動産株式会社
〒496-0922 愛知県愛西市大野町未1577-8
Tel.0567-31-1468　Fax.0567-31-3144
掲載中の文章・写真等の無断転載を一切禁じます。