永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:賃貸マンション修繕の件他
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/14(月) 10:09 -
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   ▼奥 伊沙さん：
>初めてﾒｰﾙ致します。以下の件にて、よろしく御指導お願いします。
>1.住んでいるマンションに25年間賃貸で入居してます。
>　（新築より継続です）
>　壁、ふすま等はかなり劣化しています。3年程前に風呂の浴槽を実費で直し
>　ガス等は大家さんが直しました。1年前からはサッシの網戸が壊れこの夏
>　 変え買えようと思っていますが、賃貸マンションの場合は25年間という
>　 年月で劣化したものですので、大家側の負担にはならないのでしょうか？
>　 大家に聞くところ契約書では各個人で・と記載しているから・・と言われ
>　 何もして頂けません。本当に賃貸人が負担するのでしょうか。
>　 教えて下さい。よろしくお願い致します。

もともと借主は家賃を支払い、貸主は借主が快適に住めるようにしなければならない義務があります。
しかし、今回のように、あらかじめ契約で決めておくことができます。
つまり「サッシの網戸等借主が修理交換すること。」となっておれば、その費用を貸主に請求できません。
それにしても、そのような細かなことまで契約していない場合があります。
その時は、その状況で判断する他ないと思われます。
例えば、台風などで屋根が破損した場合、例え「借主負担」となっていても家主の負担とする判例があります。
今回は、壁、ふすま、網戸等で大規模と云えませんから、そして、契約が借主の負担となっているようですから、一応、家主に断っておいて自ら修理するべきと思います。
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Re:貸主側からの契約解除について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/14(月) 9:50 -
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   ▼まさひろさん：
>私は、東京都内でビルのワンフロアーを所有し、その半分で会社を経営しております。
>のこりの半分は、現在、設計事務所に賃貸しておりますが、この度、業務拡大に伴いワンフロアー全部を私どもの会社で使用したいと思っております。
>もう少しで、更新期限６ヶ月前となりますので解除の意思通知をしたいのですが、こちらは、どのような条件（立退き料など）を提示すればよいのでしょうか？
>事例などありましたら教えて頂きたいと思います。
>

まず、裁判して、勝って、強制執行で、明け渡してもらう。
と云うように、国家権力を予定しても、これは、かなり難しそうです。
ですから任意な話し合いがいいと思います。
そのためには、まず口頭で伝え、相手の出方によっては、次に、内容証明、次は調停と云うように段階を得て進めて下さい。
なお、立退料の額が一番問題なのですが、それは、相場と云うものはないので、それぞれの状況で違ってきます。
私の実務経験で先月明け渡してもらった店舗（約８坪＝小料理屋）がありますが立退料１１００万円支払いました。
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住宅ローンについて教えてください
 アンパンマン  - 04/6/14(月) 1:55 -
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   はじめまして。
この度、とてもいい物件があり新築一戸建の住宅購入をしたいと思っているのですが教えていただきたいことがあり書き込みさせていただきました。
現在、夫は28歳、年収515万円です。妻は28歳　専業主婦です。
頭金300万円で3380万円の物件を夫名義の借り入れで購入検討しているのですが、頭金300万円を支払うと我が家の貯金は150万円程しか無くなってしまいます。その上、お恥ずかしい話ではありますが私（妻）が独身時代にクレジットカードの延滞が数回あり、消費者金融からも借り入れがありました。クレジットカードの借り入れは現在無く、消費者金融の借り入れも先月完済しました。物件購入の際に保証人が必要の場合は私（妻）の父にお願いしようと思っていますが（父に借金はありません。預金もあります）私（妻）の信用情報と我が家の貯金額が原因でローン審査に通らない場合はあるのでしょうか？とても心配です。
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適正な地代の価格とは
 借金王 E-MAIL  - 04/6/13(日) 23:54 -
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   地代の適正な基準とはなんでしょうね。専門でないので判例もしくは一般的にどうなってるか教えていただけますか？普通は当たりに落ち着くのでしょう？
この度借地人がいる土地を競売で購入しました。良好な住宅地で、３０坪の土地に戦後からお住まいで、地代は１万６千円程です。市町村の評価額は一筆６０坪で２５００万程です。
地主の交代に当たり地代の減額を要求されました。もともと少ない金額ですので、期待もしておりませんし、減額に応じても良いのですが、他にその借地の将来における購入権の保証が欲しいということで、契約書に盛り込んでほしいと要求されました。あまりな要求と感じましたし、今のところ売るつもりはありませんので断る予定です。
その場合、地代についてもこちらの要求をぶつけてみようかと思っています。（ある意味交渉カードとしてですが。）その場合、高すぎない地代とはどう導き出せばよいのでしょうか？ある人に聞けば周囲の地代を考慮してといわれますし、ある人は日本の地代は安すぎるのでもっと要求して良いはずだといわれます。
また、将来立ち退きを考えた時に、安く貸しているとその失われる利権を補う立退料が高額になるとも聞いています。いったいどう対処するのが良いのでしょう。悩んでいます。
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賃貸マンション修繕の件他
 奥 伊沙 E-MAIL  - 04/6/12(土) 15:07 -
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   初めてﾒｰﾙ致します。以下の件にて、よろしく御指導お願いします。
1.住んでいるマンションに25年間賃貸で入居してます。
　（新築より継続です）
　壁、ふすま等はかなり劣化しています。3年程前に風呂の浴槽を実費で直し
　ガス等は大家さんが直しました。1年前からはサッシの網戸が壊れこの夏
　 変え買えようと思っていますが、賃貸マンションの場合は25年間という
　 年月で劣化したものですので、大家側の負担にはならないのでしょうか？
　 大家に聞くところ契約書では各個人で・と記載しているから・・と言われ
　 何もして頂けません。本当に賃貸人が負担するのでしょうか。
　 教えて下さい。よろしくお願い致します。
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貸主側からの契約解除について
 まさひろ E-MAIL  - 04/6/12(土) 12:06 -
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   私は、東京都内でビルのワンフロアーを所有し、その半分で会社を経営しております。
のこりの半分は、現在、設計事務所に賃貸しておりますが、この度、業務拡大に伴いワンフロアー全部を私どもの会社で使用したいと思っております。
もう少しで、更新期限６ヶ月前となりますので解除の意思通知をしたいのですが、こちらは、どのような条件（立退き料など）を提示すればよいのでしょうか？
事例などありましたら教えて頂きたいと思います。

２年契約
賃料：月額１４３，０００円
共益費：月額１０，８００円
保証金：金１，１４４，０００円
償却：金４２９，０００円

宜しく願い致します。
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Re:アドバイスお願いします
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/6/12(土) 9:47 -
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   ▼おっこさん：
>おはようございます。まずは審査通過のことおめでとうございます。おっこさんから頂いたメールから拝見しますと、管理費、修繕積立金も住宅金融公庫優良中古物件の平均値からは、費用等は値打ち設定となっていますが、べらぼうに低い設定でもないので管理等は妥当金額かな・・と思います。総物件価格がわからないのでおっこさんの年収（税込）と頭金からシュミレートしてみますと建物消費税等諸経費を含む状態で、1600万以下で購入できれば購入を考えても宜しいのではないでしょうか？後注意点として1.周りに広大空き地等ありませんか？（準工業地域なのでちょっとした空き地があると後からマンション等建ってしまい日照権等の問題が浮上するかも）
　　2.外壁等の状態確認してください。築８年経っていますとそろそろ必要となってきますので、もう既に終了していればラッキーですが・・・管理組合の修繕計画書等事前に見せていただけると思いますので、見せてもらってください。
　　3.事前にリホーム等済んでいますか？（クロス・フローリング・建具・水周り）確認してください。これが終わってない場合は、別途費用がかかってきますのでご注意下さい。
　　4.ご近所さんの確認や駐車場の確認（車を使用しなければよいですが）自治会費、駐輪場使用料の有無等が挙げられると思います。
　　5.住宅ローン減税が使用できるかも（築２５年以内の床面積５０u以上であれば）使用できますこれにはちょっとお得な使用方法がありますので、物件価格を教えて下さい。計算してみますから・・・・
また、なにかありましたらメール下さい。金額等のことがありますので、直接でもかまいませんよ
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アドバイスお願いします
 おっこ  - 04/6/12(土) 8:00 -
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   ▼世界のやまちゃんさん：おはようございます。
先週、審査の件でアドバイスして頂きました　おっこ　です。
翌日、個人情報の開示をしてきました。
おっしゃっていた、２件で確認して来ましたが、信用情報より
やはり私の色々な条件で審査がおりなかったようです。
その後、もう一度別の銀行で審査をしたところ、仮審査が通ったと
不動産会社から連絡があり、詳細を明日再確認することになりました。
ここでまた、お願いですが・・・

平成8年3月築　東京都内の鉄筋コンクリートマンションです。準工業地域
３ＬＤＫ　　７階建ての４階部分　　総戸数２４戸
管理費￥１０，５００　　修繕積立金￥５、２４０　　

以上の物件です。ﾒｰﾙにもありました水廻り等、その他に確認したほうが良い事がありますか？お隣の方や、自転車置き場の空き等、その位しか思いつきません。
周りに相談できる人も無いので、またアドバイス頂けたら助かります。
よろしくお願いします。　　おっこ
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Re:断熱材
 みうら  - 04/6/11(金) 22:11 -
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   断熱材なんて、贅沢だ。

うちは、大家だが、入れていないよ。
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断熱材
 タシギ  - 04/6/11(金) 9:07 -
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   私はこの秋 結婚することになり 物件探しをしていました
秋口は 新築物件も少ないので できれば早めにI契約したほうがいいといわれ 3月に契約をしました
今はまだ住んでいませんが 以前から 隣の声や物音が気になっていました
先日 エアコンの取り付け工事をし 壁に穴をあけたところ 断熱材が何も入っていませんでした
最近は 雨も多いため 湿気もすごいです
今は 引越しも考えているんですが このような場合 敷金等は戻ってくるんでしょうか？
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Re:不動産取得税について
 みうら  - 04/6/10(木) 23:37 -
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   東京では、必要としません。

登記所が、都税事務所に、通知しますから。
　固定資産税が、都なのです。

他は、役場に通知されるので、県には通知されません。
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借地権の消滅
 couta  - 04/6/10(木) 22:40 -
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   お世話になります。

父が旧借地法に基づいて３０年ほど借りている土地があります。（契約書なし）
底地権・借地権買上につき双方金額の折り合いがつかず十数年が
経過しております。

先月等価交換という方法があることを知り、
（こちらで可能であると教えていただきました）
先方も前向きに検討してくれており、やや前進がみられていますが
まだこちらが買上の可能性もあり、結論が出ておりません。

また、借地の上に三軒長家が建っています。
かなり老朽化が進み、現在一軒のみ入居していますが
半年程家賃滞納があり、数カ月のうちに出ていくかもしれません。

その場合、人の居住しない老朽家屋となりますが
借地権は消滅しないのでしょうか。

「朽廃」はかなり進んでいると思います。
建物が使用されずに放置されているとか、
屋根が破れて雨漏りがひどかったりするのも「朽廃」にあたると判例で出ていると読んだことがあるので、是非教えていただけたらありがたいです。

あるいは、人が住んでおらず、朽廃した状態でも
地主さんが了解していてくれれば話し合いはこのまま続けられますでしょうか。

大変お手数をおかけしますが、どうぞ宜しく御願いいたします。
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Re:不動産取得税について
 さとー E-MAIL  - 04/6/9(水) 23:35 -
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   ▼ushiさん：
>不動産取得税についてお尋ねしたいことがあります。
>東京都下に90平米の新築マンションを購入し、3月30日に引き渡しを受けました。
>最近、司法書士事務所より権利証を受領しました。
>ふと思ったのですが、不動産取得税をまだ払っていません。
>ネットで見たところ、「取得後30日(60日？)以内に申告が必要」とあります。
>ただ、実際の話となるとバラバラで、
>・申告しなくても、税務署から通知されるのでその額を納付する。
>・申告しなければならない。
>・評価額がまだ定まっていないから、税務署から通知されるのはだいぶ先になる。
>・申告しなくてもいいが、申告すると軽減措置が適用されて安くなる。
>・別に申告しなくても軽減措置が適用された状態で通知される。
>諸説あって、どれが正しいのか（もしくは自分があてはまるのか）わかりません。
>とりあえず申告の期限を過ぎているようなので少々焦っています。
>実際はどういう取り扱いになることが多いのでしょうか。
>ご教示いただければ幸いです。どうぞよろしくお願いします。

東京都の扱いはわかりませんが、愛知県では原則として取得後60日以内に申告が必要です。が、現実的には、納付書が届いてから、減税の申告をしても認められているようです。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm

しかし、早めに対処されるのが最善だと思われます。
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Re:共有名義の税金対策
 さとー E-MAIL  - 04/6/9(水) 23:19 -
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   ▼一戸建購入者さん：
>昨日、新築一戸建ての売買契約を共有名義で行いました。
>頭金負担分だけを私の持ち分という形の共有名義です。
>
>私は転職したてで、勤続年数が１年未満の為、共有で銀行からの借り入れができませんでした。その為、住宅ローンは、銀行から夫名義のみで借り入れました。
>
>住宅ローン減税の適用は、借り入れ名義人の夫だけと確認しましたが、実際は、私自身も、一生働き続け、ローンを負担しなければならない予定なので、今後、減税を受ける方法はないでしょうか？
>ローンの借り入れが可能となる勤続年数を待った後、ローンの借り換え行えば良いのでしょうか？
>その方法を御存知でしたら教えてください。

窪田さんのおっしゃられるように、住宅ローン控除は債務者にならないと受けられません。ですから、減税を受けるためには、債務者になればいいのです。具体的には、連帯債務者があります。

>昨日、新築一戸建ての売買契約を共有名義で行いました。
>頭金負担分だけを私の持ち分という形の共有名義です。
これは、残代金決済をして、ローンを実行して融資を受けて、所有権移転・保存登記を済ませたという意味でしょうか？　そうであれば、頭金だけの持分登記が済んだということで、減税を受けるのは不可能で、借り入れがありませんから。

売買契約を締結しただけで、借り入れ（融資の実行）も登記もこれからであれば、まだ可能性があります。

夫と妻の収入合算をして連帯債務者にします。住宅金融公庫なら可能なはずです。で、実際の返済を夫と妻の持分の割合にあわせておこないます。（公庫の申し込みの数値と、厳密に合わなくてもいいと思います。但し、夫は２分の１以上の持分が必要。）例えば、３０００万円の一戸建てで、妻の頭金が６００万円、残りが夫名義の借り入れを連帯債務ですることにして、登記の持分を２分の１づつで付けるとします。すると、借り入れの夫返済分の元金は１５００万円、妻返済分の借り入れは９００万円となります。公庫への月々の返済は、夫５：妻３の割合で返していれば贈与税の問題もなく、住宅ローン減税は２人で受けることは可能です。

詳しくは金融機関に相談されてみてください。また、転職後３ヶ月でもローンの審査をしてくれる民間の金融機関はありますよ。
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Re:法定更新後の解約
 みうら  - 04/6/9(水) 21:31 -
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   借地借家法の適用がないから、問題ないと考えます。

店舗でも、２年間なら２年間全部契約時に払わせ、
いつ解約しても返還しないという契約は有効です。
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Re:主人が住宅ローンの支払い拒否
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/9(水) 17:39 -
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   ▼ももりんさん：
>はじめまして。とても困っているので相談させていただきます。
>１月に主人が離婚をしたいと言い出し、一方的に出て行ってしまっています。今のところ住宅ローンは支払っていますが、固定資産税は滞納しています。専業主婦をしていたのですが、１月からパートに出ていますが、５〜６万の収入しかなく子供と食べていくだけで精一杯です。
>離婚届に判子を押さなければ、住宅ローンも払わないと脅されています。売りに出したいから早く出て行けと・・・　　
>主人が、住宅ローンの支払いを拒否した場合差押さえになり競売にかけられてしまうのでしょうか？
>ちなみに主人は、年収５００万超のサラリーマンです。　
>よろしくお願いします。

支払わないと競売となることは間違いないと思います。
でも、明け渡して、それを売却した方がいいのか、その前に売却できるかどうか、売却したなら、どれだけ手元に残るかどうか、その配分はどうなるか、などなど、その不動産の価格やローンの残高にど詳しく調べないと、今後のとるべき最善の方法はわかりません。
よろしかったら直接メール下さい。
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Re:不動産取得税について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/9(水) 17:30 -
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   ▼ushiさん：
>不動産取得税についてお尋ねしたいことがあります。
>東京都下に90平米の新築マンションを購入し、3月30日に引き渡しを受けました。
>最近、司法書士事務所より権利証を受領しました。
>ふと思ったのですが、不動産取得税をまだ払っていません。
>ネットで見たところ、「取得後30日(60日？)以内に申告が必要」とあります。
>ただ、実際の話となるとバラバラで、
>・申告しなくても、税務署から通知されるのでその額を納付する。
>・申告しなければならない。
>・評価額がまだ定まっていないから、税務署から通知されるのはだいぶ先になる。
>・申告しなくてもいいが、申告すると軽減措置が適用されて安くなる。
>・別に申告しなくても軽減措置が適用された状態で通知される。
>諸説あって、どれが正しいのか（もしくは自分があてはまるのか）わかりません。
>とりあえず申告の期限を過ぎているようなので少々焦っています。
>実際はどういう取り扱いになることが多いのでしょうか。
>ご教示いただければ幸いです。どうぞよろしくお願いします。

この点について手元の解説書で調べましたが「軽減の特例あり」と云うことだけで、それ以上のことはわかりませんでした。
でも、不動産取得税は都道府県税ですから（税務署ではありません。）都道府県に電話でも結構ですからお聞きになってはどうでしようか。
なにしろ、諸条件で変わってくるようですから。
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Re:共有名義の税金対策
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/9(水) 17:16 -
引用なし
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   ▼一戸建購入者さん：
>昨日、新築一戸建ての売買契約を共有名義で行いました。
>頭金負担分だけを私の持ち分という形の共有名義です。
>
>私は転職したてで、勤続年数が１年未満の為、共有で銀行からの借り入れができませんでした。その為、住宅ローンは、銀行から夫名義のみで借り入れました。
>
>住宅ローン減税の適用は、借り入れ名義人の夫だけと確認しましたが、実際は、私自身も、一生働き続け、ローンを負担しなければならない予定なので、今後、減税を受ける方法はないでしょうか？
>ローンの借り入れが可能となる勤続年数を待った後、ローンの借り換え行えば良いのでしょうか？
>その方法を御存知でしたら教えてください。


住宅ローン減税と云っておられますが、住宅ローンの借り入れ者の所得税が減税される制度のことと思います。
それは、借り入れた者だけが対象なので、債務者以外の者は対象外です。
今回のご質問は、実際に返済している者はどうか、と云うようですが、これは、組み替えなどしないと無理だと思います。また、減税率も変わってきますので、その時に銀行と相談されてはどうでしようか。
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Re:自己破産
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/9(水) 17:01 -
引用なし
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   ▼あきさん：
>妻が７年前に自己破産している場合、
>夫の住宅ローン審査に影響はありますか？
>住宅ローンは組めるでしょうか？
>名義は夫のみです。
>教えてください。お願いします。


影響ないです。
でも、自己破産とは、どんなものか、
もう一度、ご確認下さい。
社会に対して、背いているわけですから２度と考えないで下さい。
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主人が住宅ローンの支払い拒否
 ももりん  - 04/6/9(水) 15:35 -
引用なし
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   はじめまして。とても困っているので相談させていただきます。

１月に主人が離婚をしたいと言い出し、一方的に出て行ってしまっています。今のところ住宅ローンは支払っていますが、固定資産税は滞納しています。専業主婦をしていたのですが、１月からパートに出ていますが、５〜６万の収入しかなく子供と食べていくだけで精一杯です。

離婚届に判子を押さなければ、住宅ローンも払わないと脅されています。売りに出したいから早く出て行けと・・・　　

主人が、住宅ローンの支払いを拒否した場合差押さえになり競売にかけられてしまうのでしょうか？

ちなみに主人は、年収５００万超のサラリーマンです。
　
よろしくお願いします。
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