永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:競売物件の立退きについて
 辻  - 04/7/1(木) 13:32 -
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   ｗさま、買受人は、個人の方です。しかし、銀行が裏で動いているようなのです。
話し合いに応じていただけないので、なんとも言えませんが、今、何をすべきか分からず只々時間だけが過ぎていってしまいます。住む家だけでも見つけなければなりません。何か良いアドバイスがあれば、どなたか宜しく願い致します。
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Re:競売物件の立退きについて
 ｗ  - 04/7/1(木) 13:00 -
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   ▼辻さん：
こんな時にごめんなさい。

買受人の方は業者だったのでしょうか？それとも個人の方だったのでしょうか？
私も現在同じような立場におかれています。

罵声を浴びせられたの事、辛かった事と思います。

辻さんに対しての回答の書き込みがないか、私も待ち望んでおります。

そんな呑気な状況ではないと思いますが、もしよろしければ今後の経過をお知らせ願えれば、と思い書き込みさせて頂きました。

宜しくお願い致します。
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内容証明郵便の有効期限について
 連  - 04/7/1(木) 0:44 -
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   再びお願いいたします。
前回家賃滞納で質問させていただいた続きなんですけど。
６月始めに内容証明を「末日までに３ヶ月分支払い無き場合賃貸借契約を解除する」との内容で相手方に送り到達したのですが、
相手方が１ヶ月だけ支払ったので法的手続きは見送っていました。
しかし、６月末日になってもまた、支払いが無いため再び滞納３ヶ月となりました。
法的手続き（明け渡しの調停を考えています）を申し立てする場合、再度内容証明で契約解除の催告をしなければ行けないのでしょうか。それとも６月始めに出した内容証明を添付しても良いのでしょか。
そもそも内容証明で契約解除した物を添付しないと、調停・訴状は出せないのでしょうか。よろしくお願いいたします。
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新築マンションで銀行ローン
 you  - 04/6/30(水) 22:25 -
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   はじめまして、結婚5年で自分にもとうとうマンションの購入を
考えないといけない状況に置かれたのですが・・
気になるのが銀行での住宅ローンの審査です。
生活等で発生した、ローンが色々とあり
100万円位になります。年収は420万程です。
ローンの中にはリボ払いや消費者金融も含まれていて、
マンションの担当者に相談した所、なんとかしてみますとの
返事がありました。ローンの印象が良くないのはわかっていますので
手放しでその言葉を信用しているわけではないのですが、
そう言う場合、本当に融通が効く物なのでしょうか？
これから先担当者と、どのようなやり取り・・
例えば完済してくださいとか・・
先に何を言われるかわかると、少しは気が楽になるのですが。
なにか参考になる事があればお教えください。
マンションの方は1660円の借り入れになります。

もし、この場所に合わない質問でしたらお許しください。
よろしくお願いします。
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Re:競売物件の立退きについて
 みうら  - 04/6/30(水) 21:46 -
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   動産は、債権者が用意した倉庫に保管されます。
　倉庫は、借りるわけですが。
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Re:競売物件の立退きについて
 辻  - 04/6/30(水) 17:54 -
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   お返事どうもありがとうございました。
その後、買受人の方に直接会って、代金納付の件などお聞きしたのですが、気分を害してしまったようで、罵声を上げられて、取り合っていただけませんでした。
そうしているうちに、裁判所のほうから、引渡命令が届きました。
買受人の方は、怒っていらっしゃるため、「ある程度の引越料を下さい。」という交渉は少し難しいのではないかと考えております。
このために、相手方は、すぐに強制執行をしてくるのではないかと思われます。
この、強制執行というのは、どのくらいの期間に、行われるのでしょうか。動産の保管場所、私たちの住む場所は、考慮されないのでしょうか。
又、裁判所に出向き、私たちの現状（祖母の病気や、経済的な事情）を話して、強制執行されるまでの期間を延ばしていただくことはできないのでしょうか。
何をしたら良いのか分からず、困っております。
本当にお手数をおかけいたしまして、申し訳ございません。何か良いアドバイスなどありましたら宜しくお願い致します。
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債権差押命令
 カン  - 04/6/30(水) 16:47 -
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   地方裁判所から突然特別送達で夫宛に債権差押命令という書類が届きました。
現在住んでいる賃貸アパートの大家が債務者になっており、夫は第三債務者という
記載がありました。
陳述書に記入して、裁判所と債権者に返送するようになっていましたが
その書類を郵送すればあとは何も関わりないということなのでしょうか。
そして今後の賃料は債権者に直接支払うとなっておりますが
今までの家賃は夫の口座から毎月自動的に引き落とされるようになっていたので
来月からはその引き落としも止まり、直接債権者にどのように支払えばよいかの
通知がくるのでしょうか。
さしあたってあと５日後には家賃の引き落とし日がくるので
どこにどう問い合わせをしてよいのかわからず困っています。
また第三債務者にはアパートの一部の人の名前しかなく
債権差押目録の夫の名前の所には金○○○万円と記載がありますが
この金額に達するまでこのアパートを退居できないのかと不安にもなっています。
法律に関して全く無知な為、どなたか少しでもお力を貸して頂ければと思います。
よろしくお願い致します。
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Re:特別売却時の代金支払い期間（２）
 落ち目のさんどがさ  - 04/6/30(水) 14:47 -
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   ▼通りすがりＢさんへ

早々のお返事、特別売却決定後の流れを分かりやすく何度もご説明頂き有難うございました。ごめんなさい、また質問させて下さい。

買受人と交渉の場合、素人の私どもが動くより、不動産関係者と弁護士の方を依頼した方が良いのでしょうか？

落札価格８００万の物件に対して、べらぼうな金額を提示されては諦めるしかありませんが多少の上乗せは承知しております。
相手の方が転売目的の場合の上乗せ金額の相場は、落札価格の対して、どのくらいなものでしょうか？
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Re:特別売却時の代金支払い期間（２）
 通りすがりＢ  - 04/6/30(水) 13:52 -
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   何度も追記ごめんなさい。
通知というなら
買受人若しくはその代理人（弁護士）から
・買い受けにより所有権が移った事、
・明渡しを催告する事、
・事情があれば多少の相談には乗る事（ただし民法上催告無しに
　即時引渡が法的に強制される事、多少のお引越し代ぐらいは
　考えてあげてもｲｲよ等）
が内容証明郵便で来ます。もしなんらかの交渉がしたいなら
すぐ動いた方がいいです。
ほとんど不可能に近いケースですが、買受人がいい人で
情に訴えて決済しないでくれる事も0ではないです。
でも申込証拠金等々の責任取るのは最低限必要でしょう。
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Re:特別売却時の代金支払い期間（２）
 通りすがりＢ  - 04/6/30(水) 13:38 -
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   追記です。
肝心の部分ですが
買戻しですよね？
かなり難しいと思いますが方法として
・親戚などから現金を借りて新しい所有権者から買い戻す。

これは難しいでしょう。
それ以前に売却先の方の問題です。
・自分で所有し、居住のために購入→これは難しい。
・業者が再販売目的の場合→希望は少しあり。
　（ただし利益分も乗せての買戻しに成ります）
希望があっても資金の問題がありますよね。現金が無理なら
ローンと成りますが通常競売になり買戻しのローンとなると
受けつける銀行はごくわずかでしょう。
それと当然債務者以外の、貴方か他の御家族で申込になりますが
貴方の属性がよっぽどよくて、かつ、別世帯でないと不可能です。
現状詳細わかりませんのでなんとも言えませんが。
とにかく裁判所で現状詳細情報入手してください。
入札日の通知書があればＦＡＸサービスも確認してください。

万一買受人が決済できない場合、再競売となりまた少し時間が
生じますが可能性はほとんど・・・・
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Re:特別売却時の代金支払い期間（２）
 通りすがりＢ  - 04/6/30(水) 13:08 -
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   通常売却許可決定から１ヶ月以内の指定日を裁判所が納付期限とします。
ですので、貴方に通知された決定日から遅くとも１ヶ月以内という事です。
所有権の移転に関しては代金納入後裁判所の職権にて正常に登記されます。
もし状況を確認したいのであれば裁判所の民事部に相談してください。
若しくは競売の通知書にＦＡＸサービスの案内もあると思います。
その場合ＦＡＸサービスでも落札者の名前等は確認できます。
（落札価格も）
一度裁判所の担当民事部に相談されては？
ほっておけば、あとは配当票というのが貴方に送付されるだけです。
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特別売却時の代金支払い期間（２）
 落ち目のさんどがさ  - 04/6/30(水) 10:39 -
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   初めての書き込みなので、先ほどの文を削除できず重複してしまい申し訳ございません。
実は実家が競売となり、今回特別売却で決定の通知が裁判所より届きました。
決定日時より１週間すぎましたが何の連絡もなく困惑しております。
買受人が裁判所より提示された日時までに全額払い込んだ時点で所有権移転となると認識があるのですが間違いないですか？
買受人が全額払い込む期間は通常どれくらい設けられているのでしょうか？
そして、払い込みが終了したら
（どのような通知）が
（どのような形）で
どこから（裁判所からか買受人からか）来るのでしょうか。
現在、私たちは買受人が誰かは知りません。
競売物件の入札は免許なくとも誰でも参加出来ると聞きました。
相手が、悪徳人とかだったら話し合いもなく放りだされてしまうのかと思うと毎日が苦悩の日々です。
１０代以上続いた土地なので、なんとか話し合いの元で買い戻したい気持ちでもあります。
競売関係の詳しい方宜しくご指導下さいませ。
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特別売却時の代金支払い期間
 ［名前なし］  - 04/6/30(水) 10:14 -
引用なし
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   ［本文なし］
特別売却にて決定後、買受人の支払い（全額）は、通常どれくらいの期間が設けられるのでしょうか。
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Re:賃貸物件の根抵当権設定
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/30(水) 8:19 -
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   ▼ちるるさん：
>現在、分譲マンションを賃貸しようと不動産会社へ申込をしました。
>不動産会社にお願いして、契約日以前に契約書の内容をｆａｘしてもらったところ、
>賃貸しようとしていたマンションの部屋には根抵当権が設定されていました。
>文面には、「その抵当権が実行され競売になり買受人から退居を求められた場合、賃借人は６ヶ月までの間に退居しなければなりません。」等のことがかかれています。
>これというのは、賃貸契約を結んだ場合かなりのリスクが発生するものなのでしょうか？
>ご返答の程よろしくお願いいたします。

今年の４月から法改正がありまして、そのように（競売時には必ず６ヶ月以内に明け渡さなければならない）なりました。
ですから、リスクなどと云うものではなく法律的に通知しているわけです。
ですから後日競売となりそうな不動産なら敬遠しておいた方がいいですが、競売となりそうもない不動産でしたに借りても問題はないです。
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Re:名義変更
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/6/30(水) 8:13 -
引用なし
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   ▼小林幸子さん：
>平成7年6000万で長男と共有名義で都心にマンションを買い　現在は次男と2人で暮らしています。主人に30年前に先立たれ、がんばって育て上げ　今では横浜にアパ−トをもちそこの家賃収入と遺族年金と次男が入れてくれる生活費でなんとか13万のロ−ンをはらっています。今年60歳になったし　ロ−ンの残債2000万を払ってしまおうかと考えています。マンションを買う時に　次男はまだ働いたばかりだったので　長男と買うしかなかったのですが　長男は結婚して戸塚に一戸建てを買い　暮らしていて　実際には次男が　殆ど私の生活費とロ−ンを払っているのですが　残債を払い　名義を次男にかえてあげたいと　思っているのですが　贈与税がいっぱいかかってしまうか　心配です。長男はかえてもかまわないと　言ってくれているのですが　どうしたらいいでしょうか？よろしくお願いします。

贈与税の関係だけでいいですか。
そうしますと、贈与税は贈与を受けることで利益があるのでその利益があった分のうちから課税されるわけです。
今回の場合は、長男との共有でありながら実際には次男が支払っているなら次男はそのお金を長男に請求できます。
長男はそのお金を返すかわりに共有持分を移転すれば贈与税はかからないことになります。
それらの手続きは司法書士にお尋ね下さい。
所有権移転登記の原因であらかじめ作成しておかないとならない書類もあります。
それらもあわせて司法書士に作成してもらって下さい。内容証明郵便などですが。
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Re:看板について
 通りすがりＢ  - 04/6/29(火) 11:09 -
引用なし
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   面白い話ですね。
借地＝借地権設定･譲渡とはかぎりません。
地上権の解釈とも重なりますが
土地のみの短期賃借権まで含めると個々の
契約で決まります。
しかし一般に借地貸地表記は法的というより
商業用の慣習です。
借家貸家の区別と一緒です。
客側から見れば借地のほうが意識に入りやすいと
言う事ぐらいの意味でしょうか。
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Re:看板について
 みうら  - 04/6/28(月) 21:39 -
引用なし
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   地主の承諾があれば、譲渡できますよ。
　３００万くらい、払えばオーケーが出ます。
　拒否されれば、地裁の許可を得て、供託した時に効力発生となります。
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Re:ブラックリストについて教えてください
 通りすがりＢ  - 04/6/28(月) 11:59 -
引用なし
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   公共料金の引き落とし状況は
内容が悪ければその取引銀行でローンを
組む時心証は悪くなると思います。
ただしそれ以外の銀行にはわかりません。

それとブラックリストといわれるものは
異動情報、延滞記録（事故区分）
自己破産、任意整理などで返済状況が
多少悪くても事故区分になっていなければ
門前払いのブラックとはいいません。
（そもそもブラックリストというものはない）
ただ返済状況が引き落としが出来なかったり
督促後すぐに入金しないと
銀行協会やＣＩＣでは（済）（01）（02）や
＄＄ＰＡ＄Ａのように１ヶ月遅れた事があるな
とかわかる場合もあります。
その場合個別の銀行さんの判断です。
（１回でも返済おくれの記録があるだけで
だめな都銀もあれば多少は目をつむるところもあります。）
ただしローン申込時点で延滞状態（請求額に対して
一部しか入金されていない記録状態の場合Ｐ1やＫという
チェックが付けられて断られるケースが多いと思います。
すでに遅延が解消されていても個信データがタイムラグの
関係で遅延状態で判断されます。
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Re:ブラックリストについて教えてください
 みうら  - 04/6/27(日) 22:00 -
引用なし
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   なにも延滞がなくとも、実父が遊んでいる。無職だ。
だけで、審査はお断りとなったケースがあります。

実父を形式的に役員にして、報酬出せばすぐとおります。
といわれたけど、−−−−。
　無職人に、ある程度のお金を出すバカはいません。
　　回収できないから。
　形式的といっても、実際にお金を渡すことになる。　
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Re:ブラックリストについて教えてください
 K  - 04/6/27(日) 9:49 -
引用なし
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   横入りして申し訳ありません
銀行で残高不足のため公共料金等の口座引き落としができなかった場合はどうなのでしょうか？
携帯電話料金の引き落としができずに電話会社から葉書が送られてきてコンビニ等で振込みをしたことが何度があります
ブラックリストというほどではないにしても、こういった事が何度かあるとその銀行でローンを組む際にはマイナス材料になるのでしょうか？
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