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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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窪田さんお返事ありがとうございます。
 いちご  - 04/7/4(日) 17:07 -
引用なし
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   見に行った時の説明では、住宅の建設（立替）はできないが
方法は色々ある・・・と言われたので、違法なのでは？？？？と
思ったのです。

市街化調整区域でも色々あるのですね。

ネットで調べても、用語が難しくて頭がこんがらがってきます。
又色々と教えて下さい<(_ _)>
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Re:市街化調整区域について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/4(日) 15:53 -
引用なし
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   ▼いちごさん：
>先週、新築の建売住宅の新聞広告が入っていて
>２０００万円前半と安かったので見に行ってきました。
>
>話を聞いてみると、市街化調整区域なので安いとのこと。
>完了検査を受けていない？また再建築についても方法はいくらでも
>あると言われました。
>その物件はもう決まってしまっていたのですが
>これって違法ではないのですか？

市街化調整区域は原則として建物は建築できません。
しかし、例外があり、その例外は都道府県に（更に、細かな場所等は市町村に）任せてあり、ある条件の基で建築可能な場合があります。
ですから一概に違法建築と云えない場合があります。
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Re:メールが送れません。
 れお  - 04/7/4(日) 15:30 -
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   ▼さとーさん：
ありがとうございます。なるほど、よく見れば確かに「.」があります。
抜いて送ってみました。
お手数おかけしました。ありがとうございました。
先ほど送らせていただきました。
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Re:メールが送れません。
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/7/4(日) 15:26 -
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   ▼れおさん：
>今外部の別の所からメール送付してもらいましたが、メッセージで、送付できませんでした。とでましたが、こちらにメールが届いた状態です。メッセージ送付できなかった分をもう一度再送付してみてください。
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Re:メールが送れません。
 さとー E-MAIL  - 04/7/4(日) 15:24 -
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   ▼世界のやまちゃんさん：
>▼れおさん：

@マークの後ろに . が入っているのが原因と思われます。
それを抜いて送ればＯＫのはずです。
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Re:メールが送れません。
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/7/4(日) 14:58 -
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   ▼れおさん：
>おかしいですね・・・ご迷惑かけてしまいました。とりあえずメールアドはあっているので、こちらで調べてみます。少し待ってくださいね！
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Re:メールが送れません。
 れお  - 04/7/4(日) 14:50 -
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   ▼世界のやまちゃんさん：
教えてくださったほうでもダメでした。
outlookもfreemailでもダメでした。
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Re:メールが送れません。
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/7/4(日) 14:27 -
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   ▼れおさん：
>わかりました。では、inazawa@.saraca.netに送ってみてください。
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市街化調整区域について
 いちご  - 04/7/4(日) 14:08 -
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   先週、新築の建売住宅の新聞広告が入っていて
２０００万円前半と安かったので見に行ってきました。

話を聞いてみると、市街化調整区域なので安いとのこと。
完了検査を受けていない？また再建築についても方法はいくらでも
あると言われました。
その物件はもう決まってしまっていたのですが
これって違法ではないのですか？
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Re:メールが送れません。
 れお  - 04/7/4(日) 12:54 -
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   ▼世界のやまちゃんさん：
やはりダメでした。なぜなのでしょうか？
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Re:メールが送れません。
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/7/4(日) 11:32 -
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   ▼れおさん：
>おはようございます。メールアドレスはあっていますので、もう一度送付して頂けませんか？メッセージ送付前に送受信をクリックしてから送ってみてください。送れない場合は、別のアドレス言いますので、メール下さいね。
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メールが送れません。
 れお  - 04/7/3(土) 22:07 -
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   世界のやまちゃんさん、お世話になっております。
メールを送ろうとしたのですが、何度やっても返ってきます。
どうすればいいのでしょうか？
世界のやまちゃんさんの返事のところにあるＥをクリックすると出てくるアドレスですよね？
どうもこのアドレスが見つからないようなのですが…。
メールでご相談したいので、宜しくお願いいたします。
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Re:定期借地権の設定されている土地の競売について
 パース  - 04/7/3(土) 16:43 -
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   ▼窪田徹郎さま

再度の回答、本当に有難うございます。

短期賃借権が廃止になったこと関係しているのですね。
せっかく定期借地権の活用の障害になる上、結局は債権者に有利な
内容になっているわけですね。
本当にナンセンスな話です。
今後実務上で色々と問題も生じてくるでしょうから、暫くは
様子見というかんじでしょうね。
大変勉強になりました。

初めて質問させて頂きましたが、
貴重な時間を頂戴したうえ、誠実な回答を頂き
本当に有難うございました。
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Re:定期借地権の設定されている土地の競売について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/3(土) 15:01 -
引用なし
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   ▼パースさん：
>▼窪田徹郎さま。
>ふとした疑問にも関わらず、お時間を割いて回答して頂き有難うございました。
>既に抵当権付の土地であれば一括で競売されるリスクがあるので、定期借地権を設定して有効活用することは実務上難しいということになるのでしょうか？
>何かリスクを負わない方法はあるのでしょうか？
>更地で担保に入っているだけで借地権が活用しづらいとなると困る地主さんも多いのでは？と素人ながら考えてしまいます。

そのとおりなのですが、今回の法律改正で短期賃借権制度が廃止となりました。
それを受けて、このような（建物に抵当権がなくても、その建物の新築時に土地に抵当権があれば、その実行によって土地建物一括競売ができる。）法律となったわけですが例外は用意されています。
それは、例え、抵当権設定後の賃借権でも抵当権者の承諾と土地所有者の承諾で賃借権の登記があれば土地の買受人に対抗できる、となっています。
しかし、これは、もともと、土地建物とも一括競売できるのですから建物も失ってしまうのでナンセンスな規定と考えられます。これらは、今後の実務を重ねていくうちに判例などで補充されるのではないかと思います。
新法の民法３８３条あたりから３９８条あたりを見て下さい。大幅に変わっています。
これらは、全て、お金持ち優先の法律のような気がしてなりません。
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Re:定期借地権の設定されている土地の競売について
 パース  - 04/7/3(土) 11:05 -
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   ▼窪田徹郎さま。
ふとした疑問にも関わらず、お時間を割いて回答して頂き有難うございました。
既に抵当権付の土地であれば一括で競売されるリスクがあるので、定期借地権を設定して有効活用することは実務上難しいということになるのでしょうか？
何かリスクを負わない方法はあるのでしょうか？
更地で担保に入っているだけで借地権が活用しづらいとなると困る地主さんも多いのでは？と素人ながら考えてしまいます。
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Re:ありがとうございます
 世界のやまちゃん E-MAIL  - 04/7/3(土) 10:33 -
引用なし
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   ▼youさん：
>おはようございます。いろいろ大変ですね・・・お察しします。さて、youさんこちらから、少し質問させてください。
　　1.手付け金は、いくらお支払いされましたか？
　　2.住宅ローンは、10年固定金利2.5％ぐらいのものですか？
　　3.諸経費（登記費用、ローン保証料、生命保険（団信）等は、1660万に折込済みですか？
レス拝見させて頂きました。正直銀行の融資担当者の判断によるとおもいます。借り入れ限度率（いろんな言い方ありますけど）・・から判断すると年収420万の場合一般的に年収の35％以内というのが一般的です。youさんの年収からいくとローン支払いが年147万ぐらいというのが目安になってきます。（他にも条件がありますので絶対とはいいきれませんが・・・）そうすると住宅ローンで、年間80.4万
クレジットリボですと月2万ぐらいの返済×12＝24万消費者金融月1.2万×12＝14.4万すべてあわせると約120万ぐらいになるので後は、先程お話させて頂いた融資担当者判断ということになかろうかという根拠です。しかしながら、まず、今組んでいるローンはすべて完済してくださいと言われるとおもいます。そこで、提案なんですが、youさんの両親さまから援助など受けれませんか？決して無計画ではないと思います。賃貸にして毎月自分の財産にならないものにお金を払うより残るものにお金を払った方がよいと僕は、思いますから・・・男の決断をしたんですよね！また、気軽にご相談下さい。お待ちしております。
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Re:定期借地権の設定されている土地の競売について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/3(土) 9:57 -
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   ▼パースさん：
>疑問に思っていることがありますので宜しければ教えてください。
>
>定期借地権の設定されている土地の底地部分が競売になった場合、その土地上にある建物や定期借地権を所有している人には何か影響があるのでしょうか？例えば、底地と一緒に競売にかけられる等のリスクはあるのでしょうか？

その土地に抵当権が設定されていて、その後、借地して建物を建てていたとして、その土地の抵当権が実行（競売）になれば土地建物一括で競売されます。
この法律は、今年の４月からで、以前は、土地に抵当権があれば土地のみの競売しかできませんでしたが、今度から建物に抵当権がなくても土地建物一括で競売できるようになりました。
定期借地であわうと、そうでなかろうと同じです。
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Re:借地権売却の件
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/3(土) 9:48 -
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   ▼匿名希望さん：
>亡くなった父名義の借地があるのですが、　現在は空家になっているため　地主の代理人より　購入希望者がいるので　良ければ地主が買い取る方向で検討してもらいたい旨連絡がありました。　この売買に　某弁護士が　借地人代理として関与してから話が込み入ってきました。
>
>　その１　測量をするので　立会いをするようにとのこと（連絡は５日前）
>　その２　測量費は　売主（借地人）負担とすること
>　その３　売却価格は路線価　
>　その４　建物（古家）は直ちに取り壊しのこと
>　その５　測量の際に家に立ち入るので鍵を持参すること
>　その６　購入希望者は数人いるが　氏名等明らかにはされていない
>
>このような条件では納得できず　測量を拒否したところ　当該弁護士に脅しまがいのことを言われました。　地主の承諾料もあきらかにされておりません。　これらのことは　通常の取引要件か否かと思っています。　良い対処法があったら教えてください。

匿名希望さんの父親が土地を借りていたわけですよね。
それで、父親が亡くなり、建物は空家なわけですよね。
その土地の売却したいので、土地の所有者の代理人と云う弁護士の言い分ですか。
そうだとすれば少々おかしなことです。
それらの条件は借地権者が借地権を売却しようとした文章です。
匿名希望さんは、借地権を売却したくないのですか。
そうだとすれば「売るつもりはありません。」とはっきり云うべきです。
そうではなくて、文末に「某弁護士が　借地人代理として関与してから話が込み入ってきました。」と云うことなので、匿名希望さんが依頼した弁護士の云うことですか。
それならば、前提があるので（前提とは「売る」と云うこと。）弁護士の云うようにすべきと思います。
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Re:連帯保証人について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/3(土) 9:30 -
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   ▼ぼすさるさん：
>以前投稿させて頂いたのですが、その時の状況と変化があったのでご相談させて下さい。
>実は住宅を任意売却し、残債１２００万ほどとなりました。保証協会からも連絡があり、主人と支払いについての話をしているとの事でした。（現在別居約２年）
>先日離婚調停を申請し第一回がありました。そのときに主人が自己破産の申し立てを４月にしたとわかりました。住宅ローン残債も含め１９００万申請したそうです。
>住宅ローンの１２００万については連帯保証人の私の方へ請求がきますよね？彼に請求はできないのでしょうか？

ご主人が借金したなら、ご主人が返済しないとなりませんが、その本人が、破産したなら保証人に請求が行きます。
保証人が保証協会に支払ったなら、その支払った分だけ、ご主人に請求できます。
ただし、保証人が保証協会に支払った時期が、ご主人の破産宣告で免責決定の確定後の分だけです。
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Re:借地を買い取りたいのですが・・？
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/7/3(土) 9:13 -
引用なし
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   ▼辰也さん：
>はじめまして、借地のことで相談なのですが、私の父（故人）が昭和35年頃に地主と口約束で借りた土地に家を建てて今現在住んでいるのですが、その家屋が老朽化で建て替えを考えております、そこで地主さんに昨年末に相談したところ親族と相談するとのことでした・・そして先月に地主さんの身内の者が売りたくないとの返事でした・・それから地主さんからの建て替えする事に対して具体的な話もしてもらえない状態です
>尚、当方は年貢（固定資産税）の形で賃料を納めています、家も古いもので登記もしてないそうです固定資産税も払っておりません・・50年近く地主さんといいお付き合いしているもので、どのように話を切り出したらよいのか悩んでおりますよろしくお願いいたします？

地主さんに土地を売るよう交渉しても「売らない」と云うなら、買うことはできません。
その次の手当は、建て替えですが、これは、さまざまな要件が必要ですが裁判所に承諾を求めることができます。裁判所がその決定すれば、建て替えができますが、その決定がなければ勝手に建て替えできません。
「さまざまな要件」とは、従前の契約内容の他、近隣の住宅事象等々地域で違いますので弁護士と相談して下さい。
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