永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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違う場合がありますよ。

みうら - 04/7/22(木) 17:53 -


	引用なし

	パスワード

窪田先生へ

１番　明治３２年　１０円
２番　昭和２４年　農林省ーーー農林公庫
　１．２は、完済済みのため抹消できない。
３・４・５・６番　通常通り
７番　平成１年　一億円
　７は、甲区１０番で、代物弁済により、抵当権者に移転の為
　　債権混同で消滅した為、抹消できない。
　　　サラ金の破産管財人が、協力する申し出がある。

というような物件もありますよ。

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Re:小作権

みうら - 04/7/22(木) 17:38 -


	引用なし

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農地の賃貸借・使用貸借とも、農地法の許可等がなければ無効です。
しかし、無効だと主張する権利も、時効で消滅します。

また、平穏無事に、金員が支払われて、受領されている現状では、
賃貸借が、かりになかったとしても、賃借権を時効取得していると
考えます。

また、最近の判例では、無効だと主張することは、権利の濫用にも
あたるとしたようです。
　本文は、未確認。

なお、市街化区域内の土地・農地法の適用のない小笠原村・
　米軍区域内の土地・河川区域内の土地・国有転貸地　等であれば
また特殊であると考えます。

当方は、東京特別区内に居住しており、農業委員会もありません。
　漁業委員会は、ありますけど。
農協は、あるような・ないような。

田舎は、北関東でして、農地はあります。
　私自身は、所有していません。

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Re:土地の名義を取り返したいのです！

- 04/7/22(木) 15:01 -


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>通りすがりＢさん：
早速のご回答、ありがとうございます。
すみません･･確かに先代のことでもあり複雑なので。
整理しますと、まず土地はもともとは借地であったようです。その上に伯父が両親も住めるように、会社兼用で今の建物を建て、その後地主との話し合いの末に土地も買い取ることになったそうです。当時は両親(主人の祖父母)が居住していましたし、祖父はもう高齢でしたが取締役でもあったので祖父・伯父・義父の三人名義で登記をしたということです。購入の際の費用は全て伯父と義父が支払っています。
当時学生であった居候の叔父は、家業に関わるのが嫌だったのか、他社へ就職しましたが家を出ることはありませんでした。その後、主人の祖父が死去した際に、祖父の名義をどうするかということで税理士に相談した所「同居の実子」名義に移せば税金が掛からないということで当人には形の上で預けることを断った上で名義をこの叔父の名にし、関連費用は全て伯父と義父が負担してきました。一応弟ですので、まさか自分の死後、会社のある土地の権利を全くの他人(入籍する気はないそうです)である女性に渡すなどと言い出すとは考えなかったのでしょう。伯父は6年前に脳溢血で倒れ、名義をそのままにして一昨年亡くなりました。伯父の分の名義はご長男(主人の従兄弟)が相続し、今後は時間を掛けて会社を継ぐことになった主人に統一していくことになるかと思います。義父の分はもちろんゆくゆくは主人が相続します。叔父は出て行くことになっていますが、現在はまだ無理な同居を続けている状態です。こんな書き方で解って頂けますでしょうか？
すみません･･滅失登記というのが判りません。この件で計画が頓挫してしまっているので、実際の建替えは数年後のことになるかと思います。
負担金員をまとめて･･というのは相談している税理士さんからもそういったお話がありました。手間もかかり大変だとは思いますが、現状ではこれが一番良い方法かもしれないといわれました。

どうぞよろしくお願い致します。

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Re:土地の名義を取り返したいのです！

通りすがりＢ - 04/7/22(木) 13:44 -


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＞たまさん
複雑なので難しいんですがもう一度権利関係や
相続後の経緯を時系列的に整理していただければ・・
（感情的な部分は省いて）失礼ですが・・

基本的に共有の登記が為されている以上、対抗は
難しいです。
それと建替時にとの事ですが、滅失登記はどうされますか？
登記申請自体は三文判でできますが添付滅失証明書には
持分権利者全員の印鑑証明が必要です。
それと一部共有権利者のみで登記申請できるのは
「持分更正登記」など一部ですが、それも承諾書
は必要です。

あとは色々伯父さんに負担した金員をとりまとめ
それを法的に請求し債務名義も取得し、そのうえで
持分を差押さえてなど方法はあっても大変だと思います。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/22(木) 13:05 -


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>ともさん
農用地利用集積計画申請ってたしか土地を農地として貸したい
場合の申請だったと思うのですが・・
とりあえずお話されるのが先決ですね。その際こちらから
権利どうこうとか契約がどうこうと言わないほうがいいです。
「どのようなやりとりだったのですか？」
「出来れば転用もしくは処分を考えてますので
　御了解頂けますか？」
ぐらいであとは相手の主張をきけばいいと思います。
そのうえでまずは弁護士に相談すればいいとおもいます。
確かに家庭菜園程度でも種々権利はありますので
対応方法は変わってきます。

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土地の名義を取り返したいのです！

- 04/7/22(木) 12:01 -


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初めまして。皆様どうぞよろしくお願い致します。相談内容は土地の名義に関する問題です。我が家は小さな有限会社を家族で経営しております。ご相談したいのはこの会社兼自宅となっている土地・家屋の名義についてです。この土地・家屋に初代社長の三男で他社勤務の叔父が数十年に渡り居候しており、現在、登記上名義の一部(1/3)がこの叔父になっております。これは元々主人の祖父(初代社長)・伯父(前社長：現社長の兄)・義父(現社長)の三人名義でしたが初代社長が亡くなられた時に、前社長が税金対策の為に収入がありながら両親のスネをかじって同居していた三男に預けるつもりでそのようにしたものと思われます。ちなみに土地家屋ともに実質買ったのは祖父ではなく伯父と義父です。その三男の叔父は手続き費用・固定資産税・光熱費等々、家の維持に関する費用はもちろん、自身の食費すら一切支払っておらず、亡くなった前社長と現社長が全てを負担してきましたので、当然彼に名義の実はありません。この叔父が建替えをめぐって次期社長である私の主人と決裂し、出て行くということになったのですが、どうも外に女がいて自分の死後実質自分の物ではない土地の名義まで全てその女に渡すつもりのようです。これは会社存続に関わることです。建物に関しては建替時に主人の名義にする予定ですが、土地もなんとしても名義を取り戻さなければなりません。ですがこれまでの経過と親族の精神的苦痛を考えるとお金を支払うのは絶対に否と考えています。(伯父と義父は自腹で彼の学費全て出して高専・大学まで卒業させてやっています。)ですが、何を勘違いしているのか向こうが意固地になって話し合いになりません。おそらく私と主人が気に入らない･･･程度の理由しかないと思われます。死因贈与契約も考えましたが、同棲する女がいるとなると有効とは思えません。何か良い方法はありませんでしょうか？　これ以上筋の通らない事をほざくようなら、親族全員訴訟も辞さない覚悟です。良きアドバイスを頂けますようお願い致します。

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Re:競売物件

窪田徹郎

- 04/7/22(木) 7:48 -


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▼初心者さん：
>はじめまして。
>競売物件購入を考えておりまして、いろいろ情報をと思いめぐっているうちにここにたどり着きましてひとつ相談できそうだな、と思いメールを書いています。
>競売初心者で登記簿のことでよくわからない部分が多く、質問できればとおもいました。
>よろしくお願いいたします。
>質問は抵当権についてなんですが、
>乙区、抵当権順位1位の銀行による差し押さえからの競売になっていまして、
>この競売金額が当てられるというのはわかってるのですが、第4順位に根抵当権が国民生活信用金庫から
>極度額650万円のせっていがあります。これは競落ごにもこのマンションにのこったままになるのでしょうか？
>第１位の債権額が競落価格よりも低く、第４順位にはまったく当てられなくても、この根抵当権は抹消されるの
>でしょうか？そのへんがよくわからないので、困っています。
>すいませんが教えていただけないでしょうか。

配当の有無に関係なく全ての抵当権は嘱託で抹消します。（民事執行法５９条）
なお、裁判所の不動産競売は「収去主義」と云いまして、原則的にすべて買受人のために抹消され引き受ける権利はありません。それは、原則ですから例外がありますが、その例外は物件明細書に記載されており、買受人のために注意を喚起しています。一番大切な書類は物件明細書ですから、買う前にこれだけはしっかりと理解しておいて下さい。

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競売物件

初心者 - 04/7/22(木) 1:09 -


	引用なし

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はじめまして。
競売物件購入を考えておりまして、いろいろ情報をと思いめぐっているうちにここにたどり着きましてひとつ相談できそうだな、と思いメールを書いています。
競売初心者で登記簿のことでよくわからない部分が多く、質問できればとおもいました。
よろしくお願いいたします。

質問は抵当権についてなんですが、
乙区、抵当権順位1位の銀行による差し押さえからの競売になっていまして、
この競売金額が当てられるというのはわかってるのですが、第4順位に根抵当権が国民生活信用金庫から
極度額650万円のせっていがあります。これは競落ごにもこのマンションにのこったままになるのでしょうか？
第１位の債権額が競落価格よりも低く、第４順位にはまったく当てられなくても、この根抵当権は抹消されるの
でしょうか？そのへんがよくわからないので、困っています。
すいませんが教えていただけないでしょうか。

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Re:小作権

とも - 04/7/21(水) 23:31 -


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	パスワード

有難う御座います。
小作権は発生していない可能性が高いということですね。
役所の方からは、農用地利用集積計画作成申出書っていうものを
提出して下さいと言われてますが、これを提出してしまうと小作権が
確定するのですね？

確かにまだ先方さんとは、お話していないのですがゴタゴタが
起こらなければいいな、と思っております。ただもう一つの土地も貸しているのですが
そこが公園にかかるというので四分六で売りませんか？と言われたもので
少し心配になってます。（結局売りませんでしたが・・・）

使用権、賃借権で考えていきたいと思います。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 21:16 -


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ともさんへ
すいません。ごちゃごちゃと書いていて
ともさんの御質問になにも答えていませんでした。

小作権は民法上（農地法上）発生していないと思います。
地役権や一般的な使用権、賃借権は賃料名目による
とお考え下さい。（領収書の旦書等）
それと法律上法定相続人は権利義務をそのまま
継承します。しかし自動的に義務を引き継ぐわけでは
ありません。権利主体の変更により種々対応が変わります。

基本的には一度交渉して先方の意見を知り、そのうえで
解決する方が当然最善なわけで、それでだめなら・・
こちらは占有の解除を求め、先方に契約内容の立証を
求めればいいと思います。先方は当然困難だと思います。
それからの対処という事で、ともさんは基本的に有利な
立場である事は質問上思います。ですから交渉代理人として
は弁護士の活用も必要となるケースもあると思います。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:53 -


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みうら様
消契法、錯誤以外に今回のケースで
時効の問題が関係するのでしょうか？
動産及び所有権以外の権利に対する
取得時効は今回のケースでは該当する部分が
あるのでしょうか？
自分は関係しないと考えているのですが？

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Re:住宅ローン

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:26 -


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一般論ですが
連帯保証人になっていても
住宅ローンの場合、個人信用情報上、契約情報として
のっているケースは結構少ないと思います。
一度ご自身の個人情報開示してください。
登録されていた場合も現有債務について特段の問題が無ければ（返済状況、残高？）
与信上問題視されることは少ないと思います。（一般的に）
厳密には連帯保証債務が返済負担率に反映するする事は無いと思います。

ただあとは金融機関サンの判断です。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 20:15 -


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みうらさんは専門家だと思うので
御意見のすり合わせをしたいのですが・・
現状農地として公的にみとめてられるのか？
これをともさんにもう一度確認して頂きたいと
思います。
確かに農地法での貸借関係の解約は知事の許可
もしくは調停や関係人の厳密な合意書等々が
必要だと思いますので難しいと思います。
ただともサンの文面からは農地法上の貸借関係は
成立していないと私は思っています。
そうなると賃借権か使用貸借での対処になると
おもいます。どちらがともさんにいいのかというと
口約束との事なので使用貸借のほうが対抗しやすいと
自分では判断しています。
通常貸主の死亡によっては解約事由にはならないと
おもわれがちですが後々解除がたやすいのは
使用貸借契約だと思います。
みうらさんの御意見はいかに？

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住宅ローン

デジ亀 - 04/7/21(水) 18:44 -


	引用なし

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現在、親の住宅ローンの連帯保証人になっているのですが、
新たに自己住宅の購入につき、住宅ローンは組めるものなんでしょうか？

連帯保証人になっていることで、審査が通らないみたいなことも
あるんでしょうか？

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Re:小作権

みうら - 04/7/21(水) 17:24 -


	引用なし

	パスワード

最近で判例によれば、賃借権の時効取得　ないし　無効の主張の時効になる
とされました。

農地の賃貸借の解約は、許可を受ける必要がありますし、
許可の要件は、厳しいので、難しいと考えます。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 14:25 -


	引用なし

	パスワード

ごめんなさい。死亡によって自動的に解除になるわけでは
ありません。書き方が誤解されますね。
法定相続人に義務は継承されますが借主はそれを明確に
証明する義務が発生するということです。
ですから死亡によって解消されると思います。

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Re:住宅ローン審査について

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 14:11 -


	引用なし

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個々の金融機関によって判断が違いますので
わかりません。事前審査を受けるしか判りま
せん。
でもお話の範囲では資格は十分あるとは思います。
通帳は見るところが多いです。これは自己資金の
裏付けを確認するだけです。ただ自営業などは
見せて欲しいといわれることもあります。
あと勤務先も調べます。
公共料金の引き落とし歴なども（その銀行に
口座を持っている場合）判断材料になります。

これぐらいしか言えません。
金融機関に聞いてください。

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Re:小作権

通りすがりＢ - 04/7/21(水) 13:59 -


	引用なし

	パスワード

一般的な小作権の成立は農地法に基くと思うんですが、
その場合は契約書が必要だと思います。（貸人の印鑑証明なども）
ですからおそらく通常の賃貸借であるとおもうのですが・・
使用貸借のみみとめて、納付された賃料の名目のみ争えばいいのでは
ないでしょうか？（長期にわたって耕作占有しているとして）
ですので契約書が無い以上、あとは納付賃料の名目が重要になると
思います。当然登記簿にも設定登記はされていないでしょうし。
民法上の永小作権や耕作使用権についても判例では農地法に準拠して
いたような・・多分。

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Re:競売価格

窪田徹郎

- 04/7/21(水) 8:58 -


	引用なし

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▼デジ亀さん：
>先ほども質問を載せてしまいましたが、もう一つ疑問がありました。
>地方裁判所の競売物件一覧を見ていて思ったんですが、
>競売最低落札価格は、不動産価格の７割程度と聞きますが、
>どのようにその額を導きだすのでしょうか？
>固定資産評価額覧を見たんですが、いずれも固定資産評価額が最低落札価格を
>上回る金額になってます。不動産の実勢価格からすると７割ということは、
>大体、固定資産評価額と同等ぐらいの額になるんじゃないでしょうか？
>どのような基準で価格がきまっていくんでしょうか？

裁判所の最低競売価格は裁判所の指定した鑑定士が評価します。
その評価の方法は法律で決まっているわれではないので、その担当の鑑定士が決めます。
一般的には、地価公示法に基づいて公示された基準点を参考としてきめられています。その基準点から当該物件を照らせ個々の要因を増減して裁判所に報告し、裁判所はそれを採用して最低売却価格を決定します。
なお、固定資産評価額は市町村が決めるので、裁判所の最低売却価格とは大幅に違うことは間々あります。

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競売価格

デジ亀 - 04/7/20(火) 23:44 -


	引用なし

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先ほども質問を載せてしまいましたが、もう一つ疑問がありました。

地方裁判所の競売物件一覧を見ていて思ったんですが、
競売最低落札価格は、不動産価格の７割程度と聞きますが、
どのようにその額を導きだすのでしょうか？

固定資産評価額覧を見たんですが、いずれも固定資産評価額が最低落札価格を
上回る金額になってます。不動産の実勢価格からすると７割ということは、
大体、固定資産評価額と同等ぐらいの額になるんじゃないでしょうか？

どのような基準で価格がきまっていくんでしょうか？

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