永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:小作権
 通りすがりＢ  - 04/7/23(金) 22:55 -
引用なし
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   すいません。本件原審でも賃貸借契約の有無は係争事由にないのでは？
たしかに口約束でも契約は民法上成立しますが、裁判上の立証責任は
権利主張者になってしまうため難しいと・・
スレッド質問では契約書面等は無いわけですから、
たしかに農地法と取得時効の相関性の判断は出ていますが
農業委員会での申請を経ている場合は契約を公的に認められた事に
なるけれども、今回のケースではそれは無いのです。
だから農地法は頭から外しているんですが・・
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Re:立ち退き
 通りすがりＢ  - 04/7/23(金) 22:34 -
引用なし
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   賃貸契約ということですね。
その契約内容も教えてください。
通常有効な契約内容であるなら
御本人に不履行等なければ
その契約の有効性の担保される
範囲で当然に賃借権は継続されるはずです。
契約が有効であるなら競売等に見られるような引渡命令
及び執行は、居住権（状況的に生存権的な）
との関係でありえないとおもいます。
それと経験上ですが弁護士をつけている
といいながら家主本人が交渉しているのも不自然ですねー。
通常であれば（賃貸借契約の内容はわかりませんが）
立退き料の示唆含め弁護士が交渉窓口になってしかるべきなのですが。
確かに立退き料はいくらという法律はないですが
一方の当事者事由による契約の不履行は当然対価が求められるのでそれがなければ
解除できません。という問題です。
ただ短期賃借権などの場合と契約更新についての
取決め、それと50年もの契約関係など
総合的に対応する必要はあると思います。
それと私見ですが訴訟により裁判費用もふくめて
清算できるとは考えないほうがいいです。
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Re:契約約款に一部納得できないのですが・・・
 通りすがりＢ  - 04/7/23(金) 22:08 -
引用なし
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   法的には微妙です。
ただ、今全国で敷金返還訴訟というのが頻発していて
数年前は東京地裁≪多分二審かな？）で家主の言い分が
認められましたけど先月くらいだったと思うのですが
京都地裁で消費者契約法に基いて返還せよという画期的な
判決が出ています。今後各地で追随するかは判りませんが
各地の判決に影響を与える事は確かだと思います。
当然控訴審判決最高裁判決まで状況はわかりませんが
そのあたりが交渉のヒントになると思います。
当然敷金返還のような小額訴訟は経済性はありませんが
参考にして交渉されるといいと思います。
まあ「以前退去された人数人と相談している」
ぐらいのトークは必要でしょう。地裁判例持ち出して
一度交渉されては？
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Re:土地の名義を取り返したいのです！
 通りすがりＢ  - 04/7/23(金) 21:53 -
引用なし
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   まとめていただいてごめんなさい。
問題の1/3の部分だけに論点を集約しましょう。
共有も独立した所有権ですから叔父さんが単独で
処分しようが贈与しようが自由です。
問題は持分権自体は一般では価値は無いでしょうが
1/3とはいえ全体を使用する権利が発生してしまいます。
例えばこの部屋とこの部分しか使用することはできない
というものではないのです。
となるともし1/3が悪意をもった人間に譲渡されると
残りの2/3の持分権に影響がでます。
2/3の持分権を持って1/3の影響力を抑制する方法は
いくつかありますが根本的な解決にはならないですし・・
ただ実際訴訟して今までの経緯も立証すれば
ある程度の（損害賠償請求や叔父さんの持分権の無効や
抑制）可能性はあると思います。
ただ時間と費用は覚悟が必要です。
それと先に述べた負担金員の請求訴訟などを
複合的に訴求する必要もあると思います。
それほど共有権（所有権）の効力は強いという事は
御理解下さい。
ただ一度関係資料をまとめて弁護士に相談は必要です。
でも不慣れな弁護士さんもおられますので
その時の事を教えて頂ければと思います。
今回のケースの様な場合
相談料１Ｈ5000円は安いものだと思います。
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立ち退き
 ゆん  - 04/7/23(金) 21:07 -
引用なし
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   高齢で一人暮らしで生活している方のことです。
１階は工場で２階が住居として５０年住んでこられました。
昔は家族で住んでいましたが、
３人の子どもは結婚のため家を出て、夫に先立たれ、１人になりました。
家主より、「工場が移転するので、一人では心配のため、出て行ってほしい」
と家主から言われました。
しかし、３人の子どもも家庭の事情で同居、引き取りは難しく、
公営住宅も申し込んでいるものの当たらず、
転居費用もなく困っています。
立退き料が当然いただけるものと思い、
知人のわたしが間に立ち話しを聞いたところ、
「子どもが引き取るのが当たり前。立退き料は出す必要はない。
そんな法律はない。転居先を探すこともできない。
期限までにでてもらわないと、
家の外でダンボールででも生活してもらうしかない。
弁護士と相談してやっていること。
こっちも困る」と。
本人はすっかり弱っています。気の毒です。
一方的な家主の都合による立ち退きと思うのですが、
弁護士の指示ってこんなものですか？
本人はお金はないのですが、
もし弁護士をお願いしてたら、勝てますか？
勝てれば、立ち退き料から費用が払えますよね？
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Re:契約約款に一部納得できないのですが・・・
 みうら  - 04/7/23(金) 18:31 -
引用なし
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   できないですね。

いったん解約の上、再契約ならね可能ですが。
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Re:小作権
 みうら  - 04/7/23(金) 18:15 -
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   第三条 　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可（これらの権利を取得する者（政令で定める者を除く。）がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可）を受けなければならない。

　ここには、耕作の為の賃借権も含まれます。

無許可でも時効取得認める　農地の賃貸借契約で最高裁

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　農地法上の許可を得ていない無効な農地の賃貸借契約にも、民法が定める「２０年間の経過による賃借権の時効取得」が認められるか否かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（浜田邦夫裁判長）は１３日、時効取得を認める初判断を示し、農地明け渡しを求めた貸主の上告を棄却した。
　問題となったのは長野県辰野町にある農地。判決などによると、遅くとも１９６０年に賃貸借契約が結ばれていたが、農地法が定める農業委員会の許可を受けておらず、貸主、借り主とも相次いで死亡したため、相続人間で訴訟になった。
　浜田裁判長は、農地法の趣旨は不当な目的の農地取得や権利の移転を規制するものだと指摘した上で「耕作することで農地を継続的に占有している者に賃借権の時効取得を認めることは、農地法の趣旨に反しない」と述べた。


2004年07月13日火曜日


たとえば、駐車場として舗装のある土地を借りたのに、無断で借りた方が、
農園とした。というようなケースではないと考えます。

よって、農地法に服するので、賃貸借は、無効であるが、
20年の経過により、時効取得ないし　無効主張の消滅時効にかかっている。

農地法の許可を受けていないことを　きか　として　相談者が、平穏な
賃借人の権利を不当に侵害していると考える。
　よって、権利の濫用の法理によっても、認められないだろう。

営団地下鉄の区分地上権が、登記されずにおり、地震売買で取得した方が
地下鉄撤去を求めるが如し。
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おめでとうございます
 Ｋ  - 04/7/23(金) 12:29 -
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   KiKiさん、おめでとうございます。よかったですね。
ところでKiKiさんには特に借金などはなかったのですよね？
ローン審査に影響するようなことあったのでしょうか？
私でも受かるでしょうか？
詳しいこと、教えてください。
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契約約款に一部納得できないのですが・・・
 ちーこ  - 04/7/22(木) 23:47 -
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   どのように対処したらいいのか、ご指導下さい。
先日同じマンションに住んでいた方が引越しされ、後日「敷金が5,000円しか戻ってこなかった」という話を聞きました。見積書には、ルームクリーニング代全額、他に畳、キッチンクロスの張替え、襖の張替えなどが入っていたそうです。
我が家も来年引越しする予定なので、人事ではないと思い、また、再来月に契約更新なので、トラブルを未然に防ぎたく、前回の契約書の約款を見直してみました。
それには、
「（費用負担）使用の程度、入居期間の長短にかかわらず損耗の状態に応じ、本契約終了　　明け渡し時点において畳、襖、壁紙等の修理、取り替え費用及び室内クリーニング費　　用」
とありました。また、敷金の項目には、「原状復帰（ルームクリーニング含む）・・・」
ともありました。まだ勉強不足なので詳しくはわからないのですが、ルームクリーニングは次の入居者の為のものであって、借主が負担するものではないのでは？また、故意・過失によるものではなく、自然損耗であれば家主負担で、故意・過失のものでも、その個所の部分のみ（例えば壁紙だったらその個所の一枚分）の負担、しかも経年変化で全額負担はなし、と聞きました。でも上記の内容や、引っ越された方の話を照合すると、これらは全額借主負担・・・と受け取れるのですが、どうなのでしょうか？もしそうだとするならば、契約更新する前に、条項の削除を求めることはできるのでしょうか？うまく交渉する方法などありましたら教えていただきたいのですが・・・
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Re:小作権
 とも  - 04/7/22(木) 22:41 -
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   お話ししてみようと思います。

有難う御座いました。
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Re:土地の名義を取り返したいのです！
 たま E-MAIL  - 04/7/22(木) 22:03 -
引用なし
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   ▼通りすがりＢさん：

こちらこそ、わかり難くい書き方をして本当に申し訳ありません。
現在の土地・家屋の名義はどちらも、義父・伯父の長男(従兄弟)・叔父(居候)の三人名義となっていて、それぞれ権利は1/3ずつです。亡くなった伯父の分は伯父のご長男がそのまま相続しています。現状、会社を取り仕切っているのは主人ですが、土地・家屋に関しての権利等はありません。あるとしたら居住権くらいでしょうか･･･ただ、いま現在、先代の判断でした共有名義がややこしい事態を引き起こしていますし会社のこともありますので、問題の叔父以外はみな、時間が掛かっても最終的には主人に統一していきたいと考えています。女性の問題さえなければ、独身で子供もおりませんので、遺言などがなければ最終的には主人(もしくは義父)と従兄弟が代襲相続できると考えていたのですが･･･。どうぞ宜しくお願い致します。
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Re:ローンがおりたあとで
 通りすがりＢ  - 04/7/22(木) 21:53 -
引用なし
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   ゆっこさん
おめでとうございます。
片付け終わってゆっくりできたら
御感想聞かせてください。
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Re:土地の名義を取り返したいのです！
 通りすがりＢ  - 04/7/22(木) 21:38 -
引用なし
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   ＞たまさん
すいません。偉そうな言い方で恐縮ですが
現在の土地及び建物の登記上の権利関係を
まとめて再度教えて頂けないでしょうか？
単純に判断すると共有権の有する権利行使
を細かく実行し、他の共有権者の権利範囲を
制限する事が作業上まず必要だと思います。
基本的に共有持分も所有権ですから、権利者は
自由に処分、売却、譲渡、贈与等できます。
説明が広範囲になってしまうのですが
希望される決着にもいくつかの方向性？
選択肢が出来てしまいます。
登記名義人の権利は強いというのは前提として
お考え下さい。
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Re:ローンがおりたあとで
 ゆっこ  - 04/7/22(木) 21:38 -
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   いろいろとありがとうございました。
本日無事、引渡しが完了しました。
来月には転職すると思います。
本当に助かりました。
ありがとうございます。
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Re:私も。
 kiki  - 04/7/22(木) 21:33 -
引用なし
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   世界のやまちゃんさん

御報告です。
一昨日、銀行の住宅ローン事前審査通りました！！！

ひと安心です。ありがとうございました。
住宅金融公庫も申請しておりまして、こちらはまだ待ちです。

公庫は、どのぐらいかかるのでしょうか？？
またまた、よろしくお願いいたします。

　　　　　　　　　　　　　　　kiki
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Re:土地の名義を取り返したいのです！
 たま E-MAIL  - 04/7/22(木) 21:26 -
引用なし
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   ▼通りすがりＢさん：

お忙しいところ、滅失登記のことも丁寧に説明して頂き本当にありがとうございます。建物を解体する時にも登記が必要だとは初めて知りました。
今のところ、税理士さんにも当分は(つまり彼が交渉の土俵に上がるまでは･･)何もしないようにいわれています。ですから特に急いで･･ということではありませんので、お時間のある時にご教授頂ければそれだけでとても安心しますし、助かります。なにせ右も左もわからないので･･･義父も主人も、昨日その女性の存在が明らかになったことで怒り狂っているので「一銭たりとも渡さない」といっています。
どちらにしても、家族親族全員の考えと方向性をある程度は決めておきたいと思っておりますので、考える材料は多い方が良いとこちらに投稿しました。感謝しております。またお時間のある時にご返答頂ければと思います。よろしくお願い申し上げます。
・ツリー全体表示
ありがとうございます。
 初心者  - 04/7/22(木) 21:22 -
引用なし
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   ▼通りすがりＢさん：
>窪田さんの御説明どおり
>配当の有無に関係なく全ての抵当権は嘱託で抹消します。
>
>これが現在の民法及び民事訴訟法ふくめた原則です。
>嘱託≪厳密には裁判官権限
>で抵当権及び買受人の権利保護に関する登記上の
>問題は包括的に担保されています。
>特例はありません。
>≪原行法上）

すばやい返事ありがとうございます。
私が買おうと思っている物件は来週水曜が入札期限で、
今ちょうど用紙記入をしてまして、なんとか買えればなー、思ってます。
これからもこの掲示板にお世話になろうかとおもってます。
ありがとうございました。
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Re:土地の名義を取り返したいのです！
 通りすがりＢ  - 04/7/22(木) 20:50 -
引用なし
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   急ぎ対応ごめんなさい。
滅失登記＝現在ある建物を解体して立てかえるわけですから
それが無くなった＝滅失する・・事を登記しなくてはなりません。
（建築基準法などに関係します。）
どれぐらい大きな土地かは判りませんが今ある建物を解体して
建替るならそこにあった不動産のなくなったという登記をする必要が
あります。それが滅失登記です。抵当権や共有関係にも関係します。
基本的に滅失登記は共有者の一人が出来ますが、承諾文書が他の
共有者の分も必要だという事です。
よく滅失登記申請が共有者のうちの一人でできる事から
同意は必要ないと思っておられる専門家もおられますが
基本的にだめです。

これ以外の件については今仕事中ですのでごめんなさい。
また書きます。
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Re:違う場合がありますよ。
 通りすがりＢ  - 04/7/22(木) 20:39 -
引用なし
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   窪田さんの御説明どおり
配当の有無に関係なく全ての抵当権は嘱託で抹消します。

これが現在の民法及び民事訴訟法ふくめた原則です。
嘱託≪厳密には裁判官権限
で抵当権及び買受人の権利保護に関する登記上の
問題は包括的に担保されています。
特例はありません。
≪原行法上）
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Re:小作権
 通りすがりＢ  - 04/7/22(木) 20:28 -
引用なし
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   整理したいのですが
農地法上の小作権と
一般の貸借権とは大きく違います。
本件質問で農地法上の小作権は成り立たない
と判断せざるを得ません。
もしその他の賃借権等々も小作権が基準であるならば
ともさんの御心配も無いわけです。
無効の権利の主張？時効も基本的に消滅時効と取得時効
の付帯項目と思いますから本件では取得時効しか
該当しません。となると本件概要からは時効云々は
考慮されるべき事項ではないと判断できないでしょうか？
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