永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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自動更新の期限について

- 04/8/11(水) 5:57 -


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去年40年の賃貸借の契約が切れて現在自動更新の形になっておりますが、自動更新の期限を定める事は可能でしょうか？それとも法によって定められているのでしょうか？先方は双方所有の土地に鉄筋2階建ての建物を建てて事業を営んでおりますが、契約が切れる前に土地を買いたいとの申し出がありましたが、先方の提示金額に納得がいかずお断りしました。現在毎月戴く家賃では固定資産税を払うのがやっとの状態で、出来れば自動更新満了を機に契約の更新は無しとして、土地を返していただきアパート経営をしたいと考えております。しかし先方は『自分の建てた建物だから壊してマンションでも建てる』などと言っていますがそのような事は可能なのでしょうか？また、そうなると契約を新たに結ぶ事になりますか？

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Re:小作料について

加藤　正子

- 04/8/9(月) 20:04 -


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ありがとうございました、参考にさせて頂きます

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Re:小作料について

窪田徹郎

- 04/8/7(土) 17:36 -


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▼みうらさん：
>しかし、農業委員会の許可なく、解約の申し入れは
>使用貸借であってもできません

あっー　そうだ、届けがあれば許可が必要なのですね。
でも、農業委員会の名簿になければ裁判所の債務名義だけで執行できそうです。

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Re:小作料について

みうら - 04/8/7(土) 16:11 -


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しかし、農業委員会の許可なく、解約の申し入れは
使用貸借であってもできません

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Re:小作料について

窪田徹郎

- 04/8/7(土) 9:47 -


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▼加藤　正子さん：
>かなり長く茶畑を人に貸しています、といっても、金銭はもらっていなく、収穫時に一度お茶を持って来るのみです、また、農地も人に貸しておりますが、こちらも、金銭授与はありません、こちらも、お米を収穫時に持ってくるだけです、これといった、文書の契約はありません、この場合、こちらが、明け渡してくれと申し出た場合、向こうにそれを断る理由が発生しますか、また、立ち退き料など取られることがありますか。

相手に権利があるかどうかは、その約束が、法律上どのような契約なのかによって変わります。
今回は、賃料としてはもらってないようですが若干の対価はあるようです。しかし、その額はわずかなので、法律上「使用貸借」のようです。それならば、いつでも解約することができ、そうすれば返してもらえます。勿論、離作料などかかりません。しかし、実際問題として、簡単に進まないかも知れません。
簡易裁判所に調停の申立してはどうでしよう。個人でできますから簡易裁判所で相談して見て下さい。相談だけなら無料ですし、調停してもその費用は数千円程度です。

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小作料について

加藤　正子

- 04/8/5(木) 15:49 -


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かなり長く茶畑を人に貸しています、といっても、金銭はもらっていなく、収穫時に一度お茶を持って来るのみです、また、農地も人に貸しておりますが、こちらも、金銭授与はありません、こちらも、お米を収穫時に持ってくるだけです、これといった、文書の契約はありません、この場合、こちらが、明け渡してくれと申し出た場合、向こうにそれを断る理由が発生しますか、また、立ち退き料など取られることがありますか。

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Re:入居審査について教えください。

通りすがりＢ - 04/8/4(水) 17:55 -


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一般的な賃貸の入居審査というのはそんなに
厳しいものではないと思います。（地域によって
差があるのかもしれませんが。）
自営業というだけで不安になる大家さんも
おられるとは思います。
（例えば以前に自営業の人に貸して失敗した
経験があるとか）
それと大家さんの基準で上場企業勤務とか
医者や弁護士等ブランド指向というか
ステータス性で判断して部屋を埋めたいとか。
それと面談の時の印象（服装や言葉使い、
態度）等。大家さんと直接会う機会が無くても
判断を賃貸業者にまかせているケースでは
関係するとは思います。
あまり不安になる必要はないと思います。
出来るだけご自分のデータ（収入や堅実性）
をアピールして交渉してみてください。

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Re:抵当権実行後の所有権移転について

ゆうパック - 04/8/4(水) 1:21 -


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分かりやすくありがとうございました。

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Re:地主さんはどう考える？

窪田徹郎

- 04/8/3(火) 21:09 -


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▼できたら住み続けたいさん：
>　はじめまして。大して自分で調べようともせず安直にお聞きするのは非常に恥ずかしいのですが、まず何から手をつけてよいかわからないので、まずその足がかりとしてご教唆いただければと思いお尋ねいたします。
>　約18年ほど前、両親が中古の建物を購入しました。土地は地主から借りており、毎月借地料（2万円程度）を支払っています。その後母が亡くなり現在では父と私たち夫婦それに子ども達が住んでいます。さて、最近家も古くなったしどうしようかと議論になっています。「他に探すか、安ければ買って建て直すか」迷っているのですが、この街も気に入っておりできれば子供も転校させたくないので現在の土地の買い取りも視野に入れて考えたいのですが、
>1.地主に「売ってほしい」と意思表示をした場合、足元を見られないだろうか
>2.相続が一段落している地主にとって、土地を売るメリットはあるのだろうか
>3.他の方での回答に「譲渡価格は底値で云々」とありましたが、全くの素人考えで恐縮ですが地主はできる限り高値で売ろうと考え、提示してくるのではないでしょうか。
>以上の3点、全く初歩的ではありますが方向性なりニュアンスなりでも教えていただければ幸いです。
>　また、この土地は約170?のほぼ長方形で傾斜地上の角地、路線価で見ると68Fと61Fで囲まれていて、68の方は約３ｍのヨウ壁、反対側は約６ｍの壁です。しかもヨウ壁は膨張し亀裂が入っており、全面修理が必要な状況です。大雑把なところ、土地代としてどのくらい程度と目安をつけておけばよいでしょうか。
>長々すみませんが、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

足下を見られようと、買いたいなら「売って下さい。」と云うでしようし、高かろうと安かろうと買いたいなら、そう云えばいいと思います。後は、売る者と買う者とで金額を決めるので、足下云々や相続前後は全く関係ないと思います。

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Re:抵当権の順位

窪田徹郎

- 04/8/3(火) 21:02 -


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▼小心者さん：
>昭和58年に土地を買い建物を建てました。抵当権は建物だけについていました。その数年後に銀行より借入をしました。銀行は建物に2番抵当権をつけ土地には1番抵当権の設定がなされました。この土地建物が競売になった場合は売却代金はどのように配分されるのでしょうか？ご教示をお願いします。

「土地を買い建物を建てました。」と云うことなので土地の所有者と建物の所有者が同一人と思われます。そして、その時「抵当権は建物だけについていました。」と云うことなので、仮に、その抵当権者をＡとして、数年後に建物に２番、土地に１番の抵当権者をＢとしますと、Ａは法定地上権付きとなるので、Ａの配当は建物自体の価格にプラスされ、土地の法定地上権の価格も配当を受けます。
その残りがＢに配当されることになります。従って、Ｂは底地価格の代金だけの配当ととなります。
Ｂの抵当権設定時にはＡの抵当権があるので、そうなります。

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Re:抵当権実行後の所有権移転について

窪田徹郎

- 04/8/3(火) 20:49 -


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▼ゆうパックさん：
>先日インターネットで見かけたある競売物件ですが、
>かなり関係が複雑でよく分かりませんでした。
>以下の様なケースではどの様になりますでしょうか？
>1.ＡがＢから土地を賃借し建物を建て、登記
>2.その建物にＣの抵当権を設定して登記
>3.Ｃが抵当権を実行
>4.抵当権実行後、建物をＡがＥに売却
>5.Ｄがその建物を競落（建物の所有者はＥ）
>このような場合、競落者Ｄの権利はどのようになるのでしょうか

「抵当権実行後、建物をＡがＥに売却」と云うことですが、その時期は競売開始決定後であり、Ｄの代金納付前と思われます。（代金納付後ならば裁判所の嘱託時に登記ができないので）
そうしますと、競売開始決定によって処分禁止の効力があるのでＡからＥに所有権が移転していても裁判所はそれを無視し（抹消し）Ｄの所有として所有権移転登記します。

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Re:抵当権実行後の所有権移転について

みうら - 04/8/3(火) 18:46 -


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そのままですね。

貴殿は、競売を全然知らないので、
地裁の執行部に、見学に行ってみては。

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抵当権の順位

小心者 - 04/8/3(火) 17:49 -


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昭和58年に土地を買い建物を建てました。抵当権は建物だけについていました。その数年後に銀行より借入をしました。銀行は建物に2番抵当権をつけ土地には1番抵当権の設定がなされました。この土地建物が競売になった場合は売却代金はどのように配分されるのでしょうか？ご教示をお願いします。

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入居審査について教えください。

ひげ - 04/8/3(火) 17:44 -


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現在　家賃７万の借家に４年住んでおります。仕事は自営業です。　今回　大家の都合で退去することになりました。近所で８５０００円の借家を探して申し込みをしたのですが断られました。次に違う物件(７５０００円）で入居審査を出しておりますがＯＫが出るかどうかとても心配です。　ちなみに
保証人になってもらう親は持ち家ですが年金暮らしです。　私の年収は約５００万です。自営というのはそんなによろしくないのでしょうか？

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地主さんはどう考える？

できたら住み続けたい - 04/8/2(月) 23:39 -


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　はじめまして。大して自分で調べようともせず安直にお聞きするのは非常に恥ずかしいのですが、まず何から手をつけてよいかわからないので、まずその足がかりとしてご教唆いただければと思いお尋ねいたします。
　約18年ほど前、両親が中古の建物を購入しました。土地は地主から借りており、毎月借地料（2万円程度）を支払っています。その後母が亡くなり現在では父と私たち夫婦それに子ども達が住んでいます。さて、最近家も古くなったしどうしようかと議論になっています。「他に探すか、安ければ買って建て直すか」迷っているのですが、この街も気に入っておりできれば子供も転校させたくないので現在の土地の買い取りも視野に入れて考えたいのですが、
1.地主に「売ってほしい」と意思表示をした場合、足元を見られないだろうか
2.相続が一段落している地主にとって、土地を売るメリットはあるのだろうか
3.他の方での回答に「譲渡価格は底値で云々」とありましたが、全くの素人考えで恐縮ですが地主はできる限り高値で売ろうと考え、提示してくるのではないでしょうか。
以上の3点、全く初歩的ではありますが方向性なりニュアンスなりでも教えていただければ幸いです。
　また、この土地は約170㎡のほぼ長方形で傾斜地上の角地、路線価で見ると68Fと61Fで囲まれていて、68の方は約３ｍのヨウ壁、反対側は約６ｍの壁です。しかもヨウ壁は膨張し亀裂が入っており、全面修理が必要な状況です。大雑把なところ、土地代としてどのくらい程度と目安をつけておけばよいでしょうか。
長々すみませんが、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

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Re:隣のアパートのことで困っています

しろくま - 04/8/2(月) 23:35 -


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ありがとうございました
いろいろあって気が滅入っています
知り合いの弁護士のところにいって
相談してきます

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抵当権実行後の所有権移転について

ゆうパック - 04/8/2(月) 22:23 -


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先日インターネットで見かけたある競売物件ですが、
かなり関係が複雑でよく分かりませんでした。
以下の様なケースではどの様になりますでしょうか？

1.ＡがＢから土地を賃借し建物を建て、登記
2.その建物にＣの抵当権を設定して登記
3.Ｃが抵当権を実行
4.抵当権実行後、建物をＡがＥに売却
5.Ｄがその建物を競落（建物の所有者はＥ）

このような場合、競落者Ｄの権利はどのようになるのでしょうか

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Re:競売物件の立退きについて

みうら - 04/8/1(日) 17:21 -


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建物以外のものすべてです。

もちろん、事前に他にすべて持ち出し、自主的に
明け渡すようにしたほうが、いいです。

なお、貴殿等の占有を排除したのち、本件建物内に保管する
場合もあります。
　その場合は、買手は、動産買受後にしか家を利用できませんけどね。
　動産買受後は、廃棄して、家を利用します。

または、買い手に対して、動産の所有権を放棄する書面を
渡してもかまいません。
　その時点で、買い手の自由に任されます。
　東京都などは、これを勧奨しています。
　明細書に、事前に放棄する意思表示あり、買い手は自由処分可能
　と予め記載されています。
　　意思表示の書面は、都が保管しており、買い手に渡してくれます。

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Re:土地の返却について

通りすがりＢ - 04/8/1(日) 16:03 -


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双方の敷地の接道などの問題も
ありますが
警察としては民事上の問題として口頭での
注意以上できないのでしょう。
使用の差止については仮処分を求めるのが
実務上いいと思います。
そこで意義があれば先方から申立があるで
しょうからそこで対抗していけばいいのでは
ないでしょうか？また仮処分で使用差止の
判断が出れば警察も車両の撤去など
対応してくれると思います。
たとえ先方に対抗事由があっても、現状の
履行関係から占有を解除することは
十分出来ると思います。
それと車庫証明については
民事上の権利とは関係ありません。
ただし継続して使用していると判断される根拠を勝手に
警察が判断したり、従前の賃貸契約に基く申請を虚偽利用したの
であるなら車庫として認めた事に対する異議の
申立をしておけば対抗上の材料になります。

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Re:隣のアパートのことで困っています

通りすがりＢ - 04/8/1(日) 15:30 -


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同意書の内容がわからないので
コメントは難しいですが
境界からの距離等は民法上と
行政区ごとの判断と地域協定などの
判断があります。それと
日照権の前に用途地域についての
日影制限等の判断も重要です。
それと境界も実測と登記上の関係を
同意書で調整されているかどうかも
確認する必要があります。
また雪の問題なども民法上の解釈が
基本になりますので
お近くの弁護士協会等々で有償、無償の
相談をお受けに成る事をお薦めします。
御存知の通り、有償でも１時間5000円ほどですので・・
その際には関係資料等はきちんと用意してください。
一度印鑑を押して締結したとしても
偏務性等も考慮されますので相談されたい事を
あらかじめ一覧にされて
相談されるのがいいと思います。

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