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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:保証金
 みうら  - 04/8/18(水) 18:06 -
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   時効は、当然あります。
５年か、１０年ですが、いづれも満了しているので
援用されたので、時効は完成しました。

判決等を取っている場合は、別ですが。
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保証金
 上原  - 04/8/18(水) 17:11 -
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   いつも、この欄を拝見し、勉強をさせて頂いております。
さて、その私がご相談をすることになるとは思ってもいませんでした。
実は、私は、約12年前にマンションを解約して転居しました。
この度、また転勤になり転居することになって、片付けをしていたところ、
前回のマンションの契約書と保証金(３０万円)の預かり書が出てきました。
転勤の忙しさの中、保証金の精算をしていなかったことに気づきました。
早速、前回のマンションの大家さんにそのことを連絡し、返済を求めました。
大家さんは、『古いことなので記憶がない。もし、返してなかったとしても時効が成立しています。』との、返事でした。
保証金の返還に時効があるのでしょうか？
宜しく、ご指導をお願い致します。
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Re:店舗の競売後の明け渡しについて
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/8/18(水) 15:09 -
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   ▼まきさん：
>はじめまして。教えをいただきたいのです。
>ビルの１Fで飲食店を経営しているのですが、知らぬ間に建物全体が競売にかかっており、このたび売却決定があり、新しい買い受け人に譲渡されました。
>　新しい買い受け人に、明け渡してほしいといわれました。　
>以前の所有者とは連絡が取れず、３年の賃貸借契約はこの６月で切れていました。更新をしたくとも出来ず、８月に買い受け人から明け渡してほしい旨の連絡をもらった次第です。保証金も当然戻ってきません。
>　こちらとしては営業を続けて行きたい一心ですが、こちらには何の抵抗力もなく、立ち退かねばならないと聞きました。
>　しかしながら、突然競売にかけられ、売却されてしまい、次の店を新しく借りる力も、
>引っ越す費用もあてはありません。
>　買い受け人の方に、円満に交渉したいのですが、どれぐらい費用をいただけるのでしょうか？
>よろしくお願いします。

まず最初に「こちらには何の抵抗力もなく、立ち退かねばならないと聞きました。」と云いますが、裁判所の話でしようか。そうでなければ、にわかに信用しない方がいいのかも知れません。
裁判所で確認して下さい。
次に、まきさん側に何らの権利もないなら、明け渡さなければなりませんが、相手の権利の発生時期はいつか、これも大切です。売却許可決定があったからと云って、相手には明渡の請求権はまだないです。相手が代金納付して所有権が移転しなければ明渡の請求権はないので、今、すぐ立ち退く必要もないです。
その時期も裁判所でお聞き下さい。
立退料のことですが、これは任意なことなので、その都度違います。
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店舗の競売後の明け渡しについて
 まき E-MAIL  - 04/8/18(水) 10:57 -
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   はじめまして。教えをいただきたいのです。
ビルの１Fで飲食店を経営しているのですが、知らぬ間に建物全体が競売にかかっており、このたび売却決定があり、新しい買い受け人に譲渡されました。
　新しい買い受け人に、明け渡してほしいといわれました。　
以前の所有者とは連絡が取れず、３年の賃貸借契約はこの６月で切れていました。更新をしたくとも出来ず、８月に買い受け人から明け渡してほしい旨の連絡をもらった次第です。保証金も当然戻ってきません。
　こちらとしては営業を続けて行きたい一心ですが、こちらには何の抵抗力もなく、立ち退かねばならないと聞きました。
　しかしながら、突然競売にかけられ、売却されてしまい、次の店を新しく借りる力も、
引っ越す費用もあてはありません。
　買い受け人の方に、円満に交渉したいのですが、どれぐらい費用をいただけるのでしょうか？
よろしくお願いします。
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入居時の条件と違う
 空  - 04/8/18(水) 8:35 -
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   私は音楽を仕事にしています。入居時に賃貸会社と一緒に大家さんに楽器等の使用を許可してもらいました。しかし、入居して３ヶ月半突然電話で楽器、発声練習は家でするなと電話が入っていました。音はあまり立てないよう他にスタジオをかりたりして家ではなるべく出さないよう工夫していたんですがこれでは仕事になりません。すぐ退居したいのですが、入居時の時の条件と違う場合でも規約にあった退去する時は1か月分余分に家賃を払うべきですか？
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公庫について
 りつこ  - 04/8/18(水) 7:14 -
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   はじめまして。そろそろ住宅購入を考えています。
銀行でのローンでは事前審査があって、個信を調べられると聞きました。
公庫の場合も同じでしょうか？
自分で見ることのできるＣＩＣやＣＣＢを公庫の審査でも見られるのでしょうか？
公庫のほうが審査が優しいとか、銀行は厳しいとか聞きますが、
実際、公庫のほうが審査に通りやすいといったことがあるのでしょうか？
また、ＣＩＣやＣＣＢは開示しておくべきですか？
宜しくお願いいたします。
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Re:住宅ローン
 デジ亀  - 04/8/17(火) 21:16 -
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   ▼みうらさん：
>組めるよ。
>
>昭和26年頃以前の建物ですよね。
>
>実質土地だけの評価ですけど。


建物は、昭和50年代の建物です。

建築違反建物らしいです。建ぺい率・容積率とも基準値オーバーです。
土地も５０u未満なので、建替えようにもできません。

これでも住宅ローンは組めますでしょうか？
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Re:住宅ローン
 みうら  - 04/8/17(火) 17:50 -
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   組めるよ。

昭和26年頃以前の建物ですよね。

実質土地だけの評価ですけど。
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住宅ローン
 デジ亀  - 04/8/17(火) 0:51 -
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   いつも拝見させていただいております。

持家を手放したいのですが、住宅が既存不適格建築物なんです。
知り合いに売却したいのですが、購入金が足りずに不足分を住宅ローンを
組みたいのですが、金融機関は融資に応じてくれるものでしょうか？

不足分の金額は、不動産業者から教えていただいた地価以下です。
大手銀行などの場合、既存不適格建築物について融資は控えさせていただく
というような条件が多いんですが交渉の余地はあるんでしょうか？
また、銀行が利用できない場合、他にローンが組める金融機関などあるんでしょうか？

お忙しいところ申し訳ありませんが、ご回答いただけたら幸いです。
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Re:債務名義による強制執行と民事執行法63条につい...
 フラット  - 04/8/15(日) 9:56 -
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   窪田徹郎さま

的確かつ丁寧な回答誠に有難うございます。
（お休みにも関わらずすみません。）

「権利保護の利益」というんですね。
初耳でしたし、大変勉強になりました。
また、周辺の知識まで教えて頂き本当に感謝します。
いろいろと調べてはみたのですが、もともとあまり知識もないうえ
情報も少なかったので、こちらで質問させて頂いて本当に良かったです。
今後も質問させて頂く機会がありましたら、是非ご教授頂きたいと思います。
ありがとうございました！！
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Re:債務名義による強制執行と民事執行法63条につい...
 窪田徹郎 E-MAIL  - 04/8/15(日) 9:35 -
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   ▼フラットさん：
>1.公正証書（金銭貸借・不動産担保なし）の「債務名義」に基づいて「強制競売」を申立てることは可能ということですが、
>
>2.民事執行法63条は、例えば、「第1順位抵当権者が優先弁済を受けたら第2順位抵当権者が優先弁済を受ける剰余がないと見込まれるときは，原則として，第2順位抵当権者の申立てによる競売開始決定は取消される」ということを聞きましたが、これは上記1のような一般債権の債務名義による強制執行についても当てはまるのでしょうか？
>どなたかご教授頂けるとありがたいです。
>宜しくお願い致します。

民事執行法に限らず、どんな訴えも申立も、その者に利益がないとすることができないことになっています。これを権利保護の利益といいますが、公正証書等の債務名義による強制競売でも抵当権があればその配当は抵当権の方が優先しますから評価以上の抵当権があれば、配当が受けられないことになりますから、その強制競売は取消となります。そのことは、後順位の抵当権者の申立でも同じことです。その者に優先する配当があって剰余の見込みがなければ取消となります。
なお、これらは不動産に限らず動産でも同じことです。執行費用に満たない価値の動産は競売できません。と云うことは差押さえできないことになっています。
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債務名義による強制執行と民事執行法63条について
 フラット  - 04/8/14(土) 21:34 -
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   1.公正証書（金銭貸借・不動産担保なし）の「債務名義」に基づいて「強制競売」を申立てることは可能ということですが、

2.民事執行法63条は、例えば、「第1順位抵当権者が優先弁済を受けたら第2順位抵当権者が優先弁済を受ける剰余がないと見込まれるときは，原則として，第2順位抵当権者の申立てによる競売開始決定は取消される」ということを聞きましたが、これは上記1のような一般債権の債務名義による強制執行についても当てはまるのでしょうか？

どなたかご教授頂けるとありがたいです。
宜しくお願い致します。
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Re:自動更新の期限について
 みうら  - 04/8/14(土) 19:54 -
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   できません。

地裁の許可は、みなし承諾になります。
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Re:自動更新の期限について
 山本 E-MAIL  - 04/8/12(木) 22:16 -
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   承諾を得るよう契約書に記載してあってもですか？そうなると契約書に違背したとして意義を申し立てる事が出来ると理解してよろしいのでしょうか？さもないと契約書の効力が根本から覆る事になります。契約書の内容が契約期限満了間際になって覆ってしまうのはどうも納得いきませんが、先方の良心次第と言う事なのでしょうか？
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Re:全部事項証明書の内容について
 みうら  - 04/8/12(木) 18:33 -
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   あるよ。よくあるよ。
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Re:自動更新の期限について
 みうら  - 04/8/12(木) 18:20 -
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   承諾がなくても、地裁の許可と、許可で指定された金員の供託で建替えは
できちゃいます。
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全部事項証明書の内容について
 ささ  - 04/8/12(木) 11:52 -
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   はじめまして。
早速ですが、甲区の所有者が建設省。乙区には、抵当権が設定されています
そのようなことがあるのでしょうか？
法務局で確認してもわかりませんでした。
どなたか教えていただけないでしょうか？
宜しくお願い致します。
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更新手続きについて
 秋山 E-MAIL  - 04/8/12(木) 9:31 -
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   ４年前に住宅金融公庫のマンションに引っ越してきました。一度更新をして、今回２度目の更新をする予定です。疑問になるてんがあるのでお聞きしたいのですが。更新事務手数料として６万１千円請求されています。妹夫婦に話をしたところ住宅金融公庫の更新料はかからないのが普通では？と言われました。この金額はどうなのでしょうか？すみませんが教えていただきたくメールしました。
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Re:自動更新の期限について
 山本 E-MAIL  - 04/8/11(水) 23:51 -
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   と言う事は従前の契約と同一の条件での賃貸借関係がずっと存続すると言う事なのでしょうか？であれば契約内容の見直し等必要があれば契約を更新した方が望ましいのでしょうか？私の記憶が正しければ、更新は特に定めが無ければ１０年だった思うのですが。また、借地権者が建物を再建築するについて賃借人の承諾があれば可能で、その場合20年間の借地権が存続すると聞きましたが、これを拒絶は出来ますか？また正当な事由とはどの様なものがあるのでしょうか？新法では事業用借地権というものが新設されていますがこれを再契約の再適用する事は出来ませんか？
本件は旧借地法の適用時に結んだ契約のためいろいろ煩雑になっております。
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Re:自動更新の期限について
 みうら  - 04/8/11(水) 19:19 -
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   設けられません。
外国の土地であれば、可能かもしれませんけどね。
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