永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
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Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

みうら - 04/10/28(木) 17:08 -


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それは、そうですよ。
保証期間が、２年間だけなら、２年間だけです。
しかし、ふつうは、解約するまでですから、２年たっても
やめられませんよ。
　破産したりすれば、別ですが。

家賃の値上げの最高は、５００倍くらいまで認められましたよ。
　本当は、５万倍くらいだったけど、激減緩和ということで。

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Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

困っています - 04/10/28(木) 15:04 -


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みうらさん、お返事ありがとうございます。

>連帯保証人を変更する場合は、新保証人の要件は、
>自由に決められますね。

こちらは保証人を変えたくはないんです。いままでの保証人そのままで
かまわないのです。
１回目に有職者といわれ、保証人をたてました。

今回、契約更新にあたって、再度、「連帯保証人引き受け受諾書」を
今後２年間にわたる保証人ということで、あらたにたてることを
要求されています。

１回目の有職者は少し年齢はあがりますが、要職についていて、
給料も十分、なんの問題もないはずなんですけど。
なにか、ねんれいせいげんをくわえて嫌がらせをされているような
気がしています。

もしかして、契約のたびに連帯保証人をたてる契約と、
連帯保証人はずっとかわらないなら承諾書をかかないやりかた
とにとおりあるのですか？

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Re:大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

みうら - 04/10/27(水) 15:52 -


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連帯保証人を変更する場合は、新保証人の要件は、
自由に決められますね。

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大幅な家賃値上げ＆連帯保証人の条件変更

困っています - 04/10/26(火) 13:07 -


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一軒家を借りています。次回更新を前に、大幅な値上げと
連帯保証人の条件変更をもとめる更新通知書がとどきました。

値上げ額はどう考えてもこのご時世に考えられない額なので、値上げ額の
根拠を問いただす文書を出そうと考えていますが、　

連帯保証人の条件変更は、「大家が自由にきめられること」と仲介不動産屋
にいわれました。初回契約では有職者１人を保証人にするようにいわれました。
それが、今度は「年齢制限６５歳以下」をもうけてきました。　年齢制限くらいなら
受けてもいいのですが、これを受けると、次回更新では、「男性に限る」
といわれたり、「収入に基準がある」など、いいたいことをいわれるのでは
ないかとおもうので、初回契約と同じ条件にしてくださいと　大家に文書を
だそうと考えています。これは、妥当（正当）なかんがえかたでしょうか？
大家が決められるものという不動産屋の考えがただしいのでしょうか？

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Re:立ち退き要求・家賃値上げ

三浦 - 04/10/26(火) 2:26 -


	引用なし

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お読みください。
老朽化だけが理由であれば難しいそうです。
仮に立退きを承諾しても、立退き料を支払う必要がありそうです。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2taakewa.html
http://www.tk-plus.com/tatinoki.html
http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1011036

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立ち退き要求・家賃値上げ

家主 - 04/10/26(火) 0:15 -


	引用なし

	パスワード

家主をしております。
契約満了の６ヶ月前に、立ち退きの要求をしましたが
拒否され、契約更新時期を前にして、バブル期に使用
していた家賃（現在の前の賃借人の家賃）に戻すことを
理由に家賃値上げをして出て行ってもらおうとしまし
たが家賃値上げも拒否されました。

立ち退きの要求は住人と面談することなく不動産屋を
通じてのみ行なっております。立ち退きの理由として
築20年を超えましたので減価償却機関が切れるので、
改築を行なって新たな住人を探そうというのが理由で
す。

契約満了時期を過ぎたら法廷更新となるようですが、
それを拒否するためには何をすればいいのでしょうか？
また、裁判で勝つためには何をすればいいのでしょう
か？

宜しくお願いします。

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Re:借地権

三浦 - 04/10/25(月) 16:26 -


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>こうはいで、終了してしまうことです。

朽廃で借地権は消滅しますが、
その前に補修すればよいことです。
一定の改築等については、地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合でも家裁に申立てをして許可を得ればよいです。（承諾料を支払うことになると思いますが）

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Re:借地権

たかひろ - 04/10/25(月) 15:56 -


	引用なし

	パスワード

ありがとうございます。
大変助かりました。
早速ご参考にさせていただきます。
とりいそぎお礼まで。

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Re:借地権

みうら - 04/10/25(月) 15:51 -


	引用なし

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こうはいで、終了してしまうことです。

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Re:借地権

三浦 - 04/10/25(月) 11:18 -


	引用なし

	パスワード

下記をご覧ください。
http://www.nomu.com/guide/page/b-shakuti.html

旧借地権は、正当な理由がないと、建物が存続する限り、借地権も消滅しません。（借地権者が強く保護されている）新借地権は、普通借地権は旧借地権とほぼ同じものですが、定期借地権は期間が定められており、更新はされません。つまり、旧借地権は半永久的（？）に存続しますが、定期借地権は期限とともに終了する点が大きく違います。

旧借地権の更新は旧借地権として更新され、現行の普通借地権や定期借地権として新たに契約されることはありません。（勿論双方の合意があれば別ですが）

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Re:借地権

たかひろ - 04/10/25(月) 10:49 -


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非常に参考になるお答えいただきありがとうございました。
もう1件だけ教えてくださいませ。
この新借地権法と旧借地権法において、借地人に不利な事は具体的にどのような事でしょうか？おもな部分だけで構いませんのでご教授くださいませ。

>
>旧借地法に基づく借地権については、借地契約の更新に際しても旧借地法が適用されます（新借地権で締結しないかぎり。通常は借地人に不利なのでありえません）。法定更新された借地権の存続期間は旧借地法では堅固な建物では３０年、非堅固な建物では２０年とされていて、それより短い期間（5年契約にしたいという地主の要求）は無効です。

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Re:礼金について

にうら - 04/10/23(土) 12:25 -


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＞契約書を見直してみても退去時に礼金を支払うなどという項目は見当たらないのですがこのようなことは当然のことなのでしょうか？

通常、退去時に礼金を支払うことはありません。
しかも、契約書に記載されていないのであれば、支払う必要はありません。

＞契約書では退去精算において敷金の七割を返還とうたわれています。実際はその礼金･水道料･畳張替え代金･掃除代金･電球交換代金が差し引かれています。お手数ですがご回答宜しくお願い致します。

礼金については上記の通りです。
畳張替え代金は、通常の損耗の範囲内であれば、大家の負担です。
掃除代金も、通常の清掃をして退去されていれば、負担する必要はありません。次の入居者のための支出と判断されますので、大家の負担です。

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Re:借地権

三浦 - 04/10/23(土) 12:07 -


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１、現在の状況では前契約の土地の賃借料を払いつづけなければ法的にいけないのでしょうか？

賃料を支払わないと賃貸借契約は無効になるので支払う必要はあります。
ただ、地代交渉をして納得がいかない、今の賃料を支払いたくない、ということでしたら、ご自分が妥当と思える金額を裁判所に供託する方法もあります。

2.地代算出の最も一般的な計算根拠というのがあればご教授ねがいませんでしょうか？

借地権が認められる賃料は、まず土地の固定資産税以上あることが前提なのですが、一般に土地の固定資産税の3倍程度といわれています。ただ、地域や土地固有の要因により2倍～４倍程度のひらきがあるようです。

３、契約期間についても、以前の契約20年ではなく、5年契約にしたいという地主の要求です。この契約期間も一般的な基準はないのでしょうか？

契約期間が満了した場合、地主が遅滞なく更新を拒絶しないと契約は更新されてしまいます。更新を拒絶する場合は、地主側に更新を拒絶する正当事由が必要とされています。賃借人が契約期間を満了しても土地を使用している場合は、地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べなければ、契約は更新されてしまいます。旧借地法に基づく借地権については、借地契約の更新に際しても旧借地法が適用されます（新借地権で締結しないかぎり。通常は借地人に不利なのでありえません）。法定更新された借地権の存続期間は旧借地法では堅固な建物では３０年、非堅固な建物では２０年とされていて、それより短い期間（5年契約にしたいという地主の要求）は無効です。

４、更新料についても地主は５００万、こちらは３００万と平行線です。
同様に更新料の一般的に算出方法があれば教えてください。

更新料の支払いについては、法的根拠がなく、支払う必要はありません。ただ、契約書に更新料支払いの旨が記載されている場合は支払い義務があります。契約書に記載がなくても、地主との関係を考慮して支払うのは借地人の任意です。

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Re:借地権

- 04/10/22(金) 23:34 -


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営業用で又貸しもして建物を建てていたら固定資産税と都市税の合計の１０倍が相場ですからその借地代は安すぎます。

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たかひろ - 04/10/22(金) 21:00 -


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代々地主から地代を払い土地（商業地域）を借りてそこに店舗兼住宅（３F鉄骨）を建築して、現在は１～２階は店舗を貸して３階を住居として住んでおります。
経緯的には代々地主とあまりよい関係ではなく、３F鉄骨を建築する際に1000万円の和解金を支払い建築の許可をもらいました。
その後、土地の賃借権契約を20年で行い、今年1月に更新時期がきたのですが、
何度か更新手続きを地主に対して申し出ているのですが、双方の折り合いがつかずに
平行線のまま既に10ヶ月が過ぎており、現在は前契約の地代を払いつづけている状態です。
そもそも、こちら借り手としては地代が周辺より高額なため値下げを求めているのですが・・

お聞きしたい要点は、
１、現在の状況では前契約の土地の賃借料を払いつづけなければ法的にいけないのでしょうか？

２、前回の契約の場合、地代の算出よりどころは　固定資産税プラス都市計画税の合計×2.25倍が年間地代になっておりました。
年々納付税が下がっているにもかかわらず、20年前の納税額にて算出したものを払っています。（ちなみに納税額は20年前の半額以下になっています。）
今回は同様に納税額の×3.5倍が地主の要求です。
そもそも、地代算出の最も一般的な計算根拠というのがあればご教授ねがいませんでしょうか？

３、契約期間についても、以前の契約20年ではなく、5年契約にしたいという地主の要求です。この契約期間も一般的な基準はないのでしょうか？

４、更新料についても地主は５００万、こちらは３００万と平行線です。
同様に更新料の一般的に算出方法があれば教えてください。

ものの本によると借地権の契約は特に根拠がないようですが、一般論で構いませんので教えてくださいませ。

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Re:地代の値下げ

三浦 - 04/10/22(金) 15:18 -


	引用なし

	パスワード

周辺の地代との乖離がどの位あるのかが焦点となります。
近隣の借地料を調査して，地価や交通事情、近隣の状況などから借地料が高ければ，値下げ交渉される余地はありますが、「周辺より安く貸している」のであれば、交渉に応じる必要はありませんし、調停や裁判となっても、借主に良い結果はでないでしょう。

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地代の値下げ

あさひ - 04/10/22(金) 11:34 -


	引用なし

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よろしくお願いします。
土地をある医療法人へ貸して、法人がその上に介護施設を建てて運営しています。
借地権の設定登記等はしていません。最近、その法人の関係者から法人が赤字らしいことを聞きました。近いうちに、地代の値下げ要求が在るかもわかりません。更新は2年後です。当方としては、周辺より安く貸しているつもりです。もし、値下げ要求が来た時には弁護士さん等へ依頼して交渉してもらった方がよいのでしょうか？
何か良い方法等がありましたら、ご教示ください。

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Re:新築後の業者責任

けんさん - 04/10/21(木) 8:23 -


	引用なし

	パスワード

▼同業者さん：
>被害部分については修理してもらうのは当然ですが
>それはその会社で施工するようになるでしょう。
>他で行って金銭で請求するのは無理です。
>
>「気持ち」として菓子折りとか多少の金銭を包む
>会社もあるとは思います。
>いわゆる「慰謝料」が認められるかは話し合いです。
>納得がいかなければ訴訟をおこすしかありません。
>
>どんな工事も人間が行う以上、予期せぬことが発生することは
>防げません。しっかりとした応対をしているものに
>さらに慰謝料的に請求するのは私はいかがかと思います。
>
>実害以外の精神的な部分については例え裁判にしても
>なかなか認められにくいところだと思います。
ありがとうございます。少し感情的になっておりました。
長い付き合いであることも考え、冷静に対処していきたいと思います。
以上、ありがとうございました。

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Re:新築後の業者責任

同業者 - 04/10/20(水) 22:23 -


	引用なし

	パスワード

被害部分については修理してもらうのは当然ですが
それはその会社で施工するようになるでしょう。
他で行って金銭で請求するのは無理です。

「気持ち」として菓子折りとか多少の金銭を包む
会社もあるとは思います。
いわゆる「慰謝料」が認められるかは話し合いです。
納得がいかなければ訴訟をおこすしかありません。

どんな工事も人間が行う以上、予期せぬことが発生することは
防げません。しっかりとした応対をしているものに
さらに慰謝料的に請求するのは私はいかがかと思います。

実害以外の精神的な部分については例え裁判にしても
なかなか認められにくいところだと思います。

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Re:新築後の業者責任

けんさん - 04/10/20(水) 21:17 -


	引用なし

	パスワード

▼同業者さん：
>要するに、修理以外に金銭を取りたいの？
金銭や、クロス張替えなどです。要は、詫び代ということです。
一般的になければ、クロス張替えくらいを請求しようとしております。

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