永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:教えて下さい

同業者 - 04/11/24(水) 19:00 -


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法務局で所有者を調べて直接交渉する・・・

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教えて下さい

八方塞がり - 04/11/24(水) 16:23 -


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ちょっと特殊な用途で賃貸物件を探しているのですが、なかなか思うような物件が出てきません。賃貸物件として出ていないのですが、どう見ても使っていないような工場などの
建物を借りたい場合は、どこでどのように調べれば良いのでしょうか？教えて下さい。

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Re:土地の抵当権

窪田徹郎

- 04/11/24(水) 9:46 -


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▼あさひさん：
>宜しくお願いします。
>土地に設定される抵当権の性質で、（１）根抵当権の設定された土地、（２）根抵当の確定設定された土地、がある場合にそれぞれの土地の利用価値はどの様に違うのでしょうか？
>よろしくご教示下さい。

土地を利用するために、その土地が、根抵当権であろうが、通常の抵当権であろうが、根抵当が確定しようと関係はないです。
そのように利用するための価値としては関係ないですが、利用しつつ、将来、競売となることを考えてみますと、根抵当が確定していると云うことは、少なくとも債権者と設定者とのあいだで、根抵当の契約は解約していることになるので、近々に競売が考えられます。
その意味では、根抵当権の設定された土地より、根抵当の確定設定された土地の方が「利用価値は少ない」と云えるかも知れません。

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Re:競売取得したマンション管理費の支払い範囲

窪田徹郎

- 04/11/24(水) 9:36 -


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▼児玉信弘さん：
>競売で落札したマンションの滞納管理費の支払い範囲に付いて疑義が有りご教授ください。
> マンションの管理費は共益費で区分法7条の先取権があるそうですが、今般競売で落札した所、管理会社から滞納管理費の請求を受けましたが、そのなかに内訳駐車場の利用料金の項目がありました。当然一般的な管理費については支払うことが必要と考えていますが、駐車場の利用料金(利用料)ハ管理費では無いので支払う必要はないものと考えています。なお、規約の中で駐車場の利用料金の徴収に関する規定があり、また競売続きで、昨年55万円の管理費の滞納が有って1年程月経過しています。なお、競売による差押えの前後を問わず、管理費を管理会社は優先徴収権があるのでしょうか。

区分所有法８条で「前条に規定する債権は・・・特定承継人に対しても・・・」とあり７条で「・・・集会の決議に基づいた債権・・・」となっていますので、駐車料金が管理費となるかどうかは、そのマンションの管理規約で決まります。
今回は、その規約で駐車料金も管理費等になっているようなので支払わないとならないようです。
その範囲は、裁判所の差押の時期とは関係ありません。
差押の時期が問題となることは対抗力の問題のときです。

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よきアドバイスを

コレラ - 04/11/24(水) 3:55 -


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現在、マンションを建築して独身寮としてある会社に一棟貸ししています。
その会社がここ数年の間、新入社員を雇用していなくて空き室があるので他の会社に又貸ししたいと要求してきました。　私は承諾してもいいと考えていますが、後日になにか問題が発生しないか不安です。　　

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Re:土地の抵当権

にうら - 04/11/23(火) 14:18 -


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利用価値という観点からは、抵当権は関係ないのでは？
資金調達力という観点からは、現在の債務額との関連性で決まると思いますが。

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競売取得したマンション管理費の支払い範囲

児玉信弘

- 04/11/23(火) 13:53 -


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競売で落札したマンションの滞納管理費の支払い範囲に付いて疑義が有りご教授ください。
マンションの管理費は共益費で区分法7条の先取権があるそうですが、今般競売で落札した所、管理会社から滞納管理費の請求を受けましたが、そのなかに内訳駐車場の利用料金の項目がありました。当然一般的な管理費については支払うことが必要と考えていますが、駐車場の利用料金(利用料)ハ管理費では無いので支払う必要はないものと考えています。なお、規約の中で駐車場の利用料金の徴収に関する規定があり、また競売続きで、昨年55万円の管理費の滞納が有って1年程月経過しています。なお、競売による差押えの前後を問わず、管理費を管理会社は優先徴収権があるのでしょうか。

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土地の抵当権

あさひ - 04/11/22(月) 21:51 -


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宜しくお願いします。

土地に設定される抵当権の性質で、（１）根抵当権の設定された土地、（２）根抵当の確定設定された土地、がある場合にそれぞれの土地の利用価値はどの様に違うのでしょうか？
よろしくご教示下さい。

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Re:エアコンの穴

- 04/11/19(金) 18:53 -


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にうらさん、アドバイス有難うございます。
やはり大家さんに連絡をしなかった事がまずかったと反省しています。
無知で情けない限りです。

修繕の明細を不動産屋さんを通して大家さんにお願いしていますので、届いたら価格が適当かを調べて大家さんと交渉をしてみます。
仲介の不動産屋さんも少し悪徳っぽいので不安ですが、しっかり勉強をして筋を通したいと思います。
またアドバイスをお願いすると思いますが、どうぞよろしくお願い致します。

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Re:エアコンの穴

にうら - 04/11/19(金) 13:54 -


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下記サイトより「8.エアコンを設置する際のビス穴やクーラースリーブは、通常生活していく上で必要とされるものなので借主の責任にはなりません。但し、貸主の許可なく取り付けた場合は、借主の責任となる場合がありますので注意して下さい。」http://www.royal-list.jp/faq/q_05.html

壁に穴を空けた場合は本来は原状回復の対象になるけどエアコンを設置するのは普通なので、貸主の承諾をとって付ける分には問題ないということでしょうか。ただ、今回の場合は「落下の危険があるので取り付けるのは無理」という事情もあり、次の入居者がその穴を使うしかない状況であれば全額借主負担ということにはならないと思います。大家と話し合って現状回復しなくてよいという話をしてみてはいかがでしょうか？もし、納得がいかなければ、消費生活センターや不動産協会等に相談する方法もあります。http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/

ただ、もう既に補修済の場合は補修費が妥当な金額かどうかという問題ですが、壁の構造によっても違うと思いますが、修繕費の明細を確認しましょう。

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エアコンの穴

- 04/11/19(金) 11:50 -


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どうか教えてください。
以前入居していたマンションでクーラーを取り付けました。
その際に、元からあるエアコンを取り付ける場所が斜めになっていて（下側が切り込まれている感じ）、業者が落下の危険があるので取り付けるのは無理だと言われました。その為、別の壁に穴を開けて取り付けてもらいました。
無知だった私は、大家さんに連絡しなければいけない事を知らずにそのまま取り付けてしまったんです。
その後退去をして、敷金の返金が無いので不動産屋さんに連絡をしたところ、修繕費で使用したので返金できないと大家さんが言っていると言われました。

大家さんに了解を得なかった事は落ち度ですが、敷金は返ってこないのでしょうか？
また修繕費もそんなに掛かるものなのでしょうか？敷金は２ヶ月分（１２万）、一ヶ月徴収の契約でした。大家さん曰く、足らなかったぐらいだそうです。

現在修繕費の明細をFAXしてもらう様にお願いしています。

どうか良いアドバイスをお願い致します。

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Re:固定資産税の差し押さえ

かん - 04/11/18(木) 20:39 -


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とりあえず、金融機関に問い合わせてみます。
なかなか難しいものですね。
慎重にやってみます。
いろいろとありがとうございました。

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Re:固定資産税の差し押さえ

窪田徹郎

- 04/11/18(木) 10:33 -


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１番抵当権者が破綻すれば、なおさらのこと競売になると思います。
２番抵当権者に返済しておれば、競売にはならないですが、その前、債務者（父母＝破産）が破産しているから競売になっても不思議ではないです。
３番も同じで土地に抵当権がなくても建物にあるなら、それを競売にできますが。
いずれにしても現在までに競売していないなら債権が消滅しているのかも知れません。
各抵当権者に非担保債権の額を聞いてはどうでしようか。ないなら訴訟するまでもなく抹消に応じると思います。
なお、仮に時効を宣言したからと云って、それをもって債権が消滅することではないので、公売があれば、配当順位に従って配当されると思います。
各抵当権者に非担保債権が存在するかどうかが最大の問題ですが、「ない」として、いきなり、抹消訴訟も考えられますが、ヤブヘビになるかも知れません。任意に聞いてみることが先決と思います。

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Re:離婚後の共用財産

明子 - 04/11/18(木) 10:04 -


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色々と有難うございました。<(_ _)>

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Re:固定資産税の差し押さえ

かん - 04/11/17(水) 21:49 -


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▼窪田徹郎さん：
>このようなことは、あり得ないと思います。
>何故なら、両親は共に自己破産したのですよね。
>それで両親名義の不動産が抵当権も設定されていながら競売にならなかったわけですよね。
>そのようなことは破産法上考えられません。
>破産すれば必ず競売になります。
競売にかからないことについては、破産を担当した弁護士も普通はありえないと話していました。
勝手な推測ですが、理由は以下のようなものではないかと思っています。
・第一抵当権者の「年金福祉事業団？」が破綻し、その債権の引渡し等でしばらくごたごたしていたこと。
・第二抵当権者の金融機関の保証人は私なのですが、既に弁済（私が長期資金を借り入れ、現在弁済中）していること。
・第三抵当権者の金融機関は、いろいろな経緯で底地に抵当権を付けていなかった事
こんなことがいろいろあって、競売にならなかったのかなぁと思っています。

金融機関の抵当権を抹消してもらうのは簡単ではないのですね。（抵当権の抹消訴訟が必要だとは思いませんでした。）
ですが、公売前に時効の援用の宣言を行った場合、抵当権の元になった債務自体が消滅してしまうと思うのですが、金融機関は配当を受ける権利があるのでしょうか。
素人考えで勝手な質問ばかりで申し訳ありません・・・

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外構の工事について

深谷 - 04/11/17(水) 21:32 -


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家の外構についてお願いします。
（高基礎）で２メートル高低差があり、
擁壁に接して階段を１３段であがり3平方メートルほどの
玄関ポーチと庭につながる。
完成後２ヶ月余りで沈下が始まり
階段の上部の８段をやり直しをしました。
その時直してない下５段のところが２年経った今
また少しさがってきました。
下のほうを触ると再度このようなことが起きる心配があるので、
階段全部やり直してもらいたいとおもって今交渉中です。
心配なことは、2メートルの高さなのに見積もりに書いてある
ワイヤーメッシュなど入っていないことです。
仕様はレンガこば立てに、面は石張りですが、
土の斜面に下階段もなくいきなり少しの砂利とセメントで
レンガこば立てして土をもどしてセメント石張りしてました。
前の手直し部分には全体で３本横に筋をいれました。
残念ですが手抜き工事？工法が悪い？頭が痛いです。
何か得策はないでしょうか？

もう一箇所
階段の最上部は３㎡ぐらいあります、
右に玄関ポーチがあり、正面は庭です。
その最上部が基礎の擁壁より6センチ低いです。
端にハウスメーカーの擁壁が６センチ出っ張っていて
何でだろうと思います。
質問ですが
高基礎につながる擁壁は基礎の基準なのでしょうか？
だとしたらせめて同じ高さかもう少し高くして
外周りにそのラインまで土を入れるのが普通なのでしょうか。
（家のポーチに階段が２段あり段差を同じにしたため低くなったみたいです）
乱文になりましたが、宜しくお願い致します。

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Re:離婚後の共用財産

窪田徹郎

- 04/11/17(水) 13:13 -


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▼明子さん：
>色々と有難うございました。<(_ _)>
>なお、所有権を移すと、贈与税、所得税等がかかってくると言う事ですが、
>どちらか必ず掛かってくるのでしょうか？
>又、結婚歴が２０年あれば掛からないとの事ですが本当でしょうか？

所有権移転登記は原因が売買、贈与などありますが、売買ならば譲渡所得税、贈与ならば贈与税が必要です。
これらは結婚歴とは関係ありません。不動産を持っていた期間とは関係してきますが。

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Re:離婚後の共用財産

明子 - 04/11/16(火) 20:56 -


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色々と有難うございました。<(_ _)>

なお、所有権を移すと、贈与税、所得税等がかかってくると言う事ですが、
どちらか必ず掛かってくるのでしょうか？
又、結婚歴が２０年あれば掛からないとの事ですが本当でしょうか？

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Re:離婚後の共用財産

窪田徹郎

- 04/11/16(火) 7:51 -


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▼明子さん：
>早速お返事頂きまして有難うございました。
>
>では、教えに従い、所有権移転登記できるよう取り計らってみますが、
>夫の住民票は既に海外赴任という事で、抜いてありますが、印鑑登録は、
>他市に移動した場合、消滅すると伺ってますが、海外の場合は大丈夫でしょうか？

外国の場合は、その国と日本の関係を定めた条約等で変わってきます。
司法書士にお聞き下さい。

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Re:離婚後の共用財産

明子 - 04/11/15(月) 19:46 -


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早速お返事頂きまして有難うございました。

では、教えに従い、所有権移転登記できるよう取り計らってみますが、
夫の住民票は既に海外赴任という事で、抜いてありますが、印鑑登録は、
他市に移動した場合、消滅すると伺ってますが、海外の場合は大丈夫でしょうか？

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