永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:かなり初歩的な質問なのですが

山小屋ラーメン - 05/1/5(水) 2:04 -


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現金で購入できるのであれば、無収入でも問題ありません。
借金をして購入するのであれば収入は必要ですが。

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かなり初歩的な質問なのですが

初心者 - 05/1/4(火) 17:56 -


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中古ワンルーム（２００万水準の物件）を購入したいと考えてるのですが
今無職（フリーター）なんですが無理でしょうか？
管理費５千円修繕費３千円の大体合わせて８千円くらいなんですが
在職証明や保証人は必要なんでしょうか？
現金はあるのですが、キャッシュ一括とはいかないのでしょうか？
不動産にはまったく疎いので・・よろしくお願いします。

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Re:明渡し猶予制度について

よし - 04/12/28(火) 8:59 -


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競売の開始時点によるんですね。わかりました、有難うございました。

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Re:明渡し猶予制度について

窪田徹郎

- 04/12/28(火) 8:36 -


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▼よしさん：
>窪田さま、以前はご相談になって頂き有難うございました。
>今回は新たな相談なんですが、宜しくお願いします。
>不動産競売に関して、4月１日より明渡し猶予制度が施行されましたが、
>施行日以前に契約の短期賃貸借契約は保護されると思うのですが、
>施行日以前に契約した建物長期賃貸借契約（例えば、平成15年5月に締結の
>期間5年の建物賃貸借契約）は、明渡し猶予制度の対象になるのでしょうか？
>それとも、即引渡し命令の対象になるのでしょうか？
>どうかご教授お願いします。

４月の改正は短期賃借権制度の廃止ですから３年とか５年などは関係なくなりましたので明渡が６ヶ月猶予はあると思います。
ただし、その「施行日（４月）」までに、当該競売が開始されていたものは旧法で進みますから期間５年では引渡命令の対象となります。でも、実務では、その「施行日（４月）」までに、競売が開始されていたものであっても「６ヶ月の明渡猶予はあり」としたものもありそうです。それらは裁判所で違うようです、実務でのご質問ならば裁判所でお聞き下さい。
あとしばらくすると全部４月以後の受付になりますから、このような不安定なことはなくなると思います。

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明渡し猶予制度について

よし - 04/12/27(月) 17:47 -


	引用なし

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窪田さま、以前はご相談になって頂き有難うございました。
今回は新たな相談なんですが、宜しくお願いします。
不動産競売に関して、4月１日より明渡し猶予制度が施行されましたが、
施行日以前に契約の短期賃貸借契約は保護されると思うのですが、
施行日以前に契約した建物長期賃貸借契約（例えば、平成15年5月に締結の
期間5年の建物賃貸借契約）は、明渡し猶予制度の対象になるのでしょうか？
それとも、即引渡し命令の対象になるのでしょうか？
どうかご教授お願いします。

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Re:担保について

窪田徹郎

- 04/12/26(日) 15:03 -


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>ありがとうございました、色々考えてみます。窪田さんの活動域は永和不動産株式会社のエリアと同じなのでしょうか？となると私の実家はかなり遠いですが、窪田さんに「私が、現地を見て、・・・」と言って頂きましたがどんなに遠くてもそれは可能ですか？もしそれが出来る距離でしたら色々考えてその結果、窪田さんに依頼する事があるかも知れません、その時はよろしくお願いします。本当に色々ご指導ありがとうございました。

私は東京です。
永和不動産とは、関係ありません。
私が、さまざまなことで回答するようになり、専属のようになりましたが
永和不動産におことわりして回答させてもらっています。
もし、私に直接メールしたいならばＥをクリックして下さい。

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Re:兄弟で共有名義の物件の売却でもめています

窪田徹郎

- 04/12/26(日) 14:50 -


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>アドバイスありがとうございました。
>年明けに弁護士さんの無料相談の予約をしてますので聞いてみたいと思います。
>お忙しいところ恐縮なのですが、さらにご質問したいのですが、競売というシステムがわからないのですが、売却額が安くなってしまうのでしょうか？また、私の分の1/2の名義のみを売ることはできないでしょうか？

私の云う競売は、共有物分割による形式競売です。
と云うとなおさらわかりにくいかも知れませんが、弁護士に聞いて見て下さい。
様々な問題が絡み合っていますから、その方法が一番いいと思います。
なお、MOSさんの持分２分の１だけでも売却できますが、抵当権があることや占有などの関係で売却は難しい気がします。

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Re:兄弟で共有名義の物件の売却でもめています

MOS - 04/12/26(日) 4:57 -


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▼窪田徹郎さん：
>▼MOSさん：
>>親は3年程前に他界していません。
>>このときマンションを兄弟で１/2ずつの名義で相続しました。住んでいるのは私です。
>>姉には80万ほどお金を貸しています。また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。マンションが抵当になっています。
>>姉の結婚相手は外国人なのでお金を借りたり、保証人に名前などは使えないそうです。
>>姉は公庫の支払いも遅れがちでたびたび私に連絡が入り嫌な思いをします。貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるかわからないくらい、借金で首がまわっていないようです。
>>私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて話にならないからです。
>>当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
>>姉は将来借金がひとくぎりしたらこのマンションに住みたいようで売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。
>>説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい頭にきています。
>>誰に相談し、どのようにしたら良いかアドバイスをいただけませんでしょうか。
>
>その「姉」と云う人は「兄弟で１/2ずつの名義」と云う１人でしようか？
>つまり、MOSさんと姉との持分が２分の１づつと云うことでしようか？
>そうだとして、MOSさんは、それを売却したいなら裁判所の競売はどうでしよう。
>それでしたら、その売却金額を裁判所が双方に配当し納得できるのではないでしようか。
>その手続きは素人では少々難しいので弁護士に依頼します。
>そのとき、貸している８０万円のお金も裁判所からもらえるような手続きをしておれば、裁判所からもらえます。

アドバイスありがとうございました。
年明けに弁護士さんの無料相談の予約をしてますので聞いてみたいと思います。
お忙しいところ恐縮なのですが、さらにご質問したいのですが、競売というシステムがわからないのですが、売却額が安くなってしまうのでしょうか？また、私の分の1/2の名義のみを売ることはできないでしょうか？

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Re:兄弟で共有名義の物件の売却でもめています

窪田徹郎

- 04/12/25(土) 9:03 -


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▼MOSさん：
>親は3年程前に他界していません。
>このときマンションを兄弟で１/2ずつの名義で相続しました。住んでいるのは私です。
>姉には80万ほどお金を貸しています。また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。マンションが抵当になっています。
>姉の結婚相手は外国人なのでお金を借りたり、保証人に名前などは使えないそうです。
>姉は公庫の支払いも遅れがちでたびたび私に連絡が入り嫌な思いをします。貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるかわからないくらい、借金で首がまわっていないようです。
>私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて話にならないからです。
>当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
>姉は将来借金がひとくぎりしたらこのマンションに住みたいようで売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。
>説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい頭にきています。
>誰に相談し、どのようにしたら良いかアドバイスをいただけませんでしょうか。

その「姉」と云う人は「兄弟で１/2ずつの名義」と云う１人でしようか？
つまり、MOSさんと姉との持分が２分の１づつと云うことでしようか？
そうだとして、MOSさんは、それを売却したいなら裁判所の競売はどうでしよう。
それでしたら、その売却金額を裁判所が双方に配当し納得できるのではないでしようか。
その手続きは素人では少々難しいので弁護士に依頼します。
そのとき、貸している８０万円のお金も裁判所からもらえるような手続きをしておれば、裁判所からもらえます。

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Re:建物の所有者は対抗できないの

窪田徹郎

- 04/12/25(土) 8:14 -


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	パスワード

▼もりかわさん：
>窪田徹郎さん
>山小屋ラーメンさん
>早速のご回答ありがとうございます。
>私は、このまま、競売にかけられ落札されると、建物を明け渡渡さなければならないのですね。
>また、ご質問ですが、建物名義所有者本人の私も競売に参加できるのでしょうか？

誰かが買い、その者から求められれば明渡しなければなりません。
それでも頑張るならば強制執行です。
債務者でなければ誰でも競売に参加できます。
土地と建物は一括競売となるでしようが。

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Re:建物の所有者は対抗できないの

もりかわ - 04/12/24(金) 11:15 -


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窪田徹郎さん
山小屋ラーメンさん
早速のご回答ありがとうございます。
私は、このまま、競売にかけられ落札されると、建物を明け渡渡さなければならないのですね。
また、ご質問ですが、建物名義所有者本人の私も競売に参加できるのでしょうか？

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兄弟で共有名義の物件の売却でもめています

MOS - 04/12/24(金) 10:17 -


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親は3年程前に他界していません。
このときマンションを兄弟で１/2ずつの名義で相続しました。住んでいるのは私です。
姉には80万ほどお金を貸しています。また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。マンションが抵当になっています。
姉の結婚相手は外国人なのでお金を借りたり、保証人に名前などは使えないそうです。
姉は公庫の支払いも遅れがちでたびたび私に連絡が入り嫌な思いをします。貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるかわからないくらい、借金で首がまわっていないようです。
私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて話にならないからです。
当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
姉は将来借金がひとくぎりしたらこのマンションに住みたいようで売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。
説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい頭にきています。
誰に相談し、どのようにしたら良いかアドバイスをいただけませんでしょうか。

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Re:担保について

- 04/12/24(金) 9:17 -


	引用なし

	パスワード

▼窪田徹郎さん：
>>ありがとうございます、よくわかりました。
>>では私の名義の家を手放しても構わないのですが、実家の担保をはずし親が家を手放さなくても済む何かいい方法、或いはベターな方法はないものでしょうか？実家は親の名義で何とかしてやりたいです、ほんとに困りました。度々の相談で済みませんが、教えてください。よろしくお願いします。
>
>それは「私の名義の家」をできるだけ高く売って全体の債務を減らすより他ないです。
>でも、その「実家の家」の価格や状況によって、ある程度の対策はあるかも知れません。それは、私が、現地を見て、総合的に分析すれば、おおよその検討はできます。

ありがとうございました、色々考えてみます。窪田さんの活動域は永和不動産株式会社のエリアと同じなのでしょうか？となると私の実家はかなり遠いですが、窪田さんに「私が、現地を見て、・・・」と言って頂きましたがどんなに遠くてもそれは可能ですか？もしそれが出来る距離でしたら色々考えてその結果、窪田さんに依頼する事があるかも知れません、その時はよろしくお願いします。本当に色々ご指導ありがとうございました。

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Re:建物の所有者は対抗できないの

窪田徹郎

- 04/12/24(金) 7:54 -


	引用なし

	パスワード

▼もりかわさん：
> おじさんの会社が倒産してしまいました。兄は、その会社の借金の連帯保証人になっていました、負債金額が大きくとても払えないので、兄も自己破産をかけるしかないと言っています。その中で、兄所有の土地に１５年前に私名義の家が建ってています（使用貸借）が、その土地には担保は付いていません、私は、連帯保証人になっていませんでしたので、何とかこの土地を買い戻したいと考えています。ただ、債権者が５社ほどあり任意売却での買戻しは難しそうです。このままですと競売にかけられ落札されると、　私名義の建物も明け渡し命令が出るのでしょうか？
>改正法では、件外建物の一括競売とか、収去訴訟で簡単に明け渡せるようにかいてあります？が、不安です、せめて落札者に、建物の買取請求などは、できないのでしょうか？

法改正は、建物収去が簡単になったのではなく、借金がなくても、誰の所有でも土地と共に競売できるようになりました。それは例外がありますが今回は使用借権と云うことですから一括競売は間違いなさそうです。その競売で売れた建物代金はもりかわさんがもらえます。
詳しくは山小屋ラーメンさんが云われるとおりです。

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Re:担保について

窪田徹郎

- 04/12/24(金) 7:46 -


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>ありがとうございます、よくわかりました。
>では私の名義の家を手放しても構わないのですが、実家の担保をはずし親が家を手放さなくても済む何かいい方法、或いはベターな方法はないものでしょうか？実家は親の名義で何とかしてやりたいです、ほんとに困りました。度々の相談で済みませんが、教えてください。よろしくお願いします。

それは「私の名義の家」をできるだけ高く売って全体の債務を減らすより他ないです。
でも、その「実家の家」の価格や状況によって、ある程度の対策はあるかも知れません。それは、私が、現地を見て、総合的に分析すれば、おおよその検討はできます。

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Re:担保について

- 04/12/23(木) 21:07 -


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▼窪田徹郎さん：
>>もう少し教えてください。
>>窪田さんの「競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおい」というお答えがありましたが、どういう事でしょうか？今回の場合でしたら残り２０００万円の債権を放棄するということでしょうか？私名義の物件を競売にかけて２０００万で売れたとしても２０００万のローンが残りますからそれを支払わなければ、実家も担保になっているので今度は実家を競売にかけられるのではないのですか？そこのところと窪田さんの「債権の放棄がおおい」というお言葉がすごく気になります。是非、またご返答ください。よろしくお願いします。
>
>
>私の云う「競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおい」は抵当権で担保している不動産を全部売却（競売）しても、なおかつ残債があるようなら、その債権は、最終的には支払わないでいいのではないか、ということであって、抵当物件の１つだけ売却（競売）しても全額回収できなければ他の抵当物件を競売してくるでしよう。
>その担保としている不動産の所有名義は関係なく、同一の債権者で同一抵当権ならば遠近は関係ありません。

ありがとうございます、よくわかりました。
では私の名義の家を手放しても構わないのですが、実家の担保をはずし親が家を手放さなくても済む何かいい方法、或いはベターな方法はないものでしょうか？実家は親の名義で何とかしてやりたいです、ほんとに困りました。度々の相談で済みませんが、教えてください。よろしくお願いします。

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Re:建物の所有者は対抗できないの

山小屋ラーメン - 04/12/23(木) 16:03 -


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一括競売の制度が拡大して、従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第３者が建てた建物についても、土地競売とともに一括競売することができると改正されました（改正民法３８９条１項）。

ただし、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権や地上権を有している場合（今回のケースには該当しません）や抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が同意し、かつ、その同意が登記された場合には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

あとの詳しいことは、窪田徹郎さんにお任せします。

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建物の所有者は対抗できないの

もりかわ - 04/12/23(木) 13:50 -


	引用なし

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おじさんの会社が倒産してしまいました。兄は、その会社の借金の連帯保証人になっていました、負債金額が大きくとても払えないので、兄も自己破産をかけるしかないと言っています。その中で、兄所有の土地に１５年前に私名義の家が建ってています（使用貸借）が、その土地には担保は付いていません、私は、連帯保証人になっていませんでしたので、何とかこの土地を買い戻したいと考えています。ただ、債権者が５社ほどあり任意売却での買戻しは難しそうです。このままですと競売にかけられ落札されると、　私名義の建物も明け渡し命令が出るのでしょうか？
改正法では、件外建物の一括競売とか、収去訴訟で簡単に明け渡せるようにかいてあります？が、不安です、せめて落札者に、建物の買取請求などは、できないのでしょうか？

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Re:担保について

窪田徹郎

- 04/12/23(木) 9:18 -


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>もう少し教えてください。
>窪田さんの「競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおい」というお答えがありましたが、どういう事でしょうか？今回の場合でしたら残り２０００万円の債権を放棄するということでしょうか？私名義の物件を競売にかけて２０００万で売れたとしても２０００万のローンが残りますからそれを支払わなければ、実家も担保になっているので今度は実家を競売にかけられるのではないのですか？そこのところと窪田さんの「債権の放棄がおおい」というお言葉がすごく気になります。是非、またご返答ください。よろしくお願いします。

私の云う「競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおい」は抵当権で担保している不動産を全部売却（競売）しても、なおかつ残債があるようなら、その債権は、最終的には支払わないでいいのではないか、ということであって、抵当物件の１つだけ売却（競売）しても全額回収できなければ他の抵当物件を競売してくるでしよう。
その担保としている不動産の所有名義は関係なく、同一の債権者で同一抵当権ならば遠近は関係ありません。

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Re:担保について

- 04/12/22(水) 21:46 -


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▼窪田徹郎さん：
>▼納豆菌さん：
>>現在私名義の住宅ローンが約４０００万ほど残っています。ここ数年の収入の悪化でローンの支払いが出来なくなってきていますが、その住宅を売っても良くて２０００万位にしかならず売れても２０００万のローンが残ってしまいます。困っていますがある本を読んだところ任意売却かてき除で家を購入した第三者に抵当権を外してもらい無担保になったところで残りのローンの残をサービサーに移す事が出来ると書いてありました。ただその家のローンを組んだ時私の実家が連帯保証人になっていますが私名義の住宅だけでなく実家も担保になっているのです。こんな場合その家を購入する第三者が任意売却で抵当権者と話し合いであろうがてき除であろうが家を購入する第三者が購入する物件と実家の抵当権を一度に消滅させることができるのでしょうか？私はこういうことには疎いので分かりやすくお答え頂ければありがたいです。よろしくお願いします。
>
>抵当権の滌除制度は今年の４月の法律改正で廃止されました。
>従って、抵当権の抹消を求める方法はなくなりました。
>４０００万円の抵当権で時価が２０００万円ならば残り２０００万円ですが任意売却では抵当権者で他人の保証人など要求してくるでしようから任意ではなく競売の方がいいと思います。競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおいので、その方がいいと思います。

窪田徹郎様
素早いご返答をありがとうございます。そうですか、滌除制度は廃止されたのですか。世間の出来事に疎い自分にホトホトあきれ返ってしまいました。今回の私のような場合、やはり競売にかけて家を手放すしか方法がなくなったのですね、残念です。
もう少し教えてください。
窪田さんの「競売だとしても理論上の残債はありますが実質的には債権の放棄がおおい」というお答えがありましたが、どういう事でしょうか？今回の場合でしたら残り２０００万円の債権を放棄するということでしょうか？私名義の物件を競売にかけて２０００万で売れたとしても２０００万のローンが残りますからそれを支払わなければ、実家も担保になっているので今度は実家を競売にかけられるのではないのですか？そこのところと窪田さんの「債権の放棄がおおい」というお言葉がすごく気になります。是非、またご返答ください。よろしくお願いします。

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