永和不動産の(ＳＳ)Ｃ−ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:債権者　債務名義あります。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/28(金) 7:55 -
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   ▼森さん：
>競売を申し立てると競売に要する費用はおいくらくらいかかりますか、その費用は申し立てた私が負担するのでしょうか？銀行が抵当があるので銀行が負担するのでしょうか。又、取り扱い銀行の銀行口座に対して口座の差押をすると、銀行との信用が無くなり銀行が競売の申立をしませんか？

不動産競売申立書を裁判所に提出する場合、裁判所に支払う手数料がかかります。印紙で納付しますが４０００円です。
その他、予納金と云って後で戻ってきますが６０万円ほど納付する必要があります。郵便切手も若干必要です。
銀行口座の差押は、「債権差押」と云って、これも４０００円の手数料が必要です。その場合の相手は銀行を第三債務者としますが、信用には影響しません。
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Re:債権者　債務名義あります。
 森  - 05/1/27(木) 10:23 -
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   競売を申し立てると競売に要する費用はおいくらくらいかかりますか、その費用は申し立てた私が負担するのでしょうか？銀行が抵当があるので銀行が負担するのでしょうか。又、取り扱い銀行の銀行口座に対して口座の差押をすると、銀行との信用が無くなり銀行が競売の申立をしませんか？
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Re:債権者　債務名義あります。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/24(月) 16:54 -
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   ▼森さん：
>すいませんお知恵を拝借いたします。
>私は債権者です。債務者の連帯債務者に不動産があり、登記簿を見ると、銀行からの残債権が300万くらい、資産価値は700万くらいと推測するマンションがありますが、銀行の抵当が付いています。債権者（私）がそのマンションに対して、差押をかけると差し引き400万回収することができますか？

その連帯債務者に対しても債務名義をもっているのですよね。
そうだとすけば、競売の申立をして下さい。
申立は受理され、最低売却価格から抵当権等の優先債権を引き、残りがあれば配当されます。
その７００万円と云う価格が、裁判所の鑑定でしたら、そして、抵当権の被担保差遣が３００万円だけならば４００万円は配当されます。
ただし、優先する債権は、抵当権だけではなく、競売に要する費用や税金等も優先します。ですから、もし、鑑定した最低売却価格で、それらを計算し配当があれば競売は続行しますが、配当がなければ取消しとなります。
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Re:仮差押って無期限有効？
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/24(月) 16:43 -
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   ▼以前御世話さん：
>以前御世話になり、まだ自宅に住んでる者です。相談に載って頂き大変為に成りました。
>普通債権者による強制競売開始決定後、結局、根抵当権者の債権残高が多かった為か、土地建物の評価が極端に低かった為か、競売はせずに終りました。根抵当権者とは折合いがついて居ますので、まだ自宅に住んでいます。
>ところで、Ｓ債権者だけは、競売に便乗せづ、Ｈ１４年５月に仮差押命令をしたのでした。先日謄本を見た所、まだ登記上仮差押は残ったままの様です。仮差押は、こちらで何かしないと外れないのでしょうか。それとも、差押えした債権者と折合いがつかない限り、外して貰えないのでしょうか。この債権者はまだ、損金処理してないのでしょうか。損金処理していても、取れるものは取るつもりで、回収した時は、雑収入で上げるつもりとか？
>以上、想像で書いた部分が後半に有りますが、解る範囲だけ教えて頂ければ助かります。

冒頭の競売を俗にヌ事件といいますが（これに対して抵当権実行による競売をケ事件と云います。）ヌ事件では、先行に抵当権がある場合は取消となる場合が多いです。そのことが冒頭のことでしよう。
本題は、そのようにヌ事件（現在の仮差押の債権者が将来行う競売はヌ事件となります。）では取消のおそれがあるので、債権者としてもそのまま時期をみているのだと思われます。そこで、その時効ですが、これはいろいろ説が分かれていて１０年で時効だと云う判例とそうでないのとあります。ですから、「抹消してほしい」と云えば本裁判してくるおそれもあります。又は、いくらかの和解金で応じるかも知れません。その判断は他の債権者と債権額に関係してきます。つまり、他に抵当権があって時価から比べ抵当債権が多ければ、少額の支払いで応じるかも知れません。
間違いないことは、あなたの方から「起訴命令の申立」をすれば裁判所で債権者に通知し、その日から２週間以内に裁判してこなければ、あなたの単独で仮差押は抹消できます。
その間に、裁判してくれば裁判所でどちらが勝か判断します。
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債権者　債務名義あります。
 森  - 05/1/24(月) 14:06 -
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   すいませんお知恵を拝借いたします。
私は債権者です。債務者の連帯債務者に不動産があり、登記簿を見ると、銀行からの残債権が300万くらい、資産価値は700万くらいと推測するマンションがありますが、銀行の抵当が付いています。債権者（私）がそのマンションに対して、差押をかけると差し引き400万回収することができますか？
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仮差押って無期限有効？
 以前御世話  - 05/1/23(日) 10:32 -
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   以前御世話になり、まだ自宅に住んでる者です。相談に載って頂き大変為に成りました。
普通債権者による強制競売開始決定後、結局、根抵当権者の債権残高が多かった為か、土地建物の評価が極端に低かった為か、競売はせずに終りました。根抵当権者とは折合いがついて居ますので、まだ自宅に住んでいます。
ところで、Ｓ債権者だけは、競売に便乗せづ、Ｈ１４年５月に仮差押命令をしたのでした。先日謄本を見た所、まだ登記上仮差押は残ったままの様です。仮差押は、こちらで何かしないと外れないのでしょうか。それとも、差押えした債権者と折合いがつかない限り、外して貰えないのでしょうか。この債権者はまだ、損金処理してないのでしょうか。損金処理していても、取れるものは取るつもりで、回収した時は、雑収入で上げるつもりとか？
以上、想像で書いた部分が後半に有りますが、解る範囲だけ教えて頂ければ助かります。
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Re:固定資産負担について
 同業者  - 05/1/22(土) 2:46 -
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   私の地区では１月１日現在の所有者に課税されます。

通常の売買の場合、固定資産税等を日割りで按分する
のは慣例というか当事者間の合意による任意です。

税金としてはあくまで課税起算日の所有者に請求
されるものです。

もし、１月１日起算ならば放置しておいても
税務署から請求されることはないでしょう。

競売で、引越し代？も払ってやっていてその際に
確約されていないものならばそのままでよいのでは？

要するに相手はお金がないからそんなことを
言っているだけのことでしょうから。
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Re:固定資産負担について
 サトー  - 05/1/21(金) 23:19 -
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   ▼ぶんぶんさん：
>競売で中古住宅を落札し、平成16年2月18日に代金納付しました。その後、前所有者には引越し和解金を支払い出て行ってもらいまいた。
>ところが、いまごろになって、前所有者から「固定資産税の請求が来てるんだが、16年度は３ヵ月しか前の家には住んでいないので、残りの期間分については負担してほしい。」との連絡がありました。
>私は16年1月1日における所有者に課税されることを説明し、それは15年度分を後払いしていることになり、16年度は何ヶ月住んでいようが、ここでの税負担には関係ない。と伝えたのですが、前所有者は納得できないようです。私の固定資産税に対する認識は正しいでしょうか？

地方によって、固定資産税の起算日が違いますが、関西方面は４月１日だと思います。これは、平成16年1月1日の登記簿上の所有者の名義に、平成16年４月１日の評価額を元に、平成16年４月１日から平成17年３月31日までの分が平成16年度の固定資産税となります。

決して、平成15年度分の後払いではありません。一般的には、引渡日で区分しますので、今回のケースでは、平成16年度分の固定資産税は、全額、ぶんぶんさんの負担となると思われます。
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固定資産負担について
 ぶんぶん  - 05/1/21(金) 20:09 -
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   競売で中古住宅を落札し、平成16年2月18日に代金納付しました。その後、前所有者には引越し和解金を支払い出て行ってもらいまいた。
ところが、いまごろになって、前所有者から「固定資産税の請求が来てるんだが、16年度は３ヵ月しか前の家には住んでいないので、残りの期間分については負担してほしい。」との連絡がありました。
私は16年1月1日における所有者に課税されることを説明し、それは15年度分を後払いしていることになり、16年度は何ヶ月住んでいようが、ここでの税負担には関係ない。と伝えたのですが、前所有者は納得できないようです。私の固定資産税に対する認識は正しいでしょうか？
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Re:義弟の未払い家賃
 義姉  - 05/1/20(木) 18:38 -
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   ご回答ありがとうございます。
回答を読ませていただいて、冷静になることができました。
立ち会うことについては再考することにします。

ありがとうございました。
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Re:立ち退き
 東京２３区の住人  - 05/1/20(木) 18:35 -
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   ▼窪田徹郎さん：
>>万が一、上記のような内容証明書など大家さんからあったら、日にち的には到着から何日以内の返事でないと、いけないのでしょうか。
>
>それは法律で決まっているわけではないので、内容によってまちまちです。
>でも、なるべく早い方がいいです。


お返事ありがとうございます。

万が一、到着した場合は、直に、この掲示板に書き込みさせて頂きます。

ありがとうございました。
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保証金について
 関西人  - 05/1/20(木) 11:42 -
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   ２年前に保証金４０万払って、借家に住んでいますが、
今度、大家さんが替わって再契約になり、又、保証金
４０万を請求されています。（契約は２年、あと更新）
納得いかないですが、払わなければいけないのでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いします。
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Re:教えてください。
 はな  - 05/1/20(木) 11:19 -
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   説明不足ですみません。
何をどう説明したら良いのかも分からなくて…
実家の家は父の所有物になります。そして父と母が住んでいます。
購入したときにローンを組んでいたのですがそこのローン会社からの差し押さえです。
債務者は父になるのでしょうか？借りているのが父なので。。。
残りの金額は500万ぐらいだそうです。
不動産の買取金額は600〜670万だそうです。
一応、家を売ってお金を返して、残った金額で引越しすると。。。の事らしく、次に住む家も不動産屋さんが探してくれているみたいです。
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Re:義弟の未払い家賃
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/20(木) 10:20 -
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   ▼義姉さん：
>大変なことになり、ご相談したく送信いたします。
>（初めてのことで、送信が重なってしまったらごめんなさい）
>大家さん立合いのもと、消息不明の弟の部屋の鍵を壊すことになりました。
>私の夫（兄）は、この場合どんな責任が発生するのでしょう？また、実家の義父母にはどういう責任が発生するのでしょう？
>私たち夫婦は東京在住です。
>夫の弟も都内に住んでいることは知っていましたが、行き来はしていませんでした。
>ところが昨年末に、弟の体調が悪く、実家の方で仕送りをしているとのことで、様子を見に行くことになりました。
>アパートに行ってみると、郵便受けにはサラ金数社からの通告、電気ガス水道の請求などなど山盛りになっていました。
>そのなかに、大家さんからの請求書、３年分の未払い家賃、およそ２００万円の請求書がありました。
>何度たずねて行っても弟は留守で、連絡がつきません。時々実家に無心の電話が入るようですが、居所はわからないようです。
>とにかく部屋を空けなければ未納家賃が増えて行くので、合鍵を借りて部屋の整理をしようと、請求書の電話番号に連絡をしたところ、大家さんは地方在住の方でした。また、合鍵もない、とのこと。
>それから、理由はわかりませんが、契約書なしで部屋を貸していたようです。
>
>大家さんが今月東京に来るので、その時鍵を壊すということで、夫が立ち会うことになりました。その時に、契約書（多分賃貸契約の）が欲しいと言われているそうです。私たちも住宅ローンと子供の教育費で、家計は火の車状態でとても保証人ににはなれません。義父母も高齢で、パート程度には働いてはいますが、病人がいるのでそんなに余裕もないはずです。
>いずれにしてもこのままにはできませんから、何らかの覚悟はしています。
>どうしたら良いでしょう。

全文を拝読しまして「大変なこと」とは思えません。
あなたや、あなたのご主人と、その弟との関係で、保証人となってはなさそうですから「鍵を壊して入ることの立合」は全く必要はないです。（少なくても法律上は）
そのような場所に立ち会うことで、むしろ、支払い債務を肩代わりすると云うことを認めたことになりかねません。
確かに、夫の弟と云うことで、道義的な責任は感じられますが、私は、立ち会うことに賛成はしません。
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Re:教えてください。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/20(木) 10:06 -
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   ▼はなさん：
>実は実家の家が売り出されるとこになりました。
>詳しく話を聞くと以前滞納していた家賃があり
>それの支払いが遅れ、業者が差し押さえにきたようなのです。
>一応、不動産やとローン会社で話をして、
>家を売ってその分で返済し、今後の生活もあるので
>いくらか生活費が残るようにすると、
>話がついたようなのですが。。。
>詳しく聞くと手元に100万も残らないようなのですが、
>そんなものなのでしょうか？
>競売にかけると1円も残らないからその方が良いと言われましたが
>本当にそうなのでしょうか？
>どれがいい方法なのか分からなくて・・・
>どなたかご存知でしたら教えてください。


「実家の家が売り出されるとこになりました。」と云うことは、その建物の所有者は、はなさんの実家の者の所有ですか？
そうだとすれば「滞納していた家賃」と云うことが、あり得ないです。
それとも、賃貸していて、その賃料が入ってこないと云うことでしようか？
いずれにしても、誰の所有で、誰が居住していて、誰からの差押で、その債務者は誰で、ローンを借りている者は誰で、その額は幾らで、等々教えて下さい。
そうしないと的確な回答ができないです。
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Re:立ち退き
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/1/20(木) 9:49 -
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   >万が一、上記のような内容証明書など大家さんからあったら、日にち的には到着から何日以内の返事でないと、いけないのでしょうか。

それは法律で決まっているわけではないので、内容によってまちまちです。
でも、なるべく早い方がいいです。
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Re:立ち退き
 東京２３区の住人  - 05/1/20(木) 0:13 -
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   ▼窪田徹郎さん：
>家主からの要求ならば、借主である東京２３区の住人さんの方から進んでことを荒立てる必要はないと思います。
>「立ち退け」ならば「それはできません。」だけの返事で結構です。
>更に、家主から内容証明等書面できたなら、その返事をしなければなりませんが、それは、その内容をよく見なければ返事はできません。
>その場合は、私に知らせてもらえば教えます。
>更に進み、家主から裁判でもあれば、それはその時考えればいいことです。
>そのように、家主の行動次第で対策は大幅に変わってきますから、今、いくらかかるかなど全くわかりません。
>メールいただけば順次教えます。


ご回答ありがとうございます。
今の段階では事を荒立てず暫く静観します。
万が一、上記のような内容証明書など大家さんからあったら、日にち的には到着から何日以内の返事でないと、いけないのでしょうか。
宜しくお願い致します。
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Re:教えてください。
 はな  - 05/1/19(水) 22:36 -
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   はい。そうです。
その後の支払いはしていたみたいなのですが
滞納していた分を「後でもいいや」と思っていたようで・・・
まさかこんなことになるなんて思っても見ませんでした。
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義弟の未払い家賃
 義姉  - 05/1/19(水) 17:56 -
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   大変なことになり、ご相談したく送信いたします。
（初めてのことで、送信が重なってしまったらごめんなさい）

大家さん立合いのもと、消息不明の弟の部屋の鍵を壊すことになりました。
私の夫（兄）は、この場合どんな責任が発生するのでしょう？また、実家の義父母にはどういう責任が発生するのでしょう？

私たち夫婦は東京在住です。
夫の弟も都内に住んでいることは知っていましたが、行き来はしていませんでした。
ところが昨年末に、弟の体調が悪く、実家の方で仕送りをしているとのことで、様子を見に行くことになりました。
アパートに行ってみると、郵便受けにはサラ金数社からの通告、電気ガス水道の請求などなど山盛りになっていました。
そのなかに、大家さんからの請求書、３年分の未払い家賃、およそ２００万円の請求書がありました。
何度たずねて行っても弟は留守で、連絡がつきません。時々実家に無心の電話が入るようですが、居所はわからないようです。

とにかく部屋を空けなければ未納家賃が増えて行くので、合鍵を借りて部屋の整理をしようと、請求書の電話番号に連絡をしたところ、大家さんは地方在住の方でした。また、合鍵もない、とのこと。
それから、理由はわかりませんが、契約書なしで部屋を貸していたようです。

大家さんが今月東京に来るので、その時鍵を壊すということで、夫が立ち会うことになりました。その時に、契約書（多分賃貸契約の）が欲しいと言われているそうです。私たちも住宅ローンと子供の教育費で、家計は火の車状態でとても保証人ににはなれません。義父母も高齢で、パート程度には働いてはいますが、病人がいるのでそんなに余裕もないはずです。
いずれにしてもこのままにはできませんから、何らかの覚悟はしています。
どうしたら良いでしょう。
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Re:教えてください。
 同業者  - 05/1/19(水) 16:10 -
引用なし
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   ▼はなさん：
>実は実家の家が売り出されるとこになりました。
>詳しく話を聞くと以前滞納していた家賃があり
>それの支払いが遅れ、業者が差し押さえにきたようなのです。

ローン返済が滞っていたということですか？
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