永和不動産の(ＳＳ)Ｃ－ＢＯＡＲＤ
（不動産なんでも質問＆掲示板）

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Re:建物の滅失登記

なおや - 05/4/21(木) 10:54 -


	引用なし

	パスワード

▼みうらさん：
>低額になるものと思料します。
>
>なお、滅失登記の申し出を貴殿から、して下さい。
>　登記官が、現地調査の上、滅失登記します。
>ただし、公図が＋＋のような場合は、難しいでしょう。
>
>役場の閉鎖課税台帳の写しが必要です。

みうら様
ご教授ありがとうございます。
参考にさせていただき対応いたしたいと思います。

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Re:建物の滅失登記

みうら - 05/4/20(水) 16:08 -


	引用なし

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低額になるものと思料します。

なお、滅失登記の申し出を貴殿から、して下さい。
　登記官が、現地調査の上、滅失登記します。
ただし、公図が＋＋のような場合は、難しいでしょう。

役場の閉鎖課税台帳の写しが必要です。

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建物の滅失登記

- 05/4/19(火) 13:45 -


	引用なし

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田舎にある土地を貸しています。この土地には、土地の賃借者が建てた建物がありましたが、賃借者が8年前に引越し空家とり、地代の支払いもここ２年滞納していましたので、話し合いの結果賃借者が建物を取り壊し土地の賃貸契約を解除することになりました。建物は約束通り取り壊されたのですが、建物が保存登記された状態のままで滅失登記の手続きがなされていません。この事は後で気づきました。質問としましては、今後当該土地を第三者に売る場合このままでは問題があるのか、又、滅失登記手続きに賃貸者が応じない場合（遠隔地に住んでいてる為）、私の方で委任状等による滅失手続きが出来るのかお教え願いたく、よろしくお願いします。

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富士子 - 05/4/15(金) 20:09 -


	引用なし

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平成５年から　自宅を１３万で　近所のひとに　貸しています。一回も税務署に申告していないのですが、２年前に主人が亡くなり　まだ　名義変更もしないで　去年から１２万でかしています。いずれは　自分が戻って　住んでから　名義変更をしようと　思っていたのですが　近所の人が　税務署に言いつけたみたいなんです。　税務署は　ホントにきますか？自分が住んでから名義を変えないと　税金が高いんですよね？心配です。

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Re:違法？

みうら - 05/4/11(月) 19:30 -


	引用なし

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専任であっても、他の不動産屋が、その専任に取り次ぐ
行為は、禁止されていないはずですが。。

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Re:違法？

窪田徹郎

- 05/4/11(月) 16:39 -


	引用なし

	パスワード

▼なおゆうさん：
>初めまして、なおゆうと申します。
>
>私は今、銀行と揉めていまして所有するビルを売却する
>必要性があります。
>
>こちらは競売にしてくれと主張したのですが、銀行は
>任意売却を執拗に迫ってきます。
>
>銀行は自分の指定した不動産屋で任意売却を求めて
>来ていますが、不安が大きいので知り合いの不動産屋と
>専任媒介契約を結んで動いてもらっていました。
>
>ところが、銀行は自分の所の指定業者を使って
>買い受け人を探し回り、私の指定した不動産屋には
>「ちゃんと仕事しているのか？」「何をしているんだ」
>「早く売却先を見つけろ」などと、干渉する電話を
>頻繁にかけてきています。
>
>専任媒介契約をしているのに、銀行は
>自分の子飼いの不動産屋を使って動いています。
>
>これは違法ではないのですか？
>
>お忙しい中とは存じますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

専任委任していることを銀行にお話になってはどうでしようか。
専任とはどう云うことか判っているでしようから

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私の経験

銀行キライ - 05/4/10(日) 10:55 -


	引用なし

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違法にはなりません。
私の経験上、その銀行の取引相手に
どうしても、そのビルがほしい人がいると思います。
私も、以前、同じように銀行に売却を迫られました。
その時には、その銀行に取引相手が裏で手を引いていました。
私は売らずに弁護士を通じてクレームを入れたら
銀行は手を引きましたけどね。
何気なく、その銀行に売却価格を聞き出してみてはどうでしょう。
すんなり、銀行が金額を提示してくるようならどうしても買いたい人が
銀行に働きかけていると考えて手間違いありません。

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なおゆう - 05/4/10(日) 10:00 -


	引用なし

	パスワード

初めまして、なおゆうと申します。

私は今、銀行と揉めていまして所有するビルを売却する
必要性があります。

こちらは競売にしてくれと主張したのですが、銀行は
任意売却を執拗に迫ってきます。

銀行は自分の指定した不動産屋で任意売却を求めて
来ていますが、不安が大きいので知り合いの不動産屋と
専任媒介契約を結んで動いてもらっていました。

ところが、銀行は自分の所の指定業者を使って
買い受け人を探し回り、私の指定した不動産屋には
「ちゃんと仕事しているのか？」「何をしているんだ」
「早く売却先を見つけろ」などと、干渉する電話を
頻繁にかけてきています。

専任媒介契約をしているのに、銀行は
自分の子飼いの不動産屋を使って動いています。

これは違法ではないのですか？

お忙しい中とは存じますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

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Re:賃貸貸家のオーナー死亡で新規借家人の募集は出...

みうら - 05/4/9(土) 13:33 -


	引用なし

	パスワード

即時に確定しないことが、稀です。

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賃貸貸家のオーナー死亡で新規借家人の募集は出来...

相田 - 05/4/8(金) 22:56 -


	引用なし

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お世話様です。
貸家のオーナーの親父が亡くなり、銀行に連絡したら銀行口座を仮相続人が新しい口座を作り入金、支払い（その銀行）すればいいとのアドバイスだったのですが、不動産会社に連絡したら相続人が確定しないと募集出来ないといわれました。
相続人確定にはこれから半年以上かかるので、そんなバカなことと思いますがどうなんでしょうか？
正直にいったらいつもバカみたいなことの多い日本のことですので。教えてください。

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Re:所有権移転

服部 - 05/4/8(金) 21:23 -


	引用なし

	パスワード

色々とお知恵を頂きまして誠に有難うございました。

しかし、競売にかければ他人に購入される事もあるのではないのでしょうか？
それに、裁判所に納める買受金額は、見せ金でも用意しなければならないし、そんなお金はありません。

どうしたら良いのでしょうか？

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Re:困っています。

窪田徹郎

- 05/4/8(金) 7:43 -


	引用なし

	パスワード

▼matuさん：
>私は大家なんです。

それでご質問は何でしようか？

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Re:所有権移転

窪田徹郎

- 05/4/8(金) 7:37 -


	引用なし

	パスワード

>例えば、電話して、良い返事ならば、訴訟ではなく協議離婚に応じれば、離婚協議書の作成をし、公証人役場に持っていけば、登記は変更できるのですね？

公正証書では登記はできません。（民事執行法２２条５項）

>又、夫の持分である２分の１を競売して、買い受ければ２分の２、つまり、全部所有することはできますが、2重にお金を払う事になり、売買手続き費用も発生する事になり、またまた余分な出費が増えてしまうことになるのではないでしょうか？

お金を回収するために競売するのです。
その買受金額は裁判所に納めなければなりませんが、そのお金は、裁判所からすぐに配当としてもらえますから、結局、見せ金だけでいいわけです。
更に、職権でこちらに所有権を移転してくれるのですから、このうえいいことはないわけです。

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困っています。

matu - 05/4/7(木) 20:51 -


	引用なし

	パスワード

私は大家なんです。
現在も遺族はしかとしてます。
私からの電話は一切、出ませんし、かかってもきません。
その上、子供の母親の遠縁の親戚にあたる
名前も名乗らないようなヘンな人から電話があり、
修繕費、家賃の滞納は敷金、礼金を払ってるんだから
大家が持つのが当然だと言い出す始末、
この部屋、いきなり黄金伝説に出れるくらいのゴミの山だったんだよね。
ゴミの片付けと搬出、処分費用に約、30万円かかってしまってる。
修繕費は見積もり段階で400万円きてるんですよ。
床板は腐ってるし、壁は小火を出したみたいで燃えている。
ユニットバスは、どうしてか判らないが、床の部分が解けてるし、
一室丸ごとイチから作るしたいな大修繕なんですよ。
その上、生前この人が共用部分の廊下も壊した部分があり
これの修繕費ももらっていないのですごい額になってるんです。
家賃、駐車場の滞納をあわせると　500万円くらいなんです。
最悪です。

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Re:所有権移転

服部 - 05/4/6(水) 21:12 -


	引用なし

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お返事有難うございました。

例えば、電話して、良い返事ならば、訴訟ではなく協議離婚に応じれば、離婚協議書の作成をし、公証人役場に持っていけば、登記は変更できるのですね？

とにかく50万円ものお金はありませんし、もし訴訟して勝訴しても、この弁護士費用は、夫には払う能力は無いと思います。

又、夫の持分である２分の１を競売して、買い受ければ２分の２、つまり、全部所有することはできますが、2重にお金を払う事になり、売買手続き費用も発生する事になり、またまた余分な出費が増えてしまうことになるのではないでしょうか？

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Re:所有権移転

窪田徹郎

- 05/4/6(水) 9:01 -


	引用なし

	パスワード

まず、電話でもいいですから「あの２分の１は私の物にして下さい。」と云ってみて下さい。
それで、いい返事ならば、後は、訴訟して判決書で登記すれば相手からの書類は一切不要です。
その「訴訟」は弁護士の仕事になります。通常は最低でも５０万円ほどです。
もし、回答が「ダメです。」と云うことになれば、金銭の取り立ての訴訟となりますが、それも弁護士の仕事です。
その取り立て訴訟で勝訴したなら、相手の２分の１の持分を競売して、買い受ければ２分の２、つまり、全部所有することができ目的は達成できます。
なお、このままですと、万一、他人に２分の１を売却されるおそれがあります。
そうしますと、煩雑になります。例えば、その他人から競売されることもあり得ます。（民法２５８条）これは、あなたに借金がなくても全部の持分が競売となってしまう厳しい制度です。
そのようなわけで、住み続けたいと云うならば一刻もはやく法律的な手続きを始めて下さい。

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Re:賃貸人が死亡、遺族が財産放棄

みうら - 05/4/5(火) 17:24 -


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賃借人なら、特別代理人をおかなくては本訴ができないから
相続財産管理人選任を受けて、その方と協議してください。
　裁判は必要ありません。

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Re:所有権移転

服部 - 05/4/5(火) 10:09 -


	引用なし

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早速の回答有難うございました。

2人の間の約束はリストラ後の主人は貝となり、直ぐに中国に行きましたのでありませんでしたが、私達親子が生活していくにはマンションのローンを返す事をしなければ住めなくなるということで私一存で支払いましたと言うより、こうするしか方法はありませんでした。

慰謝料や養育費を請求したくても、現状主人は何をしているのか分からず払ってもらう事は出来ないと思いますので、請求しても無理な事だと思います。

それに、現在は、マンション価格も当時の半分となり、今処分したら大損する事になりますし、生活の基盤となっておりますので、住み続けたいと思っております。

例えば、夫から、離婚話の際に「差し上げる」の言葉があれば、所有権移転できると言う事でしょうか？

その際の手続きは、どのようにすれば宜しいのでしょうか？

又、話し合いができない場合の離婚訴訟と同時の金銭債権の債務名義（差押のための公文書）と言うのは、弁護士費用はどの位掛かるものなのでしょうか？

又、金銭債権の債務名義は、自分では出来ないのでしょうか？

とにかく、お金が無いものですから安く上げたいのです。
申し訳ございませんが教えて下さい。<(_ _)>

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Re:賃貸人が死亡、遺族が財産放棄

窪田徹郎

- 05/4/5(火) 8:21 -


	引用なし

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▼matuさん：
>こんな時はどうなるのかな？
>マンションを貸していた人が、交通事故で死亡したんです。
>この人には借財はあっても、財産なし。
>自賠責保険も下りるかどうか分からない。
>その上、この人、故郷で、親、兄弟、親戚などに、
>借金しまくって、逃げてきた。その上、実の子供まで
>親戚に押し付けて行方不明になったので、やっともおもいで
>成人をした子供二人を見つけたんだけど、
>恨みしかない、すんなり、財産放棄をしてくれるのならまだいいが
>三ヶ月待つと、ほざいた、家財道具など、こちらで勝手に処分できない。
>部屋の撤去費用は、財産放棄をするかもしれないので払わない。
>部屋の中の修繕費は大家が負担はしょうがないが、
>相続人がハッキリした段階で、ガス、水道、電気の料金
>部屋の中にある、家財道具一式の搬出費用なども大家の負担なの？

賃貸人が死亡し、あなたが賃借人ならば、それほど賃貸人のことを心配する必要はないとおもいます。
相続人がわからなければ家賃は供託すればいいし、不具合のことがあれば自分で修理し、そのお金を賃料から差し引き、残りを供託すればいいです。
そうではなく、あなたは家主で賃借人が死亡したのですか？
それならば、賃料不払いで明渡をもとめればいいです。
その判決で、執行すれば、すべて、片づきます。

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Re:所有権移転

窪田徹郎

- 05/4/5(火) 8:05 -


	引用なし

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この問題はかなり難しいです。
まず、夫がリストラに合い、ローンが払えなくなったときに２人の間で何か約束しましたか？
例えば、夫が「私が支払えないから君、支払ってくれ、そうすれば私の持分２分の１をあげる。」と云うようなことを。
もし、何の約束もないなら、あなたは夫のためにお金を出した原因がわかりません。貸していたなら返してもらえばいいですし、返してもらえないなら夫の持分を差し押さえて競売し、その代金を裁判所からもらえば回収したことになります。
もし、あげてしまったお金ならば返してもらえません。
でも、離婚のこともあります。離婚して慰謝料や養育費を請求し、その額が確定し（裁判が必要ですが）それを支払わないならば、これまた、夫の持分を競売すればいいです。
今回のご質問の要旨は夫の持分を自分に所有権移転したいようです。
これは、夫が、「差し上げる」又は「売ります。」などのことがない限り、勝手には所有権移転できません。
要は、税金のことや、自分で登記できないかと云うようなことより、夫との根本的な話し合いがほしいです。
どうしても話し合いができなければ、離婚訴訟と同時に、金銭債権の債務名義（差押のための公文書）をもらうよう弁護士と相談して下さい。

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