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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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借地（権利者は祖父）に孫が家を建てたいのですが...
 ユウ  - 05/6/30(木) 14:01 -
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   初めまして、お伺いしたいことがあります。
現在、私の祖父が借地（旧法適用）に築40〜50年ほどの家に一人暮らしをしております。
来年あたりが借地権の更新のようでそれを機に家を建て替えようと考えております。
祖父には娘が２人おり（１人は私の母）、２人とも他家へ嫁いだかたちとなっています。
当初は伯母（母の姉）のほうで融資を組んで家を建てる予定でしたが、
話し合いの結果、私が融資を組んで家を建てるということになりました。
伯母が建てる予定だった時にハウスメーカーとの契約も済んでおり
設計計画もほぼ出来ております。もちろん地主様の建て直し許可も頂いております。
しかし、融資の段階でどこの銀行へ聞いてみても、借地権者（祖父）と融資申込者（孫である私）が違う為という理由が保証会社のほうで引っかかるようで融資が組めない状態に
なっています。借地権利者を私に名義変更すれば済みそうなのですが、それには借地の新規契約のような感じになってしまうので金銭的に無理です。
祖父が借地権者で孫である私が融資申込者という現状のままで融資を組むには何か
良い方法はあるでしょうか？宜しくお願いします。
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連帯保証人
 blue  - 05/6/30(木) 13:16 -
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   失礼します。どなたか教えていただけると幸いです。
私は個人事業主で，店舗をお借りして物販店をしています。
今度，個人を法人に変更しました。
そこで店舗の賃貸借契約書の内容変更として覚書を締結しました。
その内容は個人→法人への変更以外は原契約に変更なしとなっております。
前契約書には連帯保証人が契約書に記入されていますが、それも引き継がれるのでしょうか？引き継がれるとしたら，連帯保証人にも通知すべきか，もしくは覚書の中に署名をもらわなければいけないものか教えてください。
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Re:借地契約の件
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/6/30(木) 8:25 -
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   まず最初に「建物を債権確保の上から当社の名義に変え現在に至っております。」と云うことですが、その時に、地主の承諾を得ましたか。
承諾がなかったとすれば、地主から見れば土地の不法占拠となります。
ですから、花村さんが花村さんの費用で取り壊す必要があります。
ここで問題は、地代のことになりますが、地主が地代を受け取っていたならば「土地を不法占拠している」とは云えない気もします。暗黙のうちに承諾していたとされるかも知れません。
次に、範囲と額の問題となりますが、これは、花村さんが承諾したうえで支払っていたなら、今となって返還を求めることは難しい気がします。
もともとの発端に問題があったのですから、返還要求は難しいと思います。
なお、この問題は、煩雑ですから、詳細な経緯によって変わってくるかも知れません。
書類や現地を見て、詳細に分析する必要があります。
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借地契約の件
 花村　竹男  - 05/6/29(水) 12:44 -
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   昭和58年8月、取引先の倒産で1280万円の引っ掛かりが出ました。その1年前にその会社のある工場を見て欲しいということで従業員共々引き受けましたが、倒産でその工場の建物を債権確保の上から当社の名義に変え現在に至っております。ところがその時地主とその会社との契約では、280坪の土地の賃貸契約だったらしいのですが当社は建物の敷地約40坪のみの借地で何度か地主に交渉したのですが第三者に貸しているので貸せないと言われ、又3年ごとに賃料も値上げし現在に至っております。
当社としては地主との契約は一切しておりません。倒産した会社の契約を継続するとして現在にいたっております。約7分の一の賃貸で全部の土地の地代を支払ってきたわけですが今まで支払った地代を返却請求できないものでしょうか？
地主は、第三者に貸した土地からも地代を取っています。いわゆる二重貸しの状態です。地代は土地価格の一千分の8と聞きましたが本当でしょうか？そうだとすると17倍近い賃料を支払ってきました。その上長きになったので明け渡して欲しいといわれております。その時当社が建物の解体をしなければいけないのでしょうか？
よろしくご指導ください。
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Re:農地に家を建てたいのですが。
 名無し  - 05/6/27(月) 16:09 -
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   ▼しろさん：
畑所在地の農業委員会に相談してみては？
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農地に家を建てたいのですが。
 しろ  - 05/6/27(月) 2:50 -
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   畑を４反所有している兼業農家です。
自宅は市街地にありますが、畑から車で片道２０分ほどかかり、早朝や勤務後に作業ができるよう、出来れば畑に家を建てたいと思っています。

このようなことは可能でしょうか？
また、条件などがありましたら、教えていただければ、幸いに存じます。
よろしくお願いいたします。
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Re:夜逃げの判断について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/6/26(日) 8:15 -
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   ▼ミツさん：
>教えてください。
>現在滞納2ヶ月の住人がおります。
>半月ほど前と１週間前に催促の手紙及び在宅かを確認しましたが、
>車なし、電気、ガス等より手紙を出した時点から（もっと前かも知れませんが）
>帰ってきていないようです。
>夜逃げかと思ったのですが、勝手に入って処分するわけにも
>いかず悩んでいます。
>何をどうすれば解約、室内の荷物を処分できるのでしょうか。


ミツさんは、家主さんのようですが、それならばカギを持っていると思われます。
それでしたら、中に入って様子を見て下さい。
そして、明らかに、寝泊まりした様子もなく、一部の家財道具があったとしても、必需品を持ち出しているようであれば「放棄している。」と見ていいと思います。
ですから、残余の物は棄ててかまいません。万一を考え、写真をとり、品名を書きだしておいて下さい。
もし、寝泊まりしている気配があるならば、そのようなことはできません。
正式に法律的手続きを進めて下さい。
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夜逃げの判断について
 ミツ  - 05/6/26(日) 0:21 -
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   教えてください。
現在滞納2ヶ月の住人がおります。
半月ほど前と１週間前に催促の手紙及び在宅かを確認しましたが、
車なし、電気、ガス等より手紙を出した時点から（もっと前かも知れませんが）
帰ってきていないようです。
夜逃げかと思ったのですが、勝手に入って処分するわけにも
いかず悩んでいます。
何をどうすれば解約、室内の荷物を処分できるのでしょうか。
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Re:教えてください
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/6/24(金) 17:02 -
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   ▼けんさん：
>けん(個人)は知り合いの不動産会社に共同で競売物件の入札をしないかと話を持ちかけようと思っております。条件は次の通り。
>1.けんは資金のみ提供
>2.不動産業者が入札者となり自己資金とけんから提供された資金を持って競売物件の入札を行い、落札物件については不動産業者の名義となる。
>3.落札した物件については、不動産業者が売主となり売却をする。けんは売却価格のうちけんは提供した資金と売却益のうち入札資金の割合によって按分した金額をもらう。費用は入札資金の割合によってそれぞれが負担する。
>4.落札できない場合は、不動産業者はけんに提供資金を返還する。
>そこで教えていただきたいのですが、このような取引の場合、不動産業者は宅建法にふれる事はないのでしょうか?けんとしては不動産業者に投資することにより投資利益を生み専門業者と共同で行えれば安心できますので・・・
>回答お願いいたします。


不動産業法では問題はないと思います。
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Re:家賃滞納、残置物処理の法的手段について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/6/24(金) 16:55 -
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   ▼サリさん：
>都内の一戸建てを賃貸していたのですが、家賃滞納、庭に残置物（タンス、業務用冷蔵庫、流し台等）を残したまま出ていかれ、保証人を通じて書面にて催告している最中ですが、遠距離の為、なかなか連絡が取れない状態です。
>借主の残置物と空家のせいか、庭が粗大ゴミの放置場となってしまってる状態です。
>庭の残置物の処理費用の負担（全て借主に請求できるのか）、又、家賃滞納も含めどのような法的手段（文章）をとればいいのか教えて下さい。
>よろしくお願いいたします。

この問題を、全て法律的に進めようとしても、実益はないと思います。
勿論、法律的には、相手が相手の費用で片づけ、未納の家賃があれば支払わなくてはなりませんが。
残念でも、サリさんがサリさんの費用で片づけ終わりにしてはどうでしよう。
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Re:マンホール蓋を壊してしまいました。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/6/24(金) 16:49 -
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   もともと駐車について大家さんと取り決めがあったのですか。
取り決めがあったならば、当然と大家さんは、そこにマンホールがあることを知っています。（よけて駐車していることを知らなくても）
そうすると「乗れば壊れるかも知れない。」ことを意識していたわけです。
一方、Ｍさんとすれば「止めていいのだから丈夫なものであろう」と云う意識があったと思います。そのようなことから、その大家さんから請求がきているとすれば、少々疑問があります。
そうではなく「マンション」と云っていますので区分所有法による建物かも知れません。
それならば、一般的には、そのような場所では駐車できません。
そうすると管理組合から請求があれば全額負担となると考えられます。
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Re:建物登記について教えて下さい。
 通りすがりですが  - 05/6/24(金) 11:10 -
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   >
>購入する土地は、２つの土地登記簿に分筆されています。
>建物は、これら二つの土地をまたいで建てられているのですが、
>建物登記簿は、若い方の番号の地番からはみ出した部分も
>一緒に１つの登記簿に記載されています。

　建物登記簿の所在欄に２筆の土地が記載されているのですね。
　これは、建物が２つの土地にまたがって建っていますよという表示で、
　単にそれだけの意味です。若い方の地番が先に書いてあるなら、そちらに
　多くかかって建っているという表示です。
　２筆とも購入されるなら、他人の土地に越境して建築された建物とは
　なりませんから、問題ありません。
　買った後で、底地を１筆に合筆しても構いませんが、費用はかかります。
>
>建物も２つの登記簿に、実際の面積で分筆される必要が
>あるように思うのですが、、、
　
　建物をいじる必要は全く無いです。特に所在地番ごとの面積割合で建物を
　分割登記するのは、登記法上不可能です。
　ただ、後日底地を合筆して１筆にしたなら、建物の所在地番の変更も一緒に
　しておいた方が良いでしょう。
>
>現状で問題があるのかどうか、ご教示下さい。

　あなたが書かれたとおりで、現場も境界問題等無いなら、大丈夫です。
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建物登記について教えて下さい。
 無知人  - 05/6/23(木) 7:49 -
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   これから購入する中古住宅付き土地があります。
登記簿を見ていて不安と疑問に思うことがありますので、
教えて下さい。

購入する土地は、２つの土地登記簿に分筆されています。
建物は、これら二つの土地をまたいで建てられているのですが、
建物登記簿は、若い方の番号の地番からはみ出した部分も
一緒に１つの登記簿に記載されています。

建物も２つの登記簿に、実際の面積で分筆される必要が
あるように思うのですが、、、

現状で問題があるのかどうか、ご教示下さい。
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マンホール蓋を壊してしまいました。
 Ｍ  - 05/6/15(水) 22:20 -
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   アパート脇(敷地内)にある駐車場(砂利)に車を停めているのですが、
ちょうど車が止まる位置(真下)にマンホールがあり、その上に鉄板(2ｍ四方)が置いてありました。
駐車する度にその鉄板の端を踏んで反対側が浮き上がり、車の下側を傷つけてしまうので、最近その鉄板をどけて駐車しておりました。
しばらくその状態で使っていたのですが、先日、そのマンホールの蓋(コンクリート製)を車の重みで破壊してしまいました。
こういう場合、どうなるのでしょうか？
やはり全額弁償になるのでしょうか？
ちなみに、鉄板をどけて駐車していたのは大家さんは知りません。

よろしくお願い致します。
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Re:親族内の名義変更 　名義人は誰？
 ゆうき  - 05/6/14(火) 23:07 -
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   現在の名義は土地・建物共の母の兄です。
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更地の賃貸
 バン  - 05/6/14(火) 12:39 -
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   宜しくお願いします。

宅地ではない更地を貸したいのですが、そのままでは貸せないのでしょうか？
聞いた話では、1本５万円位する石を何本か敷設しなければならないということですが
本当でしょうか？

また２５０坪の更地を７００万円で売った場合、２００万円も引かれて結局は
手にするお金は５００万円位になるのでしょうか？引かれすぎだと思いますが
本当の所は手数料はどれくらいかかるのでしょうか？
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Re:親族内の名義変更 　名義人は誰？
 ゆうき  - 05/6/13(月) 22:13 -
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   ▼ゆうきさん：
>こんにちは　早急の回答ありがとうございます。
>やはり　税金かかりますかぁ(ノ_<。)　まだローンが残っているのですが、仮に今の時点で名義を変更するのと、全て返済してから変更するのでは　税金のかかり方はちがいますか？　
>私は実家で二世帯で住んでいるのですが　変更の際母と主人どちらにしたほうが　後々よいですか？（今後　家を建て替える予定もあるのですが・・・）
>教えて下さい。
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Re:親族内の名義変更
 ゆうき  - 05/6/12(日) 17:03 -
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   こんにちは　早急の回答ありがとうございます。
やはり　税金かかりますかぁ(ノ_<。)　まだローンが残っているのですが、仮に今の時点で名義を変更するのと、全て返済してから変更するのでは　税金のかかり方はちがいますか？　
私は実家で二世帯で住んでいるのですが　変更の際母と主人どちらにしたほうが　後々よいですか？（今後　家を建て替える予定もあるのですが・・・）
教えて下さい。
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Re:親族内の名義変更
 しろ  - 05/6/12(日) 14:19 -
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   こんにちは！ものすごく残念な話ですがその場合、おっしゃってる通り贈与税が発生すると思います。叔父さんが元気でおられるうちに名義変更をされた方がいいと私は思います。（物件の値段がわかりませんが贈与税をかからなくする為に何年もかかって税金のかからない範囲で少しずつ移動させる方法もあります。毎年少しずつ登記をしていくとゆう事になるのですごく面倒ですし登記料もその都度いりますが）
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親族内の名義変更
 ゆうき  - 05/6/11(土) 22:36 -
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   ８年前に中古住宅をローンで購入したのですが、当時の母の収入では借り入れる
ことができなかったため、叔父の名義でローンを計画し、叔父の名義で購入
しました。
　しかし、ローン開始当初から返済はすべて母がしています。
この場合でもやはり、母に名義を変更した時には「贈与税」等が発生するので
しょうか？
　当時銀行と取引不動産業者には事情を説明してあったのですが、言われた通り
全て叔父名義で登記したのですが、近年になって友人から「おかしい」との
指摘を受けたために本当のところを教えていただきたいと思います。
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