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（不動産なんでも質問＆掲示板）

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賃貸契約
 みみ E-MAIL  - 05/7/29(金) 13:26 -
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   はじめまして・・質問させていただきます。
離婚を考えている専業主婦です。まず、別居するので賃貸マンションを私が借りることになるのですが、私は無職で源泉もあがらないので入居審査に引っかかるのでは？
私の伯母が、美容院経営をしてるので、私はそこで雇われていることにしたとしても、源泉はあがらないし、家賃引き落としのためのカード会社の審査も引っかかると思いますので、私が賃貸マンションを借りのは、厳しいですよね。
しばらくは、法律上夫婦でいるつもりなので、夫に賃貸マンションを契約してもらおうと考えていますが、離婚する時には私も源泉があがる環境になってるので、その時に賃貸契約者が私に変更できるのか？教えていただきたいです。
また、私のような立場の者が契約しやすい方法があれば、教えていただきたいです。
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Re:家賃滞納中・・でも仕事の都合で県外へ・・・
 五郎  - 05/7/27(水) 9:02 -
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   支払方法を大家さんか仲介の不動産屋さんに相談し念書（契約書）を交わす。
場合によっては、利息分を取られるかも知れないけどね。
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家賃滞納中・・でも仕事の都合で県外へ・・・
 ゆうじ E-MAIL  - 05/7/27(水) 7:33 -
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   題名の通りです。2ヶ月ほど家賃を滞納してるんですが、急な転勤で引っ越すことになりました。しかし、貯金もボーナスも無く、借りるあてもないので、どうすればいいか困ってます。もちろん滞納した自分の自己責任なんですが・・・何か方法があれば教えて下さい。もちろん家賃は払います。ただ、遠距離からの振込みとゆう形で家賃が払えるかどうかとゆうのが気になってます。
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経過報告です
 五郎  - 05/7/26(火) 1:25 -
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   今日、母が買っても良いと言った借家人に対して、
１室分の年間賃料×６室分×１０倍の金額を伝えましたが、
その額では無理と断られたそうです。
そして、権利がどうのとも言うのですが、具体的な金額は
言って来なかったそうです。

不動産会社にも幾らで買ってもらえるかを聞いたそうですが、
すぐには教えてもらえなかったそうです。
年間賃料が売却価格の１０％程度でも仲介は難しい様な感じ
のことも言われたそうです。

何か金額を決める良い方法はないのでしょうか？
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Re:売却について
 五郎  - 05/7/23(土) 14:38 -
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   早速のお返事を本当にどうもありがとうございます。

>価格は不動産屋に聞き、決めて下さい。

通常の売却価額を聞けば良いのでしょうか？
それとも、事情も説明した方が良いのでしょうか？その場合、価額が安く
なるのではないかと心配なのですが・・・。

>一応の目安は、年間賃料の１０倍ほどです。

母が借家人たちに話した時点では、６室の内、３室が長く空き家でした。
年間賃料の計算方式としては、以下のどれになりますでしょうか？

1.１室分の年間賃料×６室分　
2.１室分の年間賃料×（６室−空き家の３室）分
3.買いたい借家人１室分だけの年間賃料

>なお、不動産に売却した方が安くなると思われます。

不動産屋さんに売却した場合、上の1.よりも安くなるんでしょうか？
それとも、3.よりも安くなるんでしょうか？

>居住者が買わないならば不動産屋に仲介してもらって第三者に売却すべきです。

退去しない借家人がいる場合でも、年間賃料が売却価格の１０％程度ならば、
第三者に売却出来るんですね？

ただ、仲介手数料もかかりますので、母としてはやはり、直接買ってくれる
不動産屋さんを探すことなんです・・・。
不動産屋さんは、仲介してくれても直接買ってくれないということでしょうか？

また、アドバイスを頂いた計算方式を母が確認したい場合には、不動産取引に
関する何の法律を見せたら良いのでしょうか？

質問ばかりで本当にすみません。どうぞ宜しくお願いします。
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Re:売却について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/23(土) 7:51 -
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   ▼五郎さん：
>はじめまして。母が築３０年以上のアパート（土地＋建物）を売却する前提で、借家人たちにも退去をお願いしたところ、退去の意思は全くないが売ってくれるなら買う、という借家人が1人だけいました。
>母としては、高く買ってくれそうな不動産会社に売りたいと考えていただけに、今後どうしたら良いか迷っています。
>1.借家人が退去する意思のないアパート（土地＋建物）でも、通常通りの交渉で、通常通りの価額で、不動産会社に買ってもらえるのか？もし安くなるなら、何割安くなるのか？
>2.借家人に売る場合、調べたところ借地割合や借家割合もある様ですが、それも主張された場合、価額をどういう計算方式で出せば良いのか？
>3.もし借家人との売買金額が合意出来ずに裁判になった場合、母の勝つ見込みは何割なのか？
>以上を教えて頂けますか？宜しくお願いします。

「アパート」と云うことなので数世帯の居住する建物と思われます。
その人たちに「売るので引っ越してほしい。」と云っても法律上無理があります。
その居住者のうち、買いたい者がいるなら、その者に売却した方がいいです。
価格は不動産屋に聞き、決めて下さい。
一応の目安は、年間賃料の１０倍ほどです。例えば、月の賃料合計が２０万円ならば２４００万円です。
なお、不動産に売却した方が安くなると思われます。
不動産屋は利益を考えるからです。
居住者が買わないならば不動産屋に仲介してもらって第三者に売却すべきです。
その価格も、年間賃料が売却価格の１０％程度ならば売却できると思います。
地方都市ではそれより若干低額となっているようです。
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売却について
 五郎  - 05/7/23(土) 1:45 -
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   はじめまして。母が築３０年以上のアパート（土地＋建物）を売却する前提で、借家人たちにも退去をお願いしたところ、退去の意思は全くないが売ってくれるなら買う、という借家人が1人だけいました。
母としては、高く買ってくれそうな不動産会社に売りたいと考えていただけに、今後どうしたら良いか迷っています。

1.借家人が退去する意思のないアパート（土地＋建物）でも、通常通りの交渉で、通常通りの価額で、不動産会社に買ってもらえるのか？もし安くなるなら、何割安くなるのか？

2.借家人に売る場合、調べたところ借地割合や借家割合もある様ですが、それも主張された場合、価額をどういう計算方式で出せば良いのか？

3.もし借家人との売買金額が合意出来ずに裁判になった場合、母の勝つ見込みは何割なのか？

以上を教えて頂けますか？宜しくお願いします。
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Re:脱税？
 toto  - 05/7/19(火) 21:18 -
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   ▼富士子さん：
>平成５年から　自宅を１３万で　近所のひとに　貸しています。一回も税務署に申告していないのですが、２年前に主人が亡くなり　まだ　名義変更もしないで　去年から１２万でかしています。いずれは　自分が戻って　住んでから　名義変更をしようと　思っていたのですが　近所の人が　税務署に言いつけたみたいなんです。　税務署は　ホントにきますか？自分が住んでから名義を変えないと　税金が高いんですよね？心配です。
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Re:至急教えてください。
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/18(月) 9:38 -
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   ▼どうしよう!さん：
>こんばんわ！まったくの素人なのでおしえてほしいのですが・・・
>現在、事情がありましてローン残があるマンションを人に貸して、私たち家族は賃貸マンションに住んでいるのですが、近くでテラスハウスが売りにでていて、築25年なので古いのですが土地も広めで素人の目でみたところ大変きれいに使用されていて25年もたつようには思えないので人に貸しているマンションをローン残がでてしまうのですができれば売ってコノマンションのローン残+新しく購入しようと思っている「テラスハウスのローンでいわゆるｵｰﾊﾞｰローンというのでしょうか？で購入しようかと思っているのですが、任意売却物件のようなのですが、購入に特に問題はないでしょうか？こちらとしてももしもマンションがうれてもローン残が残っったうえでの新たにローンも+になるので今後買い替えはもう無理だと思うので、絶対に失敗はしたくないので・・・
>前に住んでいらした方は自営業をしていた方らしく、不景気で多分この｢テラスハウスも借金のかたになっていたということなのでしょうか？債権者の同意が必要、と書いてあって意味がわからなかったので不動産やさんにたずねると県の福祉協会なんですとのことなのですが・・・そういうのは登記簿謄本を見たらわかるのでしょうか？又それは私が法務局にいったらみせてもらえるのでしょうか？一応不動産やにはやくざやら怖い人は関係ないのですか？とはきいてみたのですが、競売物件ではないし、そんな物件だったらこちらも扱わないといわれたのですが、何を調べたら本当の「ことがわかるのでしょうか？それから売主は瑕疵担保責任を負いませんと記載されているのですが、これは築25年ともなれば当然のことでしょうか？物件自体は気に入っているのですが、普通んも売買契約とはやはり異なるのでしょうか？よろしくおねがいいたします。

この問題は、お近くの不動産屋に聞くのが一番いいです。
そして司法書士にお聞き下さい。
あとは、自己資金や、将来の返済計画等綿密にご検討下さい。
最終的な判断は、どうしよう!さん：で決めますが、少なくとも法律的に司法書士が、いいと云えば、いいです。
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至急教えてください。
 どうしよう! E-MAIL  - 05/7/18(月) 0:29 -
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   こんばんわ！まったくの素人なのでおしえてほしいのですが・・・
現在、事情がありましてローン残があるマンションを人に貸して、私たち家族は賃貸マンションに住んでいるのですが、近くでテラスハウスが売りにでていて、築25年なので古いのですが土地も広めで素人の目でみたところ大変きれいに使用されていて25年もたつようには思えないので人に貸しているマンションをローン残がでてしまうのですができれば売ってコノマンションのローン残+新しく購入しようと思っている「テラスハウスのローンでいわゆるｵｰﾊﾞｰローンというのでしょうか？で購入しようかと思っているのですが、任意売却物件のようなのですが、購入に特に問題はないでしょうか？こちらとしてももしもマンションがうれてもローン残が残っったうえでの新たにローンも+になるので今後買い替えはもう無理だと思うので、絶対に失敗はしたくないので・・・
前に住んでいらした方は自営業をしていた方らしく、不景気で多分この｢テラスハウスも借金のかたになっていたということなのでしょうか？債権者の同意が必要、と書いてあって意味がわからなかったので不動産やさんにたずねると県の福祉協会なんですとのことなのですが・・・そういうのは登記簿謄本を見たらわかるのでしょうか？又それは私が法務局にいったらみせてもらえるのでしょうか？一応不動産やにはやくざやら怖い人は関係ないのですか？とはきいてみたのですが、競売物件ではないし、そんな物件だったらこちらも扱わないといわれたのですが、何を調べたら本当の「ことがわかるのでしょうか？それから売主は瑕疵担保責任を負いませんと記載されているのですが、これは築25年ともなれば当然のことでしょうか？物件自体は気に入っているのですが、普通んも売買契約とはやはり異なるのでしょうか？よろしくおねがいいたします。
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Re:離婚に伴う土地の借地権者の名義変更手数料
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/13(水) 14:22 -
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   ▼レイさん：
>はじめまして、こんばんは。
>両親が離婚を予定しており、居住用建物が父名義から母名義に変更になります。土地は借地で、地主さんから借りていて、父名義で契約をしています。
>今回、離婚の慰謝料として母が不動産を譲り受けるのですが、地主さんへの承諾はこれから依頼する予定です。
>一般的に、借地権の契約の更新時には、更新手数料がかかると聞いています。
>離婚の財産分与、慰謝料などで建物の名義が変わった場合に伴う、土地の借地権者の変更の場合も契約手数料や更新手数料がかかるのでしょうか？
>（書き換え手数料？）
>相続の場合は、名義の変更手数料がかからないと聞いています。
>お手数をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。

相続は必然的に変更するので書換料は不要とされています。
しかし、財産分与等は、地主からみれば任意なので書換料が必要です。
価格は借地権価格の１０％程が必要です。
借地権価格は、時価価格の５０％から商業地などでは７０％ほどです。
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離婚に伴う土地の借地権者の名義変更手数料
 レイ  - 05/7/9(土) 22:16 -
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   はじめまして、こんばんは。
両親が離婚を予定しており、居住用建物が父名義から母名義に変更になります。土地は借地で、地主さんから借りていて、父名義で契約をしています。

今回、離婚の慰謝料として母が不動産を譲り受けるのですが、地主さんへの承諾はこれから依頼する予定です。
一般的に、借地権の契約の更新時には、更新手数料がかかると聞いています。
離婚の財産分与、慰謝料などで建物の名義が変わった場合に伴う、土地の借地権者の変更の場合も契約手数料や更新手数料がかかるのでしょうか？
（書き換え手数料？）
相続の場合は、名義の変更手数料がかからないと聞いています。
お手数をおかけいたしますが、よろしくお願いいたします。
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Re:家屋の保証に関する質問
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/6(水) 17:28 -
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   ▼saiさん：
>質問させて頂きます。
>家屋に対する10年保証とはよく聞きますが
>次のようなケースではこの保証は適用され
>るのでしょうか？
>前提：新築・注文建築・住居年数1年
>1.居間と廊下をつなぐドア(木製)が湿気か何かが
>　原因で歪み、閉まらなくなった。
>　# 原因不明。閉まらないのはここ一つ
>2.２階のある部屋の床がへこんだ
>　(床と壁の一番下との間に隙間ができた)
>　# 言葉では言い表しにくいですが、壁と床の
>　# 接地面が離れる形でスキマでできています。
>10年保証とは「基本構造に対して」という考えで
>あれば、どちらも適用されないような気もします。
>2.は明らかに床の耐久度が低い場合は適用され
>るのでしょうか・・。
>1.は難しいのでしょうか。やはりお金は住居人側
>に発生してしまいますでしょうか？
>よろしくお願い致します。

さまざまな不具合は、引渡しのあった日から１年以内ならば、「何時何時までに直して下さい。」と期限を指定して請求できます。（民法６３７条）
今回は、そのギリギリのようです。
でも、駆体部分（基本構造）が１０年と云うことであれば、とりあえず、請求できると思います。
どこがどうなっていたならば、と云う専門的なことはわからないので。
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家屋の保証に関する質問
 sai  - 05/7/6(水) 17:16 -
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   質問させて頂きます。

家屋に対する10年保証とはよく聞きますが
次のようなケースではこの保証は適用され
るのでしょうか？

前提：新築・注文建築・住居年数1年

1.居間と廊下をつなぐドア(木製)が湿気か何かが
　原因で歪み、閉まらなくなった。
　# 原因不明。閉まらないのはここ一つ

2.２階のある部屋の床がへこんだ
　(床と壁の一番下との間に隙間ができた)
　# 言葉では言い表しにくいですが、壁と床の
　# 接地面が離れる形でスキマでできています。

10年保証とは「基本構造に対して」という考えで
あれば、どちらも適用されないような気もします。

2.は明らかに床の耐久度が低い場合は適用され
るのでしょうか・・。

1.は難しいのでしょうか。やはりお金は住居人側
に発生してしまいますでしょうか？

よろしくお願い致します。
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Re:契約解除について
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/6(水) 8:13 -
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   ▼でんさん：
>　当方所有の建物で店舗賃貸契約をしている借家人が、無断で経営権を第三者に譲渡し、契約締結をしていない第三者が店舗の営業許可を取得して営業を開始しています。
>　現在の契約者に又貸しの事実について確認したところ、その事実はなく、経営は現在の賃貸契約者が行い、店長として雇い入れるとの回答でした。
>　また、現在の契約者からは、契約書上、6ヶ月前に通告することとなっていますので、6ヵ月後に契約解除したい旨の申出が不動産仲介業者から届きました。
>　店舗の賃料は形式上、契約書上の借家人が支払っているという形で遅延無く支払われているので、当方としては損害がないのですが、営業している第三者がどのような人間なのかわからない点と現在の賃貸契約者がうそをついていることについて不信感があります。
>
>１.この場合、契約の解除ができると思うのですが、実際の損害が生じていない場合、我慢する方が良いのでしょうか。
>２.あるいは、現在の契約者に不信感があるので、契約解除通告を内容証明で送り、違約金を請求して問題はないでしょうか。
>３.また、この件に関しては、不動産仲介業者が借家人に有利になるよう智恵を貸していると思われますので、管理物件を他の不動産仲介業者に変えたいと思っていますが簡単に変更することができるのでしょうか。
>以上について、どのような点に留意して対処すれば良いのか教えてください。
>よろしくお願いします。

実務での裁判所の認定は、店舗ならば営業許可のあった者が占有しているとみています。
ですから、その者が賃借人でなければ「不法占拠」となります。
その者を相手として明渡の訴訟をして下さい。その勝訴判決で強制執行すればいいです。
それにしても「賃借人から、・・・6ヵ月後に契約解除したい旨の申出が・・・」であれば、それを認めたうえで、現在の占有者も賃借人の責任で明け渡してもらえばいいと思いますが。
不動産会社との管理関係を解約したいならば、その管理会社との契約があれと思います。
その中で契約解除の理由があれば、解除して他の不動産会社と管理契約すればいいです。
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Re:競売物件
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/6(水) 7:57 -
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   ▼ラッキーさん：
>競売で土地、建物を落札して、（まだ落札していません）その土地に未登記の倉庫とその中に債務者が飼っていた放し飼いの猫１０匹程度、ナンバーの付いた普通自動車１台（ローン会社の所有権あり）、軽自動車１台（所有権債務者本人）が放置してありさらに、現在は債務者は住んでいなく３点セットに記載の無い外国人が、現在住んでいます。落札後どのように手続きをしていったらよいでしょうか？

再度、物件明細書や現況調査報告書を熟読して下さい。
多分、債務者の占有下にある旨と思われます。
債務者を相手として引渡命令の申請をして下さい。
その執行で万一「執行不能」と云うことであれば、その理由が書かれており、そうすれば、占有者が確認できます。
そして、再び、その者を相手として引渡命令の申請をして下さい。
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契約解除について
 でん  - 05/7/5(火) 18:36 -
引用なし
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   　当方所有の建物で店舗賃貸契約をしている借家人が、無断で経営権を第三者に譲渡し、契約締結をしていない第三者が店舗の営業許可を取得して営業を開始しています。
　現在の契約者に又貸しの事実について確認したところ、その事実はなく、経営は現在の賃貸契約者が行い、店長として雇い入れるとの回答でした。
　また、現在の契約者からは、契約書上、6ヶ月前に通告することとなっていますので、6ヵ月後に契約解除したい旨の申出が不動産仲介業者から届きました。
　店舗の賃料は形式上、契約書上の借家人が支払っているという形で遅延無く支払われているので、当方としては損害がないのですが、営業している第三者がどのような人間なのかわからない点と現在の賃貸契約者がうそをついていることについて不信感があります。

１.この場合、契約の解除ができると思うのですが、実際の損害が生じていない場合、我慢する方が良いのでしょうか。
２.あるいは、現在の契約者に不信感があるので、契約解除通告を内容証明で送り、違約金を請求して問題はないでしょうか。
３.また、この件に関しては、不動産仲介業者が借家人に有利になるよう智恵を貸していると思われますので、管理物件を他の不動産仲介業者に変えたいと思っていますが簡単に変更することができるのでしょうか。
以上について、どのような点に留意して対処すれば良いのか教えてください。
よろしくお願いします。
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競売物件
 ラッキー  - 05/7/5(火) 15:05 -
引用なし
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   競売で土地、建物を落札して、（まだ落札していません）その土地に未登記の倉庫とその中に債務者が飼っていた放し飼いの猫１０匹程度、ナンバーの付いた普通自動車１台（ローン会社の所有権あり）、軽自動車１台（所有権債務者本人）が放置してありさらに、現在は債務者は住んでいなく３点セットに記載の無い外国人が、現在住んでいます。落札後どのように手続きをしていったらよいでしょうか？
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Re:借地（権利者は祖父）に孫が家を建てたいのです...
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/1(金) 8:15 -
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   ▼ユウさん：
>初めまして、お伺いしたいことがあります。
>現在、私の祖父が借地（旧法適用）に築40〜50年ほどの家に一人暮らしをしております。
>来年あたりが借地権の更新のようでそれを機に家を建て替えようと考えております。
>祖父には娘が２人おり（１人は私の母）、２人とも他家へ嫁いだかたちとなっています。
>当初は伯母（母の姉）のほうで融資を組んで家を建てる予定でしたが、
>話し合いの結果、私が融資を組んで家を建てるということになりました。
>伯母が建てる予定だった時にハウスメーカーとの契約も済んでおり
>設計計画もほぼ出来ております。もちろん地主様の建て直し許可も頂いております。
>しかし、融資の段階でどこの銀行へ聞いてみても、借地権者（祖父）と融資申込者（孫である私）が違う為という理由が保証会社のほうで引っかかるようで融資が組めない状態に
>なっています。借地権利者を私に名義変更すれば済みそうなのですが、それには借地の新規契約のような感じになってしまうので金銭的に無理です。
>祖父が借地権者で孫である私が融資申込者という現状のままで融資を組むには何か
>良い方法はあるでしょうか？宜しくお願いします。


銀行や保証会社が融資をことわるのも、もっともだと思われます。
何故なら、地主からみれば借地人と建物所有者が違うと云うことは、土地の不法占拠となるからです。
これを回避するためには、借地権者を建物所有者と同一人とする以外にないです。
これができないならば、借地権者が祖父のままで建物も祖父とし、融資は祖父とあなたの共同債務者となって祖父所有の建物に抵当権設定すればいいです。
もっとも、これは銀行や保証会社が承諾してもらえることが前提ですが。
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Re:連帯保証人
 窪田徹郎 E-MAIL  - 05/7/1(金) 7:57 -
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   ▼blueさん：
>失礼します。どなたか教えていただけると幸いです。
>私は個人事業主で，店舗をお借りして物販店をしています。
>今度，個人を法人に変更しました。
>そこで店舗の賃貸借契約書の内容変更として覚書を締結しました。
>その内容は個人→法人への変更以外は原契約に変更なしとなっております。
>前契約書には連帯保証人が契約書に記入されていますが、それも引き継がれるのでしょうか？引き継がれるとしたら，連帯保証人にも通知すべきか，もしくは覚書の中に署名をもらわなければいけないものか教えてください。


保証人からみれば、私は、Ａ（個人）の保証人となったがＢ（法人）の保証人となった覚えがない、といわれそうです。
従って、その覚書にも署名捺印を求めるべきです。
変更したと云うことは、賃貸人とＡ（個人）との間で契約解除し、新たにＢ（法人）と新契約したことですから、新たに保証人とならなければならないと思います。
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